גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חכירה המשמשת כבטוחה וחיוב המס

גם חוק המשכון קובע, כי הוראותיו יחולו על כל ערובה לחיוב, יהא כינויה אשר יהא, ומכאן שבענייני בטוחות המבחן המהותי הוא הדומיננטי

לאחרונה הרבה בית המשפט לעסוק במתח שבין התוכן הכלכלי של העיסקה ומהותה, מול הצורה והמבנה המשפטי שלה.

בית המשפט קבע לא אחת, כי לא לבושה הפורמלי של העיסקה הוא הגורם המכריע, אלא מהותה הכלכלית של העיסקה. כך נאמר, למשל, בעניין יובל גד (ע"א 84/702), כי חוק מס שבח הוא חוק פיסקלי, שבו חרג המחוקק ממסגרת הקטגוריות של דיני הקניין הפורמליים וחתר לתפיסת התוכן הכלכלי של העסקאות. לפיכך, במקום בו הלבישו הצדדים את העיסקה בלבוש שאינו משקף את תוכנה הכלכלי האמיתי של העיסקה, יש להתעלם מלבוש זה ולהתייחס למהות הכלכלית בלבד.

היבט נוסף של סוגייה זו נבחן במסגרת פסק דין חדש, שדן בנושא המורכב של מיסוי הקמת תחנות הדלק. על פי עובדות פסק הדין, נחתם ב-1991 הסכם בין חברת דור אנרגיה (1988) בע"מ לבין המועצה המקומית אלקנה, ביחס למקרקעין שהיו בתחומה.

המועצה המקומית אלקנה, אשר היתה בעלת הזכויות כלפי המינהל לחתום על חוזה לחכירה לדורות של המקרקעין, התחייבה בהסכם לאפשר לחברת דור להקים תחנת דלק על המגרש. עוד נאמר בהסכם, כי חברת דור תקבל זכויות של חוכר משנה על המקרקעין.

לטענת חברת דור, העיסקה אינה חייבת במס, הואיל וחכירת המשנה נועדה אך להבטיח את זכויותיה במקרקעין בקשר עם תחנת הדלק ותו לא. מנגד טען מנהל מס שבח, כי בפנינו עיסקת חכירה החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. לדבריו, מטרותיה של חברת דור אינן רלוונטיות לסיווג העיסקה והזכות המשפטית, שהועברה דה-פקטו, היא שתכריע.

בעמ"ש 1165/00 דחתה ועדת ערר מס שבח חיפה את טענת חברת דור. הוועדה בחנה את זכויותיה של חברת דור במקרקעין והגיעה למסקנה, כי לחברת דור הוענקו זכויות של חכירה ועל כן העיסקה חייבת במס.

על אף הלבוש המשפטי של הסכם החכירה שבין חברת דור לבין המועצה המקומית אלקנה, מצאה הוועדה לנכון להיכנס לעובי הקורה ולבחון את זכויותיה המהותיות של חברת דור במקרקעין. בכך נתנה הוועדה ביטוי לעיקרון שלעיל, לפיו לא לבושה הפורמלי של העיסקה הוא הגורם המכריע, אלא הזכויות שהוענקו בפועל לידי מקבל הזכויות. הוועדה מנתה נימוקים רבים להכרעתה, כי העיסקה שבפנינו תסווג כחכירה החייבת במס ולא כבטוחה בלבד. מפאת חשיבותם של נימוקים אלה לבחינת אופיין של עסקאות "גבוליות", נמנה אותם באופן פרטני.

נקודת המוצא של בית המשפט היא, כי בחכירה לדורות מועברות מירב הזכויות שבנכס. חברת דור קיבלה את זכות החזקה הייחודית במקרקעין למטרת הקמת תחנת דלק והפעלתה. כמו כן, בידי חברת דור היו הזכויות לשליטה, לניהול ולפיקוח של המקרקעין. כן נקבע בהסכם, כי חברת דור היא שתקבע את זהות מפעיל התחנה ואת שעות הפעילות של התחנה. כמו כן נקבע בהסכם, כי חברת דור זכאית להיכנס לתחנה בכל עת ולקבוע מהם המוצרים שיימכרו בה.

על מעמדה של חברת דור כחוכרת למדה הוועדה גם מדמי החכירה השנתיים אותם התחייבה חברת דור לשלם למינהל, וכן מהתחייבותה לשאת במס רכוש בגין המקרקעין. התחייבויות אלה מעידות כשני עדים, כי חברת דור הינה חוכרת ולא בת רשות בלבד.

מן ההסכם שבין חברת דור לבין המועצה המקומית אלקנה אף עלה באופן מפורש, כי הצדדים ראו את העיסקה שביניהם כהקניית זכויות במקרקעין. למשל, נאמר בהסכם כי חברת דור תישא במס הרכישה בגין ההסכם.

מכאן ניתן ללמוד, שהצדדים בעצמם לא התכוונו ליצירת בטוחה אלא להעברת זכויות במקרקעין. הוועדה ממשיכה וקובעת, כי אילו התכוונו הצדדים ליצור בטוחה בלבד ולא לחכור את המקרקעין, היו מפרשים עניין

עקרוני זה בהסכם.

מכל האמור לעיל לומדת הוועדה, כי בעיסקה זו הועברו זכויות העולות כדי "זכות במקרקעין", כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ומכאן שהעיסקה חייבת במס על פי אותו חוק. נציין כי עריכת העיסקה באופן של חכירה ולא באופן של שיעבוד בלבד, יוצרת זכויות נוספות מעבר לכוונת הצדדים. כך, במסגרת של יחסי חכירה, יכול החוכר לרשום את הזכות בפנקסי המקרקעין, לרשום משכנתא, לקבל פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולהציג את הזכויות שהתקבלו בתשקיפי החברה כזכויות חכירה בעלות ערך כלכלי.

כמו כן נציין, כי במסגרת הדיונים שהיו בין חברות הדלק לבין בעלי החכירה הראשית במקרקעין, עלתה לדיון מעמדה הקנייני של זכות החכירה ולאור מעמד זה נקבעו זכויות הצדדים.

נדגיש, כי המונח "חכירה" מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כ"זכות חזקה ייחודית"; יוצא, לכאורה, כי די בכך כדי להקים "זכות חכירה" לפי החוק, ובלבד שהיא נמשכת לפרק הזמן הקבוע בהגדרה (מעל 25 שנה).

עו"ד ורו"ח אודי ברזילי ניתח את פסה"ד במאמר שפרסם, ולדעתו מהנמקותיה של הוועדה ניתן להסיק, כי ישנם מקרים בהם ניתן יהיה להחכיר מקרקעין באופן שההתקשרות לא תהיה חייבת במס.

כך, במקום בו מבקש צד להבטיח את זכויותיו באמצעות חכירה של המקרקעין והוא אינו מקבל את החזקה במקרקעין, הרי שניתן לבנות את העיסקה באופן שתהיה פטורה ממס. בעניין זה ראוי לציין, כי גם חוק המשכון התשכ"ז-1967, קובע, כי הוראותיו יחולו על כל ערובה לחיוב, יהא כינויה אשר יהא. מכאן, שבענייני בטוחות המבחן המהותי הוא הדומיננטי.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.

עוד כתבות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023