פתרונות המימון העומדים בפני קבוצות הרכישה

*** הכתבה בשיתוף קרן אקספו

בנק ישראל עומד בימים אלו בפני דילמה קשה ביותר. מצד אחד, החשש מפני נסיגה ומיתון במשק גורם לו לבצע פעולות מרחיבות בשוק כאשר הכלי המרכזי הוא שער הריבית שכיום עומדת על שיעור אפסי מדרבנת את הצרכנים למשוך את כספם מהחסכונות ולהשקיעו. מצד שני, חלק ניכר מאותם כספים נמשכים לצורך השקעות בנדל"ן וכפועל יוצא ישנה עלייה נוספת ומבנית במחירי הנדל"ן הגואים, ולכן נדרשים פיקוח ויצירת מגבלות על הלווים.

אחד מאותם מוצרים אשר מחד זוכה לעדנה ולאטרקטיביות בשל אותה ריבית נמוכה ומאידך סופג מכות בכנף בשל ניסיונות מיתון הביקושים, הן קבוצות הרכישה. אלו הפכו במהלך העשור האחרון לאלטרנטיבת השקעה פופולארית ביותר ושפכו עוד דלק למדורת הנדל"ן שקשה מאוד להשתלט עליה.

קבוצות הרכישה הן למעשה התאגדויות של אנשים במטרה לרכוש קרקע ולהקים עליה מבנה. התכלית שעומדת מאחורי קבוצות אלה היא חסכון בעלויות ובעיקר באותו רווח שיזם נדל"ן גוזר לעצמו בגין הפרויקט. לרוב, הרווח היזמי עומד על כ-15% מהיקף הפרויקט ובמונחים של נדל"ן מדובר על מאות רבות של אלפי שקלים לדירה שהקבוצה מנסה לחסוך לחבריה.

מלבד אותו רווח יזמי, הקבוצה חוסכת לעצמה עלויות נוספות כגון עלויות השיווק והמכירה ולכן הופכת למגנט עבור זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים שמנסים לחסוך בשוק הנדל"ן הרותח. בנוסף, קיים גם השיקול החברתי, שכן קבוצות המתארגנות יחדיו יוצרות לעצמן מראש ועל דעתן את "השכנים העתידיים" שלהם ואת הפן החברתי מהמועדף עליהן.

כמובן, שהחיסכון בעלויות אלו איננו "חינמי". בעצם הפיכתם של חברי הקבוצה ליזמים, הם נוטלים על עצמם את כל כאב הראש של ייזום הפרויקט - בחירת הקבלן, השגת ההיתרים, לחימה בחזיתות הבירוקרטיה השונות ופיקוח, לכן עליהם להתאגד תחת מארגן קבוצה מקצוען שיידע להוביל את המהלך מבלי "לאכול" את החיסכון שנוצר בעצם הוויתור על היזם.

עם הלשון בחוץ

גן העדן של קבוצות הרכישה הולך ומצטמק בשנתיים האחרונות, כיוון שלצד טיפול ממוקד בכל נושא הטבות המיסוי של הקבוצות, בנק ישראל החל להילחם גם בפן המימוני של התופעה. לדברי אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו, "מדובר בפעולת התשה מכוונת מצידו של בנק ישראל. שמטיל מגבלות חדשות על חברי הקבוצה במטרה למזער את מספר ההלוואות שנותנים הבנקים לפעילויות שכאלה.

דויטש אף מפרט על מגוון ההגבלות: "בנק ישראל דורש שכל חברי הקבוצה יעברו מבחני כושר החזר תשלומים כחלק מההכנסה, מציב מגבלות שונות ומשונות על תושבי ישראל ותושבי חוץ, מגבלות באשר לגיל חברי הקבוצה ועוד".

בכל אלו לדבריו יש לעמוד בפרק זמן מוקצב של שלושה חודשים במהלכן על הבנק המלווה לאשר כל אחד ואחד מחברי הקבוצה. "במידה וישנה בעייתיות עם מישהו ספציפי בקבוצה, על החברים להחליפו במסגרת אותו חלון זמן ואם הם לא עומדים בזמנים, הבקשה נדחית אוטומטית, ויש להתחיל שוב את תהליך האישור. קבוצות שמצליחות לעשות זאת בכל זאת, נשארות עם הלשון בחוץ", מסכם דויטש.

ריבית או זמן

בצל אותו הליך ארוך קיימת אי וודאות המלווה את קבוצות הרכישה, מרגע הפנייה לבנק ועד לתשובה הסופית מהגוף המלווה. "אלמנט הזמן מבחינתן של קבוצות הרכישה הוא קריטי", מסביר דויטש, "יש כאלו שמקבלות תשובה רק לאחר שנה ולעיתים היא שלילית ובמהלך התקופה הזו עליהם לשלם שכירות ועלויות נוספות והסחבת והעיכובים בבנייה מונעים מהם הכנסות בגין הנכס הגמור. לדעתי, חוסר הידיעה וההמתנה ללא יכולת ניבוי הן קריטיות יותר מאשר סוגיית גובה הריבית". דויטש מספר כי בשל כך יש קבוצות אשר מראש מנסות לקצר הליכים ופונות לגופים חוץ-בנקאים כמו הקרן בראשה הוא עומד.

יחד עם זאת, ולמרות הסחבת המתוארת, אין ספק כי מרכיב הריבית הינו מרכיב חשוב במערכת השיקולים של יזם בכל צורת התארגנות שהיא. מחיר הכסף קובע בסופו של דבר את ההחזרים ועלויות העסקה כולה ומשפיע ישירות על כדאיות ההשקעה ומכאן שברוב המקרים היזם יפנה תחילה לפתרון הבנקאי. בפן המימוני, בקבוצות הרכישה ה"דו קרב" בין נושא הריבית לבין נושא הזמן, יותר מאוזן ולכן דויטש טוען כי "יש כאלו אשר מראש מנסים לקצר הליכים ופונות לגופים חוץ-בנקאיים ממוסדים".

חשוב להדגיש כי הליך אישור ההלוואה בגופים ובקרנות החוץ-בנקאיות דומה לזה המתנהל בבנקים, אך מאחר ומדובר בגופים "רזים" יותר, אישור הבקשה קצר באופן מהותי. "התהליכים שעוברים חברי הקבוצה נעשים מהר יותר ואת התשובה הראשונית מספקים בדרך כלל תוך מספר ימים בלבד". טוען דויטש. במידה והיא חיובית מרגע הבקשה ועד המימון בפועל חולפים להם לא יותר מחודש - חודשיים", הוא מבהיר, "אנחנו בודקים את כל חברי הקבוצה, אך במידה ויש לשנות את מי מחברי הקבוצה, אופן ההחלפה קל יותר ומסודר. ככלל אנו שמים דגש רב על הפרוייקט ובין היתר, אולם לא רק, על חברי הקבוצה עצמם. כמו כן אנחנו גם מאשרים את הקבלן, ואת נותני השירותים האחרים, אך עושים זאת מעכשיו לעכשיו ולא משאירים את חברי הקבוצה תלויים באוויר".

זה הצעד הראשון שעליך לעשות לקבלת מימון