גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רישיון חינם במקרקעין ושיקולי הצדק

יש נסיבות שבהן מערכת הנתונים מונעת מבעל המקרקעין את ביטולה של רשות ללא תנאי, וביהמ"ש רשאי למנוע את ביטול הרשות או להתנותה

האם זכות רישיון מכללא, שהעניק בעל מקרקעין לבר-רשות להחזיק במקרקעין ללא תמורה, היא הדירה או לא? האם יש משמעות בעניין זה לתקופה שבה החזיק בר-הרשות במקרקעין ללא מחאה מצד בעל המקרקעין? האם יש לשקול בעניין זה שיקולי צדק? בשאלות אלו ובאחרות דן לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בת"א, בקבלו, ברוב דעות, ערעור על פסק דין של בימ"ש השלום, שקבע שרישיון חינם הינו בלתי הדיר באופן חלקי.

חברת דן גת בע"מ (להלן "המערערת") היא החוכרת לדורות של מחצית הנכס הנמצא ברמת-חן, שעליו בנוי בניין. יוסף ואסתר עונה (להלן "המשיבים") הם דיירים מוגנים בדירה המצויה בבניין בהתאם לחוזה שכירות שנערך ביניהם לבין החוכרים הקודמים. הדירה נמצאת בקומת הקרקע וצמודה לה חצר. המערערת הגישה לבית המשפט השלום בת"א תובענה לסילוק ידם של המשיבים מהחצר, בטענה שהם מחזיקים בה ללא זכות. לחלופין, טענה, אם בני-רשות הם - אז מדובר ברשות הניתנת לביטול, וזו אכן בוטלה על ידיה. בנוסף, ביקשה המערערת לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש ראויים.

המשיבים טענו כי מעמדם בחצר הוא של בני-רשות, נוכח מיקום החצר, בצמוד לדירה ששכרו, ועל שום שהן הם עצמם והן השוכרים שקדמו להם השתמשו בחצר במשך עשרות שנים ללא כל מחאה מצד המשכירים. טענתם היתה, כי אין מקום לבטל את הרישיון במקרקעין, שכן בנסיבות המקרה יש להמשיך בקיום הרישיון מטעמי צדק.

השופט אשר גולדין מבית משפט השלום קבע, כי עלה בידי המשיבים להוכיח קיומה של רשות, שכן הוכח כי הם מחזיקים בחצר ועושים בה שימוש בלעדי ורצוף מאז שנת 1976, ולא עוד אלא שאף הדיירים שקדמו להם עשו בחצר שימוש מעין זה, עוד משנת 1952. כמו כן, הוברר, כי יש כניסה ישירה לחצר מהדירה, וכי השימוש הבלבדי ע"י המשיבים בחצר הצמודה לדירתם ומגודרת מכל צדדיה נעשה ללא כל התנגדות או מחאה מצד המשכירים. מכאן פנה ביהמ"ש לבחינת השאלה, האם מדובר ברשות בלתי הדירה בחצר, כל זמן שהמשיבים יחזיקו בדירה הצמודה לה בדיירות מוגנת, אם לאו. המסקנה שאליה הגיע היתה, כי במקרה דנן אכן התקיימו שיקולים ונסיבות, שבעטיים אמורים הדברים בזכות בלתי הדירה הקיימת כל עוד יחזיקו המשיבים בדירה הצמודה לחצר בדיירות מוגנת.

כך, הן משום שנעשה שימוש רציף וממושך בחצר, תוך הסתמכות על שתיקת בעלי הבית, והן משום שביטול הרישיון יביא לתוצאות קשות ובלתי צודקות הן ברמה המשפטית והן ברמה האנושית. התביעה לתשלום דמי שימוש נדחתה אף היא, מהטעם שמעולם לא נדרשו המשיבים לשלם דמי שימוש עבור רשות השימוש בחצר. על פסק דין זה ערערה המערערת לביהמ"ש המחוזי. ביהמ"ש המחוזי (ברוב דעות) קיבל את הערעור בדעת רוב, ופסה"ד ניתן מפי השופטת מיכל רובינשטיין.

רישיון מכללא, היינו הקניית מעמד של בר-רשות עקב הסכמה שבהתנהגות, אינו יכול להקנות זכויות רבות יותר מאלה המוקנות למי שזכה להסכמה מעיקרו. במילים אחרות: מי שזכה לרשות הנובעת מהסכמה שבשתיקה, או מעצימת עיניים, אינו יכול להיות בעל זכויות משפטיות רבות יותר ממי שהעניקו לו רשות בעיניים פקוחות. הרישיון הוא בגדר היתר של רצון טוב, שמי שנתן אותו רשאי לבטלו בכל רגע. בר-רשות מכוח רשות גרידא צפוי בכל עת לדרישת סילוק יד ע"י בעל מקרקעין, ואפילו נמשכת פעילותו תקופה ארוכה.

יש נסיבות שבהן נוצר, מכוח מערכת הנתונים, מצב המונע מבעל המקרקעין את ביטולה של הרשות ללא תנאי. בית המשפט רשאי, משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות או להתנותה. יש שבית המשפט פסק, על כן, כי מי שבנה ברישיון על אדמתו של אחר כדי להתגורר בדירה וגר בה שנים רבות, זכאי, מטעמי צדק, לפיצוי על השקעותיו כאשר רשות מתבטלת. יש אפוא שבית המשפט מתנה את ביטול הרישיון בפיצוי של נתבע על השקעותיו או בפיצוי על הנזק שנגרם לו.

רק במקרים חריגים וקיצוניים יכיר בית המשפט במצב שהרישיון הוא בלתי הדיר, וזה לא חל על המקרה שלפנינו, קובעת השופטת רובינשטיין.

למשיבים רישיון מכללא, אשר לא העניק להם זכות כלשהי במקרקעין מלבד הרשות להשתמש בחלק החצר שבו עשו שימוש. זכות זו ניתן לבטל בכל רגע, כאמור, וכך נעשה. עם היוודע דבר ההשתלטות של המשיבים בחצר, פנה אליהם ב"כ המערערת בשנת 1983 לסילוק ידם. מחומר הראיות עולה בבירור, כי המשיבים השתלטו על החצר ועל הגינה, וכי מיד עם היוודע למערערים על כך - הם פנו אליהם בדרישה לסילוק ידם מן החצר.

השופטת רובינשטיין קובעת, כי אין במקרה הנדון כל נסיבות מיוחדות, לא משפטיות ולא אנושיות, המקנות למשיבים רישיון בלתי הדיר, גם אם לאחר שיגור המכתבים עברה תקופה ארוכה. נהפוך הוא, אין מניעה בנסיבות העניין לביטול הרשות שעניינה חזקה בחצר שבעל המקרקעין רשאי לבטלה בכל עת, ושיקולי הצדק כאן נוטים להגנה על זכות הקניין של הבעלים, מה גם שמדובר בבית משותף בן ארבע יחידות, אשר החצר מהווה חלק מן הרכוש המשותף בו.

אשר לדמי השימוש: השופטת רובינשטיין קובעת, כי אין לחייב את המשיבים בתשלום בור העבר. עם זאת, אין ספק, כי לפחות מעת הגשת התביעה זכאית המערערת לדרוש דמי שימוש אלה, שכן לפחות ממועד זה הפרה את שתיקתה, והחלה לעמוד על זכויותיה, ואין צורך בהגשת תביעה חדשה בעניין זה.

השופט גרוס, בדעת מיעוט, סבר שיש לדחות את הערעור. מדובר במקרה שאין מקום לדחיית הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין של ביהמ"ש קמא, ותומכים במסקנה המשפטית, ואין לגלות בפסק כל טעות שבחוק.

הכלל הוא, כי יש לבחון כל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, וכל רשות ורשות ותנאיה שלה. פעמים, רשות שיש עימה תמורה ניתנת לביטול על נקלה, ופעמים שרשות חינם לא ניתן לבטלה, או שהפינוי בעקבות ביטול הרשות צריך להיות מותנה בתנאים שונים. בנסיבות כאלה, כאשר המשיבים משתמשים זמן רב באותה חצר, ומצד הבעלים אין פרץ ואין צווחה - הרי שהמסקנה שהגיע אליה בית משפט השלום נכונה וצודקת היא. שיגור מספר מכתבים, תוך ישיבה בחיבוק ידיים מוחלט במשך 15 שנה לאחר מכן, ודאי שאין בו לסייע למערערת.

אשר לתביעה לתשלום דמי שימוש - אין ספק, כי מאז הגשת התביעה זכאית המערערת לדרוש תשלום דמי שימוש אלה מהמשיבים, שכן הפרה את שתיקתה והחלה לעמוד על זכויותיה. אך לא ניתן להעניק למערערת כל סעד, למרות מסקנה זו, שכן התביעה היא לתשלום דמי שימוש עד למועד הגשת התביעה, והדרישה לתשלומם מכאן ואילך יכולה להיות נושא לתביעה חדשה ולא לתביעה הנוכחית.

השופטת שפירא הצטרפה לחוות הדעת של השופטת רובינשטיין. בפסק דינו המנומק התעלם בית משפט קמא מאותם מכתבים ששלחו למשיבים הבעלים דאז, ובהם דרישה לסילוק יד ולהריסת מבנים ותוספות שנבנו בחצר ללא היתר. אין ספק, כי מכתבים אלה הבהירו, בזמנם, למשיבים, כי בעלי הקרקע אינם מסכימים לשימוש שהם עושים בחצר, ודורשים את חזרת המצב לקדמותו. למרות שבעלי הקרקע דאז לא מיצו זכויותיהם מיד בדרך של פנייה לערכאות, אין לקבל עמדת המשיבים, כי ציפו בתום לב להכרה כבני-רשות מכוח "שתיקת הבעלים", ציפייה המקימה להם, לטענתם, עילה לקבלת סעד מן הצדק.

להיפך, בעקבות מכתבי הדרישה, צריכים היו המשיבים לצפות, כי תוגש נגדם תביעה לסילוק יד. רק אזלת ידם של הבעלים הקודמים (ולא הסכמתם למצב שנוצר) מנעה זאת.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל, ונקבע, ברוב דעות, כי הרישיון שהיה למשיבים להחזיק בחצר בוטל, וניתן צו לסילוק ידם מהחצר. כמו כן, הם חויבו בדמי שימוש החל מיום הגשת התביעה.

ע.א 1414/00, ביהמ"ש המחוזי.

השופטים: י. גרוס, מ. רובינשטיין, ת. שפירא.

בשם המערערת: עו"ד פרץ.

בשם המשיבים: עו"ד זולטי.

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק