מימין: ד''ר דורון סייג, גלית בן נאים ונחמה בוגין בפאנל עם אריק מירובסקי בוועידת ישראל לנדל''ן
מבצעי המימון מביאים לשינוי זניח של 1.3% במחירי הדירות - כך טען היום (ג') ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפאנל "עושים סדר בחורים שבנתונים" שנערך בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי.
בפאנל, בהנחיית פרשן הנדל"ן של גלובס אריק מירובסקי, השתתפו מלבד סייג גם גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר; ונחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
● ועידת ישראל לנדל"ן | יגאל דמרי: "תבנה טוב, תמכור טוב - זה הסוד. אני לא חוזר בי - המחירים בשדה דב יגיע ל-150 אלף שקל למ"ר"
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "החלטות תכנוניות לא יכולות להתבסס על שורת הרווח של מחר בבוקר"
● ועידת ישראל לנדל"ן | משה ליאון, ראש עיריית ירושלים: "תהיה רשת של תחבורה ציבורית, ונכביד מאוד על נסיעת מכוניות בעיר"
הפאנל התחיל בשאלה לקהל: כמה מהדירות החדשות נמכרו במבצעי המימון בחודש מאי? מבין האפשרויות של 20% לפי משרד האוצר ו-4.6% לפי הלמ"ס, רוב הקהל הצביע: אף אחד לא יודע. ממה נובע הפער האדיר?
על-פי גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר שהצביע על הנתון הגבוה, ייתכן כי הנתון האמיתי גבוה עוד יותר: "זה שדה חדש, ואולי היזמים שממלאים את הטופס לא שמו לב, ואם הם משאירים אותו ריק, זה הופך ל-0. אז אם יש הטיה, היא כלפי מטה. בכלל, הנתונים הם בעייתיים, ונדרשים יומיים רק כדי לטייב אותם". להערכתה, מבין הדירות בשוק החופשי, מבצעי המימון יכולים להגיע ל-40% עד 50%.
על-פי ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס שהצביעה על הנתון הנמוך, בסיס הנתונים זהה בין שניהם, אבל המכנה שונה דרמטית: "אנחנו מחשבים את הטבות המימון מסך הדירות שנמכרו, כולל דירות מחיר למשתכן ודירות עם זמן מסירה קצר. לכן המכנה אצלנו גדול יותר, והשבר נמוך יותר. אולי יש גם דיווח חסר, אבל הפערים הגדולים נובעים מהשוני בהגדרות". סייג הדגיש כי "סטטיסטיקה היא תלוית קונטקסט", וכי מה שמשנה זה מה בעצם מנסים למדוד.
האם המבצעים מסתירים ירידות מחירים?
השאלה הגדולה, אמר מנחה הפאנל אריק מירובסקי, היא האם מבצעי המימון מסתירים ירידות מחירים. אך לדברי סייג, "מטרת מדד מחירי הדירות היא למדוד את השינוי במחירי הדירות. לא את הריבית, לא את פריסת התשלומים ולא את הטבות המימון. אין מדינה שמתחשבת בזה, ואנחנו צריכים לעמוד בתקנים הבינלאומיים, כדי שהסטטיסטיקה תהיה בת-השוואה.
"המבצעים חשובים, אבל הם לא יכולים להיות חלק ממדד מחירי הדירות. גם במבצע קיצוני בו משלמים 3%-5% בחתימה והשאר באכלוס, זה לא אמור להוריד סנט אחד מהמחיר במדד".
ובכל זאת, בלמ"ס בדקו עד כמה מבצעי המימון היו משפיעים על המדד אם היו מתחשבים בכך, בעזרת מודל שווי הוגן של אוניברסיטת רייכמן. התוצאה זניחה למדי: 1.3% הפרש. "במקום עלייה של 21% הייתה עלייה של 20%, זה לא משמעותי", אמר סייג מהלמ"ס.
"המחירים במגמת עלייה"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמרה כי "אני רק 35 שנה בעסק הזה, ועברנו הרבה משברים. כל כמה שנים יש משהו שמזיז את הגבינה. אבל ככלל - המחירים במגמת עלייה".
לדבריה, אומנם "פה ושם יש התלבטות, ישיבה על הגדר, הסתכלות על שינוי, ובמקומות נקודתיים כמו דירות יוקרה בתל אביב יש ירידה", אבל בהסתכלות הרחבה "המגמה היא מגמת עלייה".
לדברי בוגין, "בסוף זה היצע וביקוש: ההיצע קטן ובעייתי, והביקוש קשיח. לכן המגמה היא עלייה". גם מבצעי המימון, לדבריה, "הם לא פטנט חדש. אין ספק שזו הטבה מסוימת, אבל יזמים ימצאו מנגנונים אחרים. זה חלק ממתודולוגיית מכירה, ויזמים הם פה בשביל למכור".
מדד תשומות הבנייה יתעדכן
נושא נוסף הוא מדד תשומות הבנייה, שהמשקולות שלו צפויות להתעדכן משמעותית בקרוב. כלומר, המשקל של החלקים השונים בו יתעדכן בהתאם לשימוש בהם בפועל באתרי הבנייה.
לדברי סייג מהלמ"ס, "ב-15 בספטמבר נפרסם את המדד על סמך המשקולות החדשים, כבר יש את הנתונים. מדד אוגוסט 2025 יכלול את המשקולות החדשות. החשש הוא שהמחירים יקפצו, אבל לא אמורה להיות עלייה. אנחנו מעדכנים את החשיבות היחסית של כל חלק. זה לא יוצר עלייה וירידה. המעבר מעובדים פלסטינים לזרים. זה לא יתפרץ בנקודת הזמן הקרובה".
בתגובה לשאלתו של מירובסקי על מדד עלויות הבנייה של לשכת שמאי המקרקעין, אמרה בוגין כי המדד הוא "תוצאה של מחקר מעמיק של 20 משרדי ליווי פיננסי מהמובילים בישראל. עושים ניתוח מתוך הסכמים ומהדוחות השוטפים". על-פי תוצאות המדד, יש "עלייה של 15% בעלויות הבנייה, שזה המון, ובזמן קצר. ויש לזה ביטוי".
בוגין סיפרה על "ויכוחים על תקן 21, שמסדיר את היחסים בין שמאי היזמים לשמאי הוועדות המקומיות. אני מקבלת תגובות מטורפות מכל הכיוונים". בעיניה, המדד יכול להפוך לנקודה מוסכמת ולכזה שיזרז תהליכי תכנון. "המטרה היא לצמצם את הוויכוחים ולאפשר אישור של תוכניות בקצב מהיר יותר, ותוכניות כלכליות. אני לא מקבלת אמירה שנאמרה לאחרונה בבתי המשפט שאפשר לאשר תוכנית שהיא לא כלכלית. זה אומר שהתוכנית תישאר במגירה. בימים שאנחנו משוועים לפיסת דירה שתצא לשוק, לאשר תוכנית לא כלכלית זה לא לעשות כלום".
מאגר נתוני השכירות לא מתקדם
הנושא הבא הוא מחירי השכירות, שקשה להשיג עליהם נתונים אמינים. לדברי סייג מהלמ"ס, "הנתונים היחידים על שכירות בפועל מבוססים על הסקר של הלמ"ס. יש רעיון של מאגר נתוני שכירות, אבל כרגע זה לא מתקדם".
הוא הזכיר שבסקר הלמ"ס על מחירי השכירות "הוספנו מידע על דירות לפי שוכר מחדש או מתחלף". ואכן, אפשר לראות שכעת יש "עלייה משמעותית - כמעט 6% לעומת חידושים באותה דירה בפיקוח על איכות". הוא גם סיפר כי ביחס למחירי הדירות, "התשואה היא נמוכה, 2.5%, ובעלי הדירות מוכנים לזה, כי הם מרוויחים בעליית השווי. יש ניצנים של ירידות מחירים, ולכן יש לחצים לעליות מחירים בשוק השכירות".
זה מעביר לנושא האחרון, והוא ההשקעה בתשואות הנמוכות יחסית (בשכירות) בענף הנדל"ן. גלית בן נאים מהאוצר אמרה כי "אין נתונים מינהליים על שוק השכירות בישראל. אנחנו מנסים להעביר חובת דיווח כבר פעם שלישית בתקציב הקרוב".
עם זאת, לדבריה, על-פי המחקר שבוצע באוצר, "אנחנו רואים שמי שמשקיע בנדל"ן הם משקי בית מאוד מבוססים". זה סותר את הטיעון שנשמע לפיו "יש משכירים שיתקשו לדווח, ויש קנס של 200 שקל שיפריע למשקי הבית".
תמהיל המשקיעים השתנה
בן נאים התרעמה על כך ש"אנחנו יודעים איפה יש טילי חוף ים בלבנון, ואנחנו מחסלים בכירים במשמרות המהפכה, אבל אנחנו לא יודעים אילו דירות מושכרות בישראל באיזה מחיר ומי גר שם. איך אפשר לקבל החלטות ככה?".
בנוסף, היא סיפרה כי "מתקפת הטילים הראשונה מאיראן שינתה את תמהיל המשקיעים. עד מאי 2024 היו בעיקר משקיעים ותיקים, ומאז נכנסים משקיעים חדשים".
בן נאים סיימה באמירה לפיה "אין בעיה של היצע בישראל - יש 81 אלף דירות פנויות, עלייה של 50% ביחס ללפני שנתיים".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי ובחסות קבוצת מבנה, שיכון ובינוי, סולל בונה ומשרד פישר (FBC&CO)