גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רפורמת המידע במשכנתאות נכנסת לתוקף: מה היא תספק, ומה תצטרכו לחשב לבד

בסוף אוגוסט תיכנס לתוקף הרפורמה שנועדה להקל על תהליך ההשוואה בין הבנקים בטרם לקיחת המשכנתה ● בין השאר, הבנקים יצטרכו להציג למבקשי המשכנתאות את גובה הריבית הכוללת בהתאם לתחזיות, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר

לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock
לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock

בסוף החודש, רגע לפני שהילדים יחזרו לבית הספר, תיכנס לתוקף רפורמה בשוק המשכנתאות שיזם בנק ישראל, בה הבנקים יצטרכו לתת למבקשי המשכנתה מסמכים בפורמט אחיד על מנת להקל עליהם את ההשוואה בין הבנקים. הרפורמה הגיעה אחרי בדיקה שערכה רשות התחרות בתחילת השנה שעברה, ממנה עלה שלנוטלי משכנתאות קשה להשוות בין הצעות המחיר וגובה הריביות שמעניקים הבנקים השונים.

משכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח משק הבית. כיום, המשכנתה הממוצעת עומדת על כמיליון שקל, ולהוזלת הריביות עליה יש משמעות כלכלית נרחבת. עם זאת, לפי הבדיקה של רשות התחרות, רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מאושרת מבנק נוסף לבנק ממנו לקחו את הלוואת המשכנתה. ובמילים אחרות, יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים כאשר הם לוקחים משכנתה.

 

דבר נוסף שעלה מהבדיקה היה שגם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי שניים ואף שלושה מהחיסכון בפועל, אך לא הצליח לעשות זאת כי יכולת ההשוואה בין ההצעות השונות שניתנו לקתה בחסר. בעקבות זאת, בנק ישראל ערך מספר שינויים מרכזיים בנתונים שכל בנק חייב להציג ללווים כאשר הם נכנסים לתהליך לקיחת המשכנתה. אז איך תוכלו להפיק מהרפורמה את המירב?

השלב הראשון: סכום החזר חודשי צפוי

המסמך שהבנקים יספקו הוא אישור עקרוני וזהה. אישור זה יהיה מפורט יותר מהקיים כיום: הוא יכלול את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר. בעשור האחרון הריבית הייתה אפסית, והמדדים היו נמוכים - בהתאם השינויים בהחזר החודשי היו מינוריים. כעת, כאשר נכנסנו לתקופה בה יש העלאות ריבית תכופות ומדדים גבוהים, ההחזר החודשי יכול לעלות במהרה ובצורה ניכרת.

לעיתים, מרוב רצון לסגור כבר את העסקה, אנו בונים משכנתה בה ההחזר החודשי שלנו קרוב ליכולת המקסימאלית שאנחנו יכולים להרשות לעצמינו, ומניחים שבעתיד יעלה השכר ואם יעלה התשלום החודשי - אנחנו נסתדר. אולם, לא מן הנמנע שלא תמיד אנחנו מעריכים בצורה ריאלית את גובה התשלום החודשי לאחר העליות ולכן נתקשה להתמודד איתו.

מכיוון שמדובר בהלוואה ארוכה למשך שני עשורים לפחות, הבנק ייתן לכם אומדן על התפתחות התשלומים בהתאם לתחזיות שונות, ממנו תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי היכולת לעמוד בהחזר לאורך זמן. מכיוון שאף אחד לא יודע איך יראה העתיד, יכול להיות שהתשלומים בפועל יהיו גבוהים או נמוכים יותר, ולכן מדובר באומדן שנערך לפי תחזיות שנגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את ההערכות בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה יהיה אחיד.

השלב השני: הסלים הגנריים

באישור העקרוני שמעניקים הבנקים יופיעו שלושה סלים אחידים. על מנת לקבל הצעות ריביות זהות לסלים האחידים שיקלו עליכם את ההשוואה בין הבנקים השונים, תצטרכו להודיע לבנק מהו אורך המשכנתה שאתם מבקשים. תזכרו לבקש את אותו אורך משכנתה בכל הבנקים אליהם אתם פונים, כיוון שאם תבחרו בבנק אחד במשכנתה ארוכה יותר ובאחר קצרה יותר - הריביות עשויות להיות שונות וסך ההחזר יהיה שונה, וזה יקשה על ההשוואה. בכל אחד מהסלים יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וגם סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה.

 

הסל הראשון הוא משכנתה "חסרת סיכון", קרי 100% מסכום המשכנתה נלקח בריבית קבועה לא צמודה. מדוע זו משכנתה "חסרת סיכון"? מהסיבה שכאשר אתם בוחרים במסלול הזה, מכאן והלאה אתם לא חשופים כלל לסיכונים כמו אינפלציה או עליית ריבית בנק ישראל - התשלום החודשי יהיה קבוע. השוואה בין מספר בנקים לגבי משכנתה 100% קבועה לא צמודה לטווח זמן זהה יכולה לספק אינדיקציה לגבי איך כל אחד מהם מתמחר את כלל הסיכונים.

הסל השני הוא "סל השלישים": שליש מהסכום בריבית קבועה לא צמודה, שליש מהסכום בריבית צמודה למדד ומשתנה (מה שקרוי "עוגן") ושליש מהסכום בריבית צמודה לפריים. הצעת השלישים הפכה להצעה גנרית שמקבלים מהבנקים, כאשר בפועל היא לא אופטימלית עבור רוב האוכלוסייה. עם זאת, היא נותנת מושג כללי על טווח הריביות בכל אחד מהמסלולים הנפוצים. תשימו לב שההצמדה במסלול העוגן כפולה - גם העוגן עצמו משתנה כל חמש שנים, וגם המסלול צמוד למדד. אם אתם בוחרים במסלול זה, תבדקו היטב איך הוא צפוי להתפתח.

הסל השלישי מורכב משני חצאים: חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים. סל זה חדש יחסית ומתאפשר רק לאחר שבנק ישראל התיר לקחת עד שני שלישים בריבית צמודה למסלול הפריים, במקום השליש שהיה נהוג עד אותה העת. צריך לזכור שמסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר שיציעו לכם (גם כעת, כאשר ריבית בנק ישראל עולה), אך בהמשך הדרך הוא ישתנה בכל פעם שבנק ישראל יעלה את הריבית. לכן, אתם חשופים לשינוי בכל עת.

השלב השלישי: הסל שלכם

הסלים הגנריים אמורים לעזור לכם לקבל מידע כללי על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים. אולם, משכנתה נכונה היא משכנתה שמתאימה בדיוק להתפתחות משק הבית שלכם, להתחייבויות נוספות שיש לכם, לצפי שלכם להכנסות חד־פעמיות ולהעלאת משכורות. לצד ההתפתחויות השונות בהחזר, בכל אחד מהמסלולים יש גם התנהגות שונה בשינויים, פריסות, פירעון מוקדם וכדומה. לכן, מומלץ שלצד שלוש ההצעות הגנריות שנותנים לכם הבנקים, תבנו סל שמתאים לכם ומשקף את הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ותבקשו הצעה עליו מכל הבנקים אליהם אתם פונים. כך, יהיה לכם סל זהה נוסף שמתאים יותר לצרכיכם, כנקודת פתיחה למו"מ עם הבנקים.

השלב הרביעי: מו"מ והתאמות

קבלת ההצעות על הסלים היא נקודת פתיחה בלבד. אלא שבפועל הריבית שאתם יכולים להגיע אליה באמצעות מו"מ אינטנסיבי עשויה להיות נמוכה הרבה יותר מההצעה הראשונה שתקבלו. כמו כן, מרבית המשכנתאות גם אינן נוטות להסתיים באופן אחיד - יהיו מסלולים שיסתיימו מוקדם מהצפוי (היקרים ביותר בדרך כלל), ויהיו מסלולים שיפרסו לתקופה ארוכה יותר (הגמישים יותר בדרך כלל, שיהיה ניתן לקצר בהמשך הדרך).

השינוי באורך המסלולים נובע גם ממגבלה של יכולת ההחזר, שממנה נגזר שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. לכן, חלק מהמסלולים נפרסים על טווח ארוך יותר על מנת להפחית את גובה ההחזר החודשי. צריך לזכור שככל שהפריסה ארוכה יותר, ההחזר הכולל יקר יותר, ולכן כל משכנתה מוצאת את האיזון שלה לגבי אורך המסלולים.

בשלב הזה, לאחר שקיבלתם מושג על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים באמצעות הסלים הגנריים, ולאחר שקיבלתם מושג כללי כמה יעלה סל שפחות או יותר יתאים לצרכיכם, הגיע הזמן למו"מ, לכל הפחות עם שני בנקים, להוזלה ולהתאמה ספציפית של הסל שמתאים לצרכיכם.

השלב החמישי: כמה מילים על מיחזור

במסגרת הרפורמה במשכנתאות, יורחב גם המידע שניתן ללווה שבוחן כדאיות למחזר את המשכנתה. בנוסף לריבית עבור המשכנתה הקיימת, אותה צריך להשוות לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, צריך לדעת גם את עלות העמלות השונות ובעיקר עמלת פירעון מוקדם (עמלה שמשלמים אם מעוניינים לפרוע את המשכנתה לפני תאריך הפירעון שלה). אם עמלת הפירעון המוקדם מסתכמת בסכום גבוה מאוד, ייתכן שהצעת המיחזור לא אטרקטיבית, על אף שהריביות של הבנק החדש הממחזר נמוכות יותר.

על כן, הבנק יצטרך לתת ללווה מידע על הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקח בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר, כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן. זאת, על מנת להקל על ההשוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, ולקבל החלטה על כדאיות המחזור בהתאם לעלויות הכוללות שלו.

בנוסף, הזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולי העוגן המשתנים, שצפויים לשנות את הריבית אותה משלם הלווה, עשויים להפוך הצעת מיחזור שאיננה אטרקטיבית כעת לאטרקטיבית לאחר השינוי. לכן, הבנק יצטרך להסב את תשומת ליבכם לתאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות על מנת שתוכלו בתאריך זה לשוב ולבחון כדאיות מיחזור.

עוד כתבות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

ירידות בבורסה המקומית; מדד ת"א ביטוח יורד בכ-2%

מדד ת"א 35 יורד ב-0.1% ות"א 90 יורד ב-0.7% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?