הבניין ברחוב עזה 30, בשכונת רחביה בירושלים
העסקה: ברחוב עזה 30, בשכונת רחביה בירושלים, בוצעה עסקה נדירה: דירה בשטח של 177 מ"ר, נמכרה תמורת 9.3 מיליון שקל, ברמת גמר מעטפת (קירות ותקרות חשופים).
הסביבה: רחביה היא מהשכונות המבוקשות והיוקרתיות של ירושלים. היא ממוקמת במרכז העיר, ובשנים האחרונות הגיעה לחדשות לעתים תדירות, עקב הפגנות נגד ראש הממשלה.
● משופצת ועם חניה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ביקנעם?
● טור סופ"ש | הטורבינות הן רק משל: ברמת הגולן המשילות התפרקה סופית
בית ראש הממשלה, שמצוי 250 מטר מהבית שבו בוצעה העסקה (בבלפור פינת עזה), מהווה יעד להפגנות, מה שהופך את חיי התושבים שגרים בסמיכות אליו ללא פשוטים.
היסטורית, שטחי השכונה היו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוכסית עד תחילת המאה שעברה, אז היא פשטה את הרגל, וקק"ל והכשרת היישוב רכשו את השטחים.
מתכנני השכונה הראשונים - ריכרד קאופמן, דב קוצ'ינסקי ואליעזר ילין - ערכו תוכניות לשכונת מגורים וגנים ירוקה, מה שהפך אותה לשכונה הירושלמית ה"קלאסית" בעיני רבים, ששמרה על פופולריות וביקושים גם היום.
מחירי הדירות בשכונה נעים סביב ה־60 אלף שקל למ"ר בממוצע. דירות ישנות נמכרו בכ־50 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות חדשות שהוקמו ככל הנראה לפי תוכניות השימור השונות, נמכרות ב־70 אלף שקל למ"ר ומעלה.
הבניין: מדובר בבניין שהוקם במחצית השנייה של שנות ה־60 של המאה הקודמת, על סמך היתר בנייה שהונפק בתחילת 1965. הבניין הוקם על חלקה בת 710 מ"ר, ובמקורו היה בן שתי קומות וקומה שלישית חלקית, מעל לקומה מעורבת של מסחר ומגורים.
מבחינה קניינית, זכויות הבנייה על הגג בבית ניתנו לדירה שהיתה בקומה העליונה. לפני שנים רכשו מספר שותפים את הדירה הזו, ויזמו בנייה שיפוץ והרחבה של הבניין, תוך תוספת מעלית למבנה.
לפני כשלוש שנים ניתן היתר להוסיף לבניין חמש דירות בשתי קומות, בהן שתי דירות דופלקס שמשתרעות על קומות 3 ו־4 החדשות, ודירה בשטח של 177 מ"ר שמצויה בקומה השלישית ביניהן.
המתווך נחי פריז שתיווך בעסקה מספר כי דירות הדופלקס עדיין מוצעות למכירה ב־12־13 מיליון שקל.
ניתוח: עו"ד אוריה שוחט, שייצג את הרוכשים, מספר כי "הדירה נרכשה על ידי תושבי חוץ המתעתדים לעלות לארץ, שידעו להעריך את הפרויקט שמשלב, במסגרת התב"ע החלה על האזור, בין אופיה המיוחד של שכונה שנוסדה לפני 100 שנה לבין הצורך לחדש את האזור, ולעבות אותו ביחידות דיור נוספות".
מה שמייחד את העסקה הזו, מעבר לשטח החריג של הדירה - שאין כמותו רבים ברחביה, הוא מצב הדירה, שכאמור נרכשה במצב גמר מעטפת, כלומר עם קירות עירומים. לפי עו"ד שוחט הרוכשים מתכוונים לשכור שירותי אדריכל וקבלן, כדי להשלים את בניית פנים הדירה.
לאור זאת, אם העסקה במקור מדברת על מחיר של כ־53 אלף שקל למ"ר, בפועל נראה כי על הרוכשים יהיה להשקיע יותר ממיליון שקל כדי להשלים את הדירה, מה שיביא אותה לרמת מחיר של 10.5־11 מיליון שקל ולרמת מחיר של 60 אלף שקל ואף יותר.
עם זאת, עו"ד שוחט מציין כי לדירה אין בכלל הצמדות, כמו מחסן וחניה, דבר שעשוי להוריד מעט את שוויה הסופי.
לפי חישוב זה, יתכן שאופן ביצוע העסקה, שבה הרוכשים יבצעו חלק מהעבודות בעצמם, עשוי לחסוך להם מאות אלפי שקלים. כל זה תלוי כמובן ברמות הגימור והתכנון שברצונם להשקיע בדירה.
דבר המתווך: המתווך נחי פריז מספר כי בדעת הרוכשים להשקיע עוד כ־1.2 מיליון שקל בהשלמת הבנייה. "המחיר סביר מאוד. רחביה היא כמו כיכר המדינה בתל אביב. מדובר באזור מבוקש מאוד במחירים גבוהים, שיכולים להגיע ל־70 אלף שקל למ"ר ומעלה על דירות חדשות", הוא אומר .
לגבי הימצאות הבניין ברחוב עזה, במרחק של כרבע קילומטר מבית ראש הממשלה אומר פריז כי "אין בעיית נגישות לבניין, גם משום שהוא נמצא בצומת עם רחוב רד"ק, וגם משום שההפגנות והחסימות לא מבוצעות בסביבה הזו".