דירה בטאבו או מניה בבורסה? המודל שמשנה את הדרך שבה ישראלים משקיעים בנדל"ן

הכתבה בשיתוף קרן מגוריט

השנה האחרונה הייתה שנה מטלטלת בשוק הנדל"ן בישראל, ולראשונה לאחר שנים ארוכות החל השוק, בעיקר בקטגוריית דירות הקבלן, לחוות האטה משמעותית במכירות. עם זאת המחירים עדיין מצויים ברמות שיא ולא נרשמה עד כה ירידת מחירים דרמטית, אם בכלל. אם ניקח לדוגמא את תל אביב הרי שעל פי הסקירות הענפיות מחיר דירה ממוצעת בעיר עומד כעת על כ-4.6 מיליון ₪. בגבעתיים הסמוכה המחיר עומד על כ-4.5 מיליון ₪, בערי השרון כ-3.8 מיליון ₪, בקרית אונו ורמת גן כ-3.4 מיליון ₪ וכן הלאה. ניתן אפוא לומר שהמחירים הגבוהים הללו משקפים למעשה את מרבית ערי מרכז הארץ.

אך מה יעשו זוגות ויחידים שאין ידם משגת לרכוש דירה במחירים כה גבוהים, אך מצד שני רוצים ליהנות מהתשואות של ענף הנדל"ן? אחד האפיקים הפופולריים של השנים האחרונות הוא השקעה בקרנות נדל"ן המשקיעות בנדל"ן מניב (ובאנגלית: קרנות REIT - ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust).

קרנות הריט נועדו לאפשר למשקיעים, קטנים וגדולים כאחד, להיחשף לנדל"ן מניב באמצעות רכישת מניות בבורסה. הקרנות הללו נהנות מהטבות מס משמעותיות שהעניק המחוקק כדי לעודד השקעות בתחום, ובתמורה הן מחויבות לחלק את מרבית רווחיהן (לפחות 90% מההכנסה החייבת) כדיבידנד לבעלי המניות. הקרן הגדולה והמוכרת מכולן בשוק הנדל"ן למגורים המקומי היא מגוריט, קרן ה-REIT למגורים הוותיקה בישראל והראשונה להוביל את מהפכת הדיור להשכרה לטווח ארוך.

"מגוריט גייסה עד היום מיליארדי שקלים בבורסה בהון ובחוב והיא מחזיקה בקרוב ל-2,500 דירות בבעלותה בכל הארץ, בשווי כולל של כ-8 מיליארד ש"ח. הדגש של מגוריט הוא על מוקדי הביקוש לשכירות בגוש דן, המרכז, השרון וירושלים ובצד זאת היא מחזיקה גם בפרוייקטים בערים נוספות. הקרן פועלת תחת שקיפות מלאה כחברה ציבורית, מה שמעניק ביטחון רב למשקיעים לעומת השקעות נדל"ן פרטיות", מציין עו"ד ארז רוזנבוך, יו"ר הקרן.

מה בעצם המודל העסקי של מגוריט ומה אתם מציעים לשוכר הישראלי הממוצע?

"כמעט כל חוזי השכירות שלנו הם לחמש שנים, כלומר לתקופה ארוכה במיוחד בשוק השכירות הישראלי. אנו לא יכולים להוציא את הדייר מהבית (אלא אם הוא ביצע הפרה של חוזה השכירות) ולעומת זאת, הדייר יכול לעזוב, לאחר שנת שכירות, מתי שמתחשק לו בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים מראש. זהו יתרון עצום לשוכר שרוצה יציבות ובטחון ארוך טווח, שכן מגוריט כבולה אליו, אבל הוא לא כבול אליה. יתירה מכך, כל שוכר יודע מה שכר הדירה לאורך כל תקופת השכירות, כך שהוא יכול לכלכל את צעדיו בתבונה ובהתאם לצרכיו ויכולותיו".

אם אני משקיע עם הון פנוי, מדוע שאקנה מניות של מגוריט במקום לקנות דירה פיזית להשקעה?

"ההבדלים משמעותיים וראשיתם טמון בהיקף ההשקעה. אדם שרוצה לקנות דירה שעולה לצורך הדוגמא 3 מיליון שקל צריך להביא את כל הסכום או לשלב את זה עם נטילת משכנתא כובלת. במידה ואין לו את הסכום הזה אלא רק את חלקו אין לו את האפשרות לקנות חצי דירה או רבע דירה. לעומת זאת, השקעה במגוריט מאפשרת למשקיעים לקנות מניות באיזה סכום שירצו, בין אם מדובר ב-100 אלף ש"ח או חצי מיליון ש"ח וליהנות מהתשואות של מניות החברה. הכסף הזה גם מאוד נזיל כיוון שניתן למכור את המניות בקלות בבורסה בכל יום בשונה מהשקעה בדירה".

יתרון נוסף של מגוריט נוגע למינוף. כשאדם קונה דירה להשקעה הוא מקבל מהבנק מקסימום 50% מינוף אבל אנחנו כקרן ריט יכולים להתמנף בשיעור של עד 80%, מה שמשפר את התשואה שלנו בצורה משמעותית. בנוסף, הריבית שאנחנו משלמים כגוף גדול שקנה עד היום דירות בשווי של כ-8 מיליארד שקל היא הרבה יותר זולה מהריבית המקובלת בבנקים לאנשים פרטיים".

ומה לגבי המיסוי? המדינה הרי מקשה מאוד על רוכשי דירה שנייה

"בדיוק כאן נכנס העידוד של המחוקק. כשאתה קונה דירה להשקעה אתה משלם 8% מס רכישה אבל קרן ריט כמו מגוריט משלמת רק חצי אחוז. בצד זה, כדאי לזכור שכאשר אדם רוכש מניות של קרן ריט אין תשלום כזה בכלל.

בנוסף אצלנו יש אפס מס הכנסה על ההכנסות משכירות. ועוד דבר חשוב: כשחברה רגילה מחלקת דיבידנד המשקיע שמקבל את הכסף משלם 25% מס, אצלנו המס על הדיבידנד מופחת יותר ועומד על 20% בלבד".

אם בדיבידנדים עסקינן, הרי שלאחרונה השיקה מגוריט מודל ייחודי של מדיניות חלוקת דיבידנד חודשי המאפשר לבעלי המניות לקבל דיבידנד קבוע מדי חודש, ממש בדומה לשכר דירה שמקבלים בעלי דירות פיזיות. "התחלנו בינואר האחרון במדיניות חדשה של חלוקת רווחים כל חודש," משתף ארז. "זה אמור להחליף למשקיעים שלנו את שכר הדירה החודשי אותו היו יכולים לקבל בהשכרת דירה בבעלותם. נכון להיום, בהשוואה למחיר השוק של החברה, מדובר על למעלה מ-5% תשואה בשנה שזה יותר ממה שאפשר לקבל משכירות על דירה פיזית. לפי המדיניות, הכסף הזה מחולק למשקיעים שלנו לחשבון כל חודש בתחילת החודש. המשמעות היא שאם משקיע רוכש מניות של מגוריט ב-2 מיליון ש"ח הוא יכול לקבל כ-8,300 ₪ מדי חודש ישירות לחשבון. וכל זה בלי כאב הראש של טיפול בדירה מושכרת שכולל מרדף אחרי צ'קים של שוכרים או טיפול בתיקוני תקלות כמו תיקון מזגנים, נזילות וכו'".

 הדמיה: ניב מדידות והנדסה אזרחית בע''מ

אתם השחקן הגדול ביותר בשוק. על איזה היקף מדובר?

"נכון להיום רכשנו כמעט 2,500 דירות, מתוכן כ-1,700 דירות מניבות ומאוכלסות ויתרתן בשלבי תכנון וביצוע ב-48 פרויקטים שונים. בהתאם להסכמי הרכישה שעל פיהם רכשנו את הדירות, עד סוף השנה הנוכחית החברה תעמוד על היקף של כ-2,100 עד 2,200 דירות מניבות".

כמי שחי מזה שנים את שוק הנדל"ן מעיד ארז כי מצבו של שוק השכירות יציב ורווחי הרבה יותר משוק הקנייה, במיוחד בכל הקשור לדירות הכוללות מיגון (ממ"ד). "כתוצאה מהמצב הבטחוני ומהמבצעים הצבאיים התכופים יש היום ביקוש ער מאוד לדירות ממוגנות. הירידה במחירים, אם היא קורית, נוגעת בעיקר לדירות לא ממוגנות שאותן קשה מאוד למכור כעת. לעומת זאת בדירות של מגוריט, דירות להשכרה, המצב שונה לחלוטין שכן כל הדירות שלנו חדשות וממוגנות, ואנחנו עומדים על כ-100% תפוסה כל הזמן. בהתאם לכך, פרסמנו לציבור במסגרת הדוחות שלנו ששכר הדירה באזורי הביקוש שלנו - למשל באזורי המרכז, ירושלים, אשדוד ואשקלון - ממשיך לעלות. הנתון הזה גם תואם את הנתונים שמפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

"בסופו של יום יש לנו את המלאי הגדול ביותר של דירות מניבות בשוק. הוכחנו יציבות גם בתנאי שוק משתנים (ריבית שעלתה באופן משמעותי ומלחמה קשה וממושכת) ואנחנו החברה המתקדמת ביותר בתחום, עם שירות טכנולוגי שנותן לשוכרים מענה 24/7. בנוסף אנו מעניקים מעטפת שירותים לכל בניין ובונים שירותי קהילה לכל בניין באפליקציה ייעודית. המשקיעים שלנו מזהים את כל הערכים המוספים האלה ובוחרים בנו מדי יום".

לסיום, לאן אתה רואה את השוק הולך בשנים הקרובות?

"אני סבור שהמשבר בשוק הדירות לקנייה הסתיים משום שהוא הסתיים בשבר. התוצאה היא סכנה חברתית לאומית דרמטית. המחירים הגבוהים דוחקים את מעמד הביניים החוצה וערים במרכז הארץ שפעם נחשבו לערי מעמד הביניים הופכות להיות ערים לעשירים בלבד. גם השכירות בערים אלו כבר מגיעה ל-8,000 או 9,000 שקל בחודש לדירת 4 חדרים וצפונה. זה אומר שרק העשירונים העליונים יכולים לגור שם. התוצאה היא קטסטרופלית בעיניי: הגעה לשתי מדינות לשני עמים: מדינה אחת של החזקים מבחינה סוציואקונומית במרכז הארץ ובמספר אזורים נוספים, ומדינה שנייה לכל היתר. זה אירוע מאוד מדאיג חברתית שאפשר לטפל בו בעזרת שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח".

*כל המידע שנמסר לעיל איננו מהווה תחליף לעיון ולימוד מעמיקה של המידע שפורסם על ידי החברה באתר המגנ"א של רשות ניירות ערך ובאתר המאי"ה של הבורסה לניירות ערך, על פי דין. על כן, כל המעוניין להשקיע בניירות ערך של מגוריט מופנה לעיון וקריאה מעמיקה של המידע שפורסם על ידי החברה על פי דין, בטרם ביצוע כל השקעה בניירות ערך של החברה.

הכתבה בשיתוף קרן מגוריט