גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ב"חוזה יחס" דרוש תום לב גבוה במיוחד

הסכם ארוך טווח הנחתם לאור יחסי אמון מיוחדים מחייב גם תום לב מיוחד

הפסיקה של השנים האחרונות בכל תחומי המשפט מרבה לעסוק בתום הלב על השלכותיו השונות. אין כמעט תיק בבתי המשפט, שמי מהצדדים או שניהם לא מטיחים זה כנגד זה אשמת חוסר תום לב. כיום, כל מערכת החקיקה שלנו, ואפילו מימוש הזכות הניתנת על-פי החוק, נמדד לפי עיקרון תום הלב.

העניין רווח במיוחד ומיושם באופן כמעט אוטומטי בסכסוכים על רקע מחלוקת סביב קיום או אי קיום של חוזים בין צדדים. למעשה המקור להתפתחות של תורת תום הלב הינם סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. סעיף 12 מחיל את חובת תום הלב על ניהול משא ומתן, ואילו סעיף 39 מחיל את חובת תום הלב בקיום ההסכם. למעשה, שני סעיפים אלו היום בבחינת שני צדדים של אותו מטבע. אך מידת תום הלב אינה אחידה בכל תחום ותחום. יש תחומים שבתי המשפט מחילים חובת תום לב מיוחד או זהירות מיוחדת ואף גבוהה מן הרגיל.

לאחרונה, השופטת ציפורה ברון נדרשה להכריע בסוגיה זו בהתמודדות מול חוזה מסוג מיוחד המכונה חוזה יחס. העניין היה בפרשת ת.א 00/1220, יגאל וינשטיין נ' עזבון המנוהל לבזובסקי אורי ז"ל. בטרם נפרט את עובדות הפרשה, נסביר את המושג חוזה יחס. להלן ציטוט הגדרתה של השופטת ברון עצמה, אשר היטיבה להגדיר סוג זה של חוזה:

"חוזה כזה מאופיין בקשר חוזי ארוך בין הצדדים; תוכנו של הקשר נקבע על-ידי הצדדים מראש באופן מצומצם; תוך קיומו, מועשר הקשר החוזי בשורה של הסכמות נוספות, הנוצרות על-ידי הצדדים לצורך השלמת הסכמותיהם הקודמות ושינוין; הקשר שבין הצדדים מתאפיין ברמה גבוהה של סולידריות; מחלוקות במהלך קיום הקשר מיושבות בדרך של שיתוף פעולה בין הצדדים לבין עצמם, מתוך כוונה להביא להמשך קיומו של הקשר".

בעניין וינשטיין, התובע הינו יזם נדל"ן ומומחה לאיתור מקרקעין וקידום תכנון ופרויקטים. הנתבע המנוח היה בעל נכסים ובין הצדדים הו יחסי ידידות ואמון רב שנים.

התובע איתר עבור הנתבע שתי חלקות בנווה צדק בתל-אביב, והיה אמור לקבל שכר טרחה כאחוז מהפרויקט המבונה ואופציה לרכישת דירה במחיר מוזל. במקביל, בין הצדדים נקשרו יחסי יזמות בחלקות אחרות ולאור הסכמים בחלקות אלו, הנתבע התחייב לשלם שכר הטרחה של התובע גם בחלקות שבנווה צדק.

דא עקא, כי דעתו של הנתבע לא היתה נוחה מההסכם בעניין החלקות בנווה צדק, ואט אט סרב לשתף פעולה עם התובע, אשר לפי התרשמותה של השופטת ברון, עשה כל שביכולתו לקדם את הפרויקט בחלקות בנווה צדק. השופטת ברון נאלצה להתמודד מול שלוש שאלות מרכזיות בפרשה, ואלו הן: האם אכן נחתם חוזה בין הצדדים? כיצד יש לפרש את החוזה בין הצדדים? מי הפר את החוזה ומהם הסעדים בעקבות ההפרה?

ברון קבעה: "עיון בחוזה הקצר מלמד, מעבר לכל ספק, כי הוא מסוים, ברור ומדויק. מצוינים בו פרטים כמו "כולל מע"מ", "או שווה ערך", "בניכוי מקדמות", שמלמדים על מחשבה תחילה וייחוס משמעות וחשיבות לכל פרט בו".

השופטת ברון קבעה, כי היא לא נדרשת אפילו ליישם את מנגנון סעיף 26 לחוק החוזים, המאפשר השלמת פרטי החוזה. בעניין פרשנות החוזה, תוך אימוץ תורת שני השלבים ו/או תורת שלב אחד (ראה: ע.א. 93/4628 "אפרופים"), מגיעה למסקנה כי הן לפי לשון החוזה, הן לפי מקורות חיצוניים למסמך כגון חילופי דברים וטיוטות, והן לפי התנהגות הצדדים, אין ספק כי הצדדים התכוונו כי התובע יקבל את שכר טרחתו.

ולעניין הנזק, השופטת ברון קבעה כי התובע זכאי לפיצוי בגובה הרווח שהיה יוצא לו, לו החוזה היה מקוים, כלומר 7% מהפרויקט המבונה וכן שווי האופציה לרכוש את הדירה הזולה. בהתייחס לעניין של חוזה יחס, ברון קבעה:

"למרות ההיכרות רבת השנים עם התובע ויחסי האמון ביניהם, הוא החליט להתנער לגמרי מקיום החוזה, סירב להליכים של פישור ובוררות (למרות שהתובע היה מוכן להם), לא ענה למכתבים, ניתק קשר, עד שלא הותיר בידי התובע ברירה אלא לפנות לבית המשפט. שוכנעתי מעדות התובע, שהיתה מהימנה עלי, כי הנתבע התחמק מלנסות להגיע להסדר ביחס לקיום החוזה, מאז שנת 1996 ועד לשלהי שנת 2000".

פסק דין זה למעשה מהווה אזהרה לכל צד בהסכם אשר מנצל יחסי אמון רב שנים, ומחליט להתנער מהחוזה. אך נשאלת השאלה, האם התוצאה היתה משתנה לו בין הצדדים היה קיים רק חוזה רגיל בין שניים אשר הכירו זה את זה רק לפני ההסכם?

עיון בפסק הדין מעלה, כי ההיכרות רבת השנים היתה בין הסיבות כי כל הפרה של הנתבע נבדקה ב"זכויות מגדלת" ופגעה קשות במהימנות ההגנה. מכאן ניתן להסיק, כי יש ביחסי אמון והכרות רבת שנים כדי לחייב כי אכן הצדדים יהיו "מלאכים זה לזה", בשינוי גרסה בעניין בג"ץ 80/59 שירותי תחבורה ציבוריים. כזכור, בפסק הדין "שירות תחבורה ציבוריים", בית המשפט העליון ניסה לקבוע סטנדרטים של חובת התנהגות בתום לב של צד אחד למשנהו. בספק דין זה נקבע כי אסור לצדדים להיות זאבים זה לזה, אך גם לא מלאכים זה לזה. בחוזה יחס הדרישה הינה גבוהה, ואולי ניתן לומר שלא רק שאסור לצדדים להיות "זאבים זה לזה", אלא עליהם להיות גם "מלאכים זה לזה".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.

עוד כתבות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות