משטר השיתוף במקרקעין

האם הימנעותה של אשת חייב לדרוש לאורך למעלה משלושים שנה את רישום זכויותיה בדירה מכוח הסכם, מונעת ממנה לעשות כן כיום? השופטת ורדה אלשיך השיבה בשלילה. שופטי בית המשפט העליון חשבו אחרת

ופטי בית המשפט העליון (בפס"ד שכתב השופט יונתן עדיאל, בהסכמת עמיתיו) קיבלו ערעור שהגישו רעייתו, אחיו ואשת האח של פושט רגל על פסק דינה של שופטת בית המשפט המחוזי בת"א, ורדה אלשיך. בשל קוצר המקום לא תתואר כל השתלשלות האירועים (הסבוכה ורבת השנים).

ראובן ושמעון, אחים, עורכים ביניהם הסכם בשנת 1964 (עת שרר המשטר החוקי הקודם בנוגע למקרקעין, שבטרם חקיקת חוק המקרקעין, אז הוכרו זכויות שביושר במקרקעין). ראובן מוכר לשמעון אחיו את מחצית מזכויותיו בדירת מגורים, כשכל אחד מהשניים מסכים להעביר את חלקו (במחצית הדירה) לרעייתו.

חרף המוסכם, הדירה נותרה כל השנים רשומה על שם ראובן, שכחלוף למעלה מ-30 שנים פשט את הרגל (להלן יכונה ראובן - "החייב"). על זכות החייב בדירה הוטל בשנת 89' עיקול של נושה. מבלי להיכנס לפעולות נוספות שביצעו הצדדים השונים (ובכללם רישום הערות אזהרה, הוצאת פס"ד הצהרתיים שונים ואף נוגדים ע"י בתי משפט), נדרש בית המשפט להכריע בשאלת הבעלויות בדירה (וכנגזרת מכך, למול זכות הנושים בדירה).

לעניינה של רשימה זו, נתעכב רק בשאלות המשפטיות המרכזיות שנדונו במסגרת פסקי הדין. השאלה הראשונה היתה, האם הימנעותה של אשת החייב לדרוש לאורך השנים הרבות שחלפו את רישום זכויותיה בדירה מונעת ממנה לעשות כן כיום?

בשונה מעמדתה של השופטת אלשיך, שהשיבה לשאלה בשלילה, שופטי בית המשפט העליון השיבו בחיוב. "בהנחה שהסכם 64' הקנה ליעל נדב זכות מהותית בדירה", כתב השופט עדיאל, "אינני רואה מדוע אין היא יכולה להישמע בטענה לקיומה של אותה זכות רק משום שלא תבעה את אכיפתה בעבר".

אמנם בשנת 97' הגישה אשת החייב תביעה לבית המשפט לענייני משפחה, להצהרה על זכויותיה בדירה, תביעה שהתבססה על חזקת השיתוף, ואולם אי איזכור ההסכם משנת 64' באותה תביעה איננו מלמד על אומד דעתה, כאילו וההסכם לא מקנה לה זכויות בדירה.

משכך, מסקנת שופטי בית המשפט העליון היתה, שההסכם משנת 64' מקנה לאשת החייב זכויות בדירה (על פי פרשנות ההסכם ויתר הנסיבות נקבע, שההסכם הינו בר אכיפה והוא מחייב לרשום את הדירה על שם נשות החייב ואחיו, בחלקים שווים).

אלא שהשופטת אלשיך הגיעה למסקנה סופית שונה, לפיה רישום הזכויות בדירה צריך להיות - מחצית לאשת אחי החייב, רבע לחייב ורבע לאשת החייב. את מסקנתה זו ביססה השופטת אלשיך על כך שהתחייבות החייב בהסכם משנת 64' היתה התחייבות אובליגטורית מותנית וכי מחצית הזכויות בדירה שהועברה לאשת החייב היתה כפופה גם היא להתחייבות זו.

שופטי בית המשפט העליון לא הסכימו לתוצאה הסופית הנ"ל, ועמדתם היתה שעל הדירה להירשם רק על שם הנשים, מחצית מחצית. גם הנמקתה האחרונה של השופטת אלשיך לא היתה מקובלת עליהם.

"העובדה שעקב ביצוע ההתחייבות כלפי יונה נדב (אשת אחי החייב) ייווצר בין החייב לבין יונה נדב משטר של שיתוף במקרקעין, כאשר לכל אחד מהצדדים מחצית בלתי מסוימת מן הבעלות המתפשטת במידה שווה בכל חלקיו של הנכס, אינה נוגדת את העיסקה עם יעל נדב (אשת החייב). שהרי הדין הוא כי בעלים משותף במקרקעין רשאי לעשות בחלקו הבלתי מסוים במקרקעין כל עיסקה שהיא", נכתב בפסק הדין.

"לפיכך, עצם קיומו, כיום או בעתיד, של משטר שיתוף במקרקעין בין החייב לבין יונה נדב, לא מנע מהחייב לעשות עיסקאות בזכותו שלו בדירה ואין בו כדי לפגוע בתוקף העברת הזכות במחצית הדירה ליעל נדב או להכפפת העברה זו לזכותה של יונה נדב".

"בניגוד לסברתו של בית המשפט המחוזי, אם החייב היה מבקש להעביר לאשתו (הפלמונית) חלק פיזי-ספציפי בנכס, דווקא התחייבות זו היא שהיתה עומדת בניגוד להתחייבות כלפי יונה נדב או לזכות הקניין של זו, שבהיותה מתייחסת לחלק בלתי מסוים בדירה היא משתרעת על כל חלקיה הפיזיים של הדירה ומונעת עשיית עיסקה בחלק פיזי-ספציפי של הדירה".

(ע"א 867/03 נדב ואח' נ. עו"ד מנסוביץ-פלינר, הנאמנה ואח', פס"ד מיום 12.10.04. השופטים מישאל חשין, אשר גרוניס ויונתן עדיאל).