בתים משותפים, דיירות מוגנת ושכר דירה

בניין (שיכול לשמש למגורים, או משרדים, או תעשייה, או הכל ביחד), שעובר הליך של רישום בתים משותפים באמצעות הכנת תשריט בית משותף וכן צו ותקנון, נקבע בית משותף. התקנון והצו מסדירים את מערכת היחסים בין בעלי הדירות וחלקיהם ברכוש המשותף, וכן את ההצמדות השייכות לכל דירה ודירה.

החוק הראשון לעניין בתים משותפים נחקק בשנת 1952 ונקרא "חוק בתים משותפים", אך חוק זה הוחלף לחוק משנת 1987, וזה האחרון שולב לתוך חוק המקרקעין, שנכנס לתוקף החל מ-1.1.70.

לפי הוראות הנוגעות לבתים משותפים, חל על כל דייר איסור לעשות מעשה כלשהו ברכוש המשותף ומחוץ לדירתו, אלא אם כן העניין הותר לו באופן מפורש, או בתקנון, או לפי החוק.

לפי הפסיקה, הצמדה של חלקים מרכוש משותף לדירה מסויימת חייבת להיות מפורשת בתקנון ובצו בתים משותפים. כמו כן נקבע, כי הצמדת חלק מרכוש משותף אין פירושו שבעל ההצמדה יכול לבנות על ההצמדה, כך שלצורך הבנייה יש צורך בקבלת הסכמה של שאר הדיירים.

לאחרונה נעשה תיקון חשוב לעניין הצמדה של חלק מרכוש משותף לדירה כלשהי לצורך הרחבת הדירה. בעבר, אם לדוגמא בעל דירה בקומה עליונה רצה להרחיב את דירתו על הגג שהיה רכוש משותף, היה צריך לקבל הסכמה של כל הדיירים. היום די בקבלת הסכמה מבעלי דירות בבניין, שיש להם 2/3 מרכוש משותף בכדי שיוכל לבצע את ההרחבה, והעניין בא למנוע מעשי סחטנות של דיירים, שלא יכלו בעצמם להשתמש בזכויות בנייה, אך גם לא היו מוכנים שאחרים ייהנו, בבחינת "לי אין אז גם לך לא יהיה".

פסקי דין מנחים

ע.א. 395/74 לוי ואח' נ' סמואל פד"י כט (2) 39. הצמדת גג לדירה אינה מקנה זכות לבנות על ההצמדה.

ע.א. 213/80 שמעונוף נ' ברוכים פד"י לז (3) 808. עניין הוצאת חלקים מרכוש משותף חייב להיות או בנספח נפרד או במפרט המצורף בהסכם המכר.

ב.ע.א. 698 יהודה בן צור נ' נעים ששון פד"י מא (3) 144. כל פגיעה ברכוש משותף חייבת להיות בהסכמת כל דיירים.

ע.א. 5043/96 נחמיה גלמן ואח' נ' עזרא הררי נד (3) 388. הסכמה לבנות על הצמדה אין פירושה הסכמה לנצל את כל אחוזי הבנייה אלא רק חלק יחסי.