גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רפורמת המידע במשכנתאות נכנסת לתוקף: מה היא תספק, ומה תצטרכו לחשב לבד

בסוף אוגוסט תיכנס לתוקף הרפורמה שנועדה להקל על תהליך ההשוואה בין הבנקים בטרם לקיחת המשכנתה ● בין השאר, הבנקים יצטרכו להציג למבקשי המשכנתאות את גובה הריבית הכוללת בהתאם לתחזיות, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר

לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock
לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock

בסוף החודש, רגע לפני שהילדים יחזרו לבית הספר, תיכנס לתוקף רפורמה בשוק המשכנתאות שיזם בנק ישראל, בה הבנקים יצטרכו לתת למבקשי המשכנתה מסמכים בפורמט אחיד על מנת להקל עליהם את ההשוואה בין הבנקים. הרפורמה הגיעה אחרי בדיקה שערכה רשות התחרות בתחילת השנה שעברה, ממנה עלה שלנוטלי משכנתאות קשה להשוות בין הצעות המחיר וגובה הריביות שמעניקים הבנקים השונים.

משכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח משק הבית. כיום, המשכנתה הממוצעת עומדת על כמיליון שקל, ולהוזלת הריביות עליה יש משמעות כלכלית נרחבת. עם זאת, לפי הבדיקה של רשות התחרות, רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מאושרת מבנק נוסף לבנק ממנו לקחו את הלוואת המשכנתה. ובמילים אחרות, יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים כאשר הם לוקחים משכנתה.

 

דבר נוסף שעלה מהבדיקה היה שגם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי שניים ואף שלושה מהחיסכון בפועל, אך לא הצליח לעשות זאת כי יכולת ההשוואה בין ההצעות השונות שניתנו לקתה בחסר. בעקבות זאת, בנק ישראל ערך מספר שינויים מרכזיים בנתונים שכל בנק חייב להציג ללווים כאשר הם נכנסים לתהליך לקיחת המשכנתה. אז איך תוכלו להפיק מהרפורמה את המירב?

השלב הראשון: סכום החזר חודשי צפוי

המסמך שהבנקים יספקו הוא אישור עקרוני וזהה. אישור זה יהיה מפורט יותר מהקיים כיום: הוא יכלול את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר. בעשור האחרון הריבית הייתה אפסית, והמדדים היו נמוכים - בהתאם השינויים בהחזר החודשי היו מינוריים. כעת, כאשר נכנסנו לתקופה בה יש העלאות ריבית תכופות ומדדים גבוהים, ההחזר החודשי יכול לעלות במהרה ובצורה ניכרת.

לעיתים, מרוב רצון לסגור כבר את העסקה, אנו בונים משכנתה בה ההחזר החודשי שלנו קרוב ליכולת המקסימאלית שאנחנו יכולים להרשות לעצמינו, ומניחים שבעתיד יעלה השכר ואם יעלה התשלום החודשי - אנחנו נסתדר. אולם, לא מן הנמנע שלא תמיד אנחנו מעריכים בצורה ריאלית את גובה התשלום החודשי לאחר העליות ולכן נתקשה להתמודד איתו.

מכיוון שמדובר בהלוואה ארוכה למשך שני עשורים לפחות, הבנק ייתן לכם אומדן על התפתחות התשלומים בהתאם לתחזיות שונות, ממנו תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי היכולת לעמוד בהחזר לאורך זמן. מכיוון שאף אחד לא יודע איך יראה העתיד, יכול להיות שהתשלומים בפועל יהיו גבוהים או נמוכים יותר, ולכן מדובר באומדן שנערך לפי תחזיות שנגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את ההערכות בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה יהיה אחיד.

השלב השני: הסלים הגנריים

באישור העקרוני שמעניקים הבנקים יופיעו שלושה סלים אחידים. על מנת לקבל הצעות ריביות זהות לסלים האחידים שיקלו עליכם את ההשוואה בין הבנקים השונים, תצטרכו להודיע לבנק מהו אורך המשכנתה שאתם מבקשים. תזכרו לבקש את אותו אורך משכנתה בכל הבנקים אליהם אתם פונים, כיוון שאם תבחרו בבנק אחד במשכנתה ארוכה יותר ובאחר קצרה יותר - הריביות עשויות להיות שונות וסך ההחזר יהיה שונה, וזה יקשה על ההשוואה. בכל אחד מהסלים יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וגם סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה.

 

הסל הראשון הוא משכנתה "חסרת סיכון", קרי 100% מסכום המשכנתה נלקח בריבית קבועה לא צמודה. מדוע זו משכנתה "חסרת סיכון"? מהסיבה שכאשר אתם בוחרים במסלול הזה, מכאן והלאה אתם לא חשופים כלל לסיכונים כמו אינפלציה או עליית ריבית בנק ישראל - התשלום החודשי יהיה קבוע. השוואה בין מספר בנקים לגבי משכנתה 100% קבועה לא צמודה לטווח זמן זהה יכולה לספק אינדיקציה לגבי איך כל אחד מהם מתמחר את כלל הסיכונים.

הסל השני הוא "סל השלישים": שליש מהסכום בריבית קבועה לא צמודה, שליש מהסכום בריבית צמודה למדד ומשתנה (מה שקרוי "עוגן") ושליש מהסכום בריבית צמודה לפריים. הצעת השלישים הפכה להצעה גנרית שמקבלים מהבנקים, כאשר בפועל היא לא אופטימלית עבור רוב האוכלוסייה. עם זאת, היא נותנת מושג כללי על טווח הריביות בכל אחד מהמסלולים הנפוצים. תשימו לב שההצמדה במסלול העוגן כפולה - גם העוגן עצמו משתנה כל חמש שנים, וגם המסלול צמוד למדד. אם אתם בוחרים במסלול זה, תבדקו היטב איך הוא צפוי להתפתח.

הסל השלישי מורכב משני חצאים: חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים. סל זה חדש יחסית ומתאפשר רק לאחר שבנק ישראל התיר לקחת עד שני שלישים בריבית צמודה למסלול הפריים, במקום השליש שהיה נהוג עד אותה העת. צריך לזכור שמסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר שיציעו לכם (גם כעת, כאשר ריבית בנק ישראל עולה), אך בהמשך הדרך הוא ישתנה בכל פעם שבנק ישראל יעלה את הריבית. לכן, אתם חשופים לשינוי בכל עת.

השלב השלישי: הסל שלכם

הסלים הגנריים אמורים לעזור לכם לקבל מידע כללי על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים. אולם, משכנתה נכונה היא משכנתה שמתאימה בדיוק להתפתחות משק הבית שלכם, להתחייבויות נוספות שיש לכם, לצפי שלכם להכנסות חד־פעמיות ולהעלאת משכורות. לצד ההתפתחויות השונות בהחזר, בכל אחד מהמסלולים יש גם התנהגות שונה בשינויים, פריסות, פירעון מוקדם וכדומה. לכן, מומלץ שלצד שלוש ההצעות הגנריות שנותנים לכם הבנקים, תבנו סל שמתאים לכם ומשקף את הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ותבקשו הצעה עליו מכל הבנקים אליהם אתם פונים. כך, יהיה לכם סל זהה נוסף שמתאים יותר לצרכיכם, כנקודת פתיחה למו"מ עם הבנקים.

השלב הרביעי: מו"מ והתאמות

קבלת ההצעות על הסלים היא נקודת פתיחה בלבד. אלא שבפועל הריבית שאתם יכולים להגיע אליה באמצעות מו"מ אינטנסיבי עשויה להיות נמוכה הרבה יותר מההצעה הראשונה שתקבלו. כמו כן, מרבית המשכנתאות גם אינן נוטות להסתיים באופן אחיד - יהיו מסלולים שיסתיימו מוקדם מהצפוי (היקרים ביותר בדרך כלל), ויהיו מסלולים שיפרסו לתקופה ארוכה יותר (הגמישים יותר בדרך כלל, שיהיה ניתן לקצר בהמשך הדרך).

השינוי באורך המסלולים נובע גם ממגבלה של יכולת ההחזר, שממנה נגזר שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. לכן, חלק מהמסלולים נפרסים על טווח ארוך יותר על מנת להפחית את גובה ההחזר החודשי. צריך לזכור שככל שהפריסה ארוכה יותר, ההחזר הכולל יקר יותר, ולכן כל משכנתה מוצאת את האיזון שלה לגבי אורך המסלולים.

בשלב הזה, לאחר שקיבלתם מושג על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים באמצעות הסלים הגנריים, ולאחר שקיבלתם מושג כללי כמה יעלה סל שפחות או יותר יתאים לצרכיכם, הגיע הזמן למו"מ, לכל הפחות עם שני בנקים, להוזלה ולהתאמה ספציפית של הסל שמתאים לצרכיכם.

השלב החמישי: כמה מילים על מיחזור

במסגרת הרפורמה במשכנתאות, יורחב גם המידע שניתן ללווה שבוחן כדאיות למחזר את המשכנתה. בנוסף לריבית עבור המשכנתה הקיימת, אותה צריך להשוות לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, צריך לדעת גם את עלות העמלות השונות ובעיקר עמלת פירעון מוקדם (עמלה שמשלמים אם מעוניינים לפרוע את המשכנתה לפני תאריך הפירעון שלה). אם עמלת הפירעון המוקדם מסתכמת בסכום גבוה מאוד, ייתכן שהצעת המיחזור לא אטרקטיבית, על אף שהריביות של הבנק החדש הממחזר נמוכות יותר.

על כן, הבנק יצטרך לתת ללווה מידע על הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקח בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר, כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן. זאת, על מנת להקל על ההשוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, ולקבל החלטה על כדאיות המחזור בהתאם לעלויות הכוללות שלו.

בנוסף, הזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולי העוגן המשתנים, שצפויים לשנות את הריבית אותה משלם הלווה, עשויים להפוך הצעת מיחזור שאיננה אטרקטיבית כעת לאטרקטיבית לאחר השינוי. לכן, הבנק יצטרך להסב את תשומת ליבכם לתאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות על מנת שתוכלו בתאריך זה לשוב ולבחון כדאיות מיחזור.

עוד כתבות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש