דרישות הכתב, גמירות דעת ואכיפה

רקע ופסקי דין מנחים

רבים מההסכמים למכירה ורכישה של נכסים הנעשים בין בני אדם הינם הסכמים בעל-פה. יש מספר סוגי הסכמים שהמחוקק חייב כי ייעשו בכתב, וזאת בשל חשיבותם בחיי היום יום. עם הסכמים אלו ניתן למנות הסכמים בנוגע למקרקעין (לפי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969), או בנוגע ליחסי ממון בין בני זוג (לפי חוק יחסי ממון תשל"ג - 1973), וכן הסכמים בנוגע לשכ"ט של מתווכים (לפי חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996).

דרישת הכתב באה לשרת מטרה עיקרית בדיני חוזים בין בני אדם, והיא עניין גמירות הדעת, באשר הסכמים ניתן לאכוף רק אם בראש ובראשונה קובעים, כי אומנם היתה גמירות דעת.

בדיני מקרקעין, בכדי שפיסת נייר תיהפך להסכם מקרקעין מחייב שניתן לאכוף אותו על הצד המפר, יש צורך כי הסיכום הכתוב בין הצדדים יכלול ארבעה פרטים מהותיים, שהם: זיהוי הצדדים, תיאור הנכס, מהות העיסקה והתמורה.

לפי הפסיקה, אם פרטים אחרים כלשהם חסרים בהסכם, ניתן עדיין להשלים אותם, כגון תשלומי מיסים, מועד מסירת חזקה וכו'.

הפסיקה נוטה להשתמש "בנוסחת הקשר", שמשמעה: אם ניתן להסיק, כי זיכרון הדברים, או ההסכם הראשוני שנכתב בין הצדדים, מהווה הסכם עצמאי ומחייב גם אם לא ייחתם הסכם פורמלי, רק אז זיכרון הדברים מחייב. יודגש, כי בדיני מקרקעין גם הסכם מקרקעין שאינו חתום יכול להיחשב כהסכם מחייב, אם משתכנעים כי ההסכם מגבש סופית את עקרונות העיסקה.

פסקי דין מנחים

ע.א 726/71 גרוסמן את קיביק ואח' נ' מנהלי עזבון בידרמן פד"י כו (2) 781. דרישת הכתב במקרקעין הינה מהותית ולא צורנית בלבד.

ע.א 704/87 שלמה ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף פד"י מד (1). ענייני מיסים ותשלומים ניתן להשלים מכוח חוק, אם הצדדים לא נתנו את דעתם עליו.

ע.א 3162/95 יגאל כהן נ' שמואל כהן ואח' פד"י מט (5) 739. אם "נוסחת הקשר" היא, כי הצדדים שחתמו על זיכרון דברים עשו זאת עד שיוכן חוזה פורמלי, אזי זיכרון דברים מחייב.

ע.א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח' פד"י נ (1) 185. כשברור מעל לכל ספק שהיתה עיסקה בין שניים, ניתן להכיר גם בעיסקת מקרקעין שנעשתה בעל פה, וזאת מכוח עיקרון תום הלב.