"תחום ה'מולטי פמילי', מתחמי נדל"ן להשכרה, משגשג בזמני משבר. הקורונה עשתה לנו טוב"

רועי מעודי, מייסד, בעלים ומנכ"ל חברת הנדל"ן Valore • בן 39, נשוי ואבא לשניים, מאשקלון • קודם לכן עבד בחברות הייטק, ללא השכלה אקדמית • "השיעור הכי חשוב שלמדתי ברמה הפיננסית הוא שהתזרים הרבה יותר חשוב מהאפסייד" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

רועי מעודי / צילום: Plk Media Group
רועי מעודי / צילום: Plk Media Group

השלב הראשון במסלול הקריירה של רועי מעודי היה יכול להיחשב לסיפור הצלחה, שמוכיח שגם בלי להיות בוגר 8200 אפשר להצליח בהייטק. הוא היה לוחם בצבא, נפצע באמצע השירות, ועבר לחטיבת המחשוב. אחרי השחרור עבד בחברות קטנות בתחום השרתים והתשתיות, עד שהשתדרג ועבר לטלדור בתפקיד בכיר יחסית, ומשם לאמדוקס. "ואז, כשהגעתי סופסוף לתפקיד המיוחל, התפוצצה לי בועה. כל מה שחשבתי על התפקיד היה רחוק מזרח ממערב. התחלתי לסלוד ממנו.

"בנוסף, ראיתי שאנשים בני 42-44 מוצאים את עצמם בחוץ. הייתי בן 31 ואמרתי לעצמי שזה לא מקום שאנשים יוצאים ממנו לפנסיה. שאלתי את עצמי מה המחיר שאני משלם אם אני נשאר, ומה המחיר אם אני עוזב. הבנתי שאם אני נשאר, לא קורים דברים טובים. מבחינה נפשית הייתי רווי".

אחרי שחבר הציע לו לשמוע הרצאה על נדל"ן בארה"ב, "הזרע נטמן, ולא היה שום כוח בעולם שיעצור את זה. כן היו הרבה פחדים וחששות, רכבת הרים רגשית, אבל ההייטק והתפקיד שהסתכלתי עליו בעיניים נוצצות נראו לי פתאום אפורים".

השלב הראשון היה לפתוח חשבון לינקדאין. "שלחתי בקשות לכל מי שעוסק בתחום בארה"ב, וחיפשתי אנשי קשר לעסקאות בשיטת שלח לחמך. ב-99% מהזמן זה הוביל לדברים שלא קשורים לנושא, אבל אחד מהאנשים אמר לי: 'תפסיק לחפש עסקאות, בוא לעשות יזמות'. טרקתי את הדלת על הרעיון הזה 9-10 פעמים, אבל באיזשהו שלב הסכמתי לשמוע מה הוא מציע.

"הוא חשף אותי להשקעות בשיטת נון פרפורמינג נוט, שמאוד קרצה לי. ב-2013 עברתי לעשות עסקאות יזמיות שאני אחראי להן, ולא תלוי באף אחד. טסתי ללוס אנג'לס וסן דייגו, והנישה שלי שם הייתה מרכזים מסחריים וקניונים. אלה היו עסקאות אקזיט: קונים מתחמים, משביחים אותם, ואחרי שנתיים-שלוש מוכרים ברווח.

"זה מגניב בהתחלה, כי הסכומים הרבה יותר משמעותיים ממה שהרווחתי בתור שכיר, אבל בעיקר למדתי שם את השיעור הכי חשוב ברמה הפיננסית: התזרים הרבה יותר חשוב מהאפסייד. נכון שכל שנתיים-שלוש יש צ'ק נחמד, אבל הוא אמור להספיק לתקופה, ולי היה קשה עם זה. הבנתי שהתזרים ייצר לי איכות החיים שאני רוצה, בסיכון יותר נמוך וברמת ודאות יותר גבוהה".

אלא שאז הגיעה התפנית. "כשנכנסתי לשוק הזה, הכלכלה בארה"ב עדיין הייתה מושפעת ממשבר 2008 וקיבלנו הנחות, אבל אחרי שהכלכלה התחזקה ההנחות ירדו, ובעקבותיהן גם התשואה ירדה ב-40%-50%, כך שהמוצר נהיה פחות אטרקטיבי ביחס לסיכון.

"החלטתי לשנות כיוון ולעבור למולטי פמילי - מתחמי דיור שיכולים להיות מ-5 דירות ועד 2,000 במתחם אחד. כל היחידות הן להשכרה, אבל הן רשומות כמתחם אחד, והמשקיעים מתחלקים ב-100% הכנסה. כלומר, אם יש דירות שלא מושכרות, הם עדיין נהנים מהכנסה. במולטי פמילי יש סיכון נמוך ויש תזרים, וגם אפשר להיכנס כמשקיע בסכומים יחסית נמוכים. היום אני ולירז אשתי מושקעים בזה ב-100%. אנחנו חיים מהמתחמים שלנו".

במתחם מולטי פמילי יכולים להיות חדר כושר, בריכה וגם גינת כלבים. במתחמים הגדולים יש אפילו סניפים של סטארבקס. "זו שכירות הוגנת ביחס לשוק, ועם קהילה של אנשים שהם כמוך", אומר מעודי. "ובדרך כלל המיקום קרוב למעסיקים הכי גדולים שיש".

מי שליווה אותו מכניסתו לתחום הזה ועד לפני כמה חודשים, הוא המנטור שלו, ארל. "מבחינתי, מנטור זה אדם שנמצא בדיוק איפה שאני רוצה להיות בעוד 20 שנה, והוא מלמד אותי כי הוא מאמין בי, ולא כי שילמתי לו עשרות אלפי דולרים.

"לארל, שלצערי נפטר מלוקמיה לפני שמונה חדשים, היו אז 10,000 יחידות דיור, ו-AIG הייתה שותפה שלו. הוא היה בן 74, צ'ארמר עם כריזמה מטורפת אבל מאוד צנוע. הכרנו כי הייתה לו חברת ניהול למתחמי דיור. נסענו יחד מריצ'מונד לנורפולק, והוא אמר לי 'תחשיב אותי כאב העסקי שלך'. שאלתי אותו למה שישקיע בי אנרגיות, אני הרי לא משלם לו. הוא אמר לי: 'אתה ארל בן 22. אני רואה בך אותי, ואתה תגיע יותר רחוק ממני'. זה כל מה שהייתי צריך לשמוע. זה היה ההכשר שלי.

"אחת התובנות שלקחתי ממנו זה לעשות את הדבר הנכון, גם אם הוא לא רווחי עבורי. מה שמניע את כל התחום שבו אני עוסק זה האמון. אז אם אדם האמין בי, אני צריך לעשות את הדבר הנכון עבורו, ולא עבורי".

דוגמה טובה לתובנה הזו התרחשה בספטמבר 2017, כשהחליט לקנות נכס בווירג'יניה. "כשבאתי לבקש מימון מהבנק, היו שתי אופציות: מימון קלאסי רגיל, או מימון אטרקטיבי מבחינת ריביות, אבל כזה שבו הבנק שולט בכספים ומשחרר לי סכומים רק אחרי שהוא משלם לעצמו. אמרתי לעצמי, 'מה אכפת לי, סידור טוב'. ארל אמר לי לבחור באופציה הראשונה, התנגדתי, והוא אמר שזה יהיה 'ביג פיין אין דה טוכס'. הלכתי על השנייה. טעות עצומה.

"הבנק שלט בתזרים, ולא שחרר לי כספים בזמן. הבעיה התזרימית עיכבה את כל התוכנית העסקית בשנה וחצי. התשואה של המשקיעים ירדה מ9% ל-5.6%. נאלצתי להזרים 250 אלף דולר לעסקה. זה היה הדבר הנכון לעשות, גם אם זה לא היה רווחי עבורי.

"היום, אחרי שנתיים של סטרס שבהן הייתי צריך להגיד למשקיעים שעוד רבעון עבר ואנחנו במאבקים ולא עומדים בתחזיות - זו העסקה הכי מכניסה שלי. בשנה הבאה נממש אותה, וכנראה היא תהיה הכי רווחית מכל הפורטפוליו".

באמצעות חברת Valore שייסד, מעודי פועל במדינות וירג'יניה, קנטקי ואינדיאנה. "אנחנו עובדים במדינות רפובליקניות עם כלכלה קפיטליסטית, כי יותר קל לנהל שם את ההשקעה ולהתנהל מול הדיירים", הוא מסביר. כיום יש בבעלותו כ-1,700 יחידות דיור שאותן הוא מכנה "דלתות". בתחילת אוגוסט יסגור את העסקה ה-15 שלו, שתעלה אותו כמעט ל-1,900 דלתות. לדבריו, "אני לא עובד עם משקיעים שזה כסף אחרון שלהם, או שלא יכולים לעמוד בתרחישי קיצון".

הוא חי על הקו, ובזמני שגרה הוא טס פעם ברבעון לארה"ב לשבועיים, וגם כמובן בכל רכישת מתחם. "אחרי תהליך עבודה עצמית, לפני שלוש שנים הבאתי לחברה שני שותפים אמריקאים", הוא מספר. "תמיד טיפחתי את הסיפור של 'אם אעשה הכול, אני הכי טוב בעולם', אבל בסוף הבנתי שאני לא אצליח לגדול לבד, בלי אשפוזים לבביים וקריסה נפשית.

"נקודת המפנה הייתה אחרי שיחת פיבוט עם קולגה אמריקאי. הוא אמר לי בצורה מאוד לא אמריקאית, 'אתה חתיכת טיפש. יש לך חלומות להגיע ל-5,000 דלתות, ואתה נאיבי לחשוב שתעשה את זה לבד'. הוא הציע לי להביא אנשים שיעזרו לי להוריד את הסטרס. כמובן שהאגו שלי השתלט, ואמרתי לו שהוא מדבר שטויות, אבל הזרע נטמן בראש, ובכל קושי שהיה לי המילים שלו הדהדו. שמונה חודשים אחרי השיחה, החלטתי שאני מביא אנשים.

"השותף הראשון, כריס, הוא תותח-על בהשבחה. השותף השני הוא צ'ד, שחזק בפיננסים. ביחד אנחנו משולש שעובד בסנכרון מושלם. החלטנו לעשות עסקה אחת במודל של שיתוף-פעולה, ואמרנו שאם נראה שאנחנו מנגנים טוב, נעשה עוד. זה עבד מושלם, ומשם גדלנו ממש".

איך השפיעה עליכם הקורונה?
"עשתה לנו רק טוב. הממשל בארה"ב מעודד מולטי פמילי, כי אנחנו מספקים דיור הוגן ומקומות עבודה. בהתחלה כל הנביאים נתנו תרחישי אמרגדון. כבר הוצאנו מהמחסנים את הרזרבות הכלכליות לכל עסקה. ופתאום עובר חודש, ואנחנו רואים שכולם משלמים. ועוד חודש ועוד חודש, ויש תוכניות סיוע.

"קיבלנו הטבות מס מטורפות. בנוסף, במשך כל הקורונה, הממשלה שילמה את השכירות של כל הדיירים. קיבלתי את הכסף מהממשל על 1,700 דירות - זו גבייה של 98.5%, שיא שלא היה לי בתקופה נורמטיבית לפני הקורונה. במרץ 2021 קיבלתי צ'קים מממשל ארה"ב שכיסו לי שכירויות עד מאי.

"בנוסף, יצאו לשוק הרבה עסקאות, כי אנשים פחדו ממשבר והחליטו לממש. הצלחנו לעשות שלוש עסקאות ממש טובות בזכות הקורונה. בגדול, מולטי פמילי משגשג בזמני משבר, זה תחום סתגלן לכל שינוי שמגיע".

איזה עוד הסברים יש לגידול בתחום?
"בארה"ב, המיליניאלס נוטים לשכירות. שם גישה למשאבים יותר חשובה מאשר בעלות עליהם. זה נכון גם לגבי נדל"ן, וגם לגבי החזקת רכב פרטי. הרעיון הוא שאת הכסף הנותר תשקיע בעצמך ובחוויות שלך. כלומר, שתהיה לך הכנסה פנויה גבוהה למימוש הלייף סטייל. בנוסף, נהוג לעבור ממדינה למדינה בשביל עבודה, אז פחות רוצים להשתקע. זו הסיבה שהתחום שלנו מזנק כל הזמן".

מודל כזה יכול לעבוד בישראל?
"כן, אבל יש אנשים עם אינטרסים - קבוצות לחץ ולוביסטים - שיכשילו את זה, כמו שקרה עם אובר. בנוסף, עלויות הבנייה בישראל הן מטורפות ביחס לארה"ב. יכול להיות שזה לא יהיה כלכלי. וגם, אם קבלן בונה היום בניין, מוכר ומסיים את הניהול, למה שיהיה לו כדאי להקים מתחמים, ולהתעסק עם דיירים? לפי מה שאני יודע, יש בארץ ניצנים קטנים של המודל, וקבוצה שמנסה לקדם את זה בתל חי".

מה השאיפות שלך בעוד חמש שנים?
"שיהיה לחברה מעגל משקיעים איכותי, ולהגדיל את הגרעין הישראלי. אני גם רוצה להגיע לפחות ל-5,000 דלתות, ומאמין שנחצה את זה. אני לא רוצה לצאת מארה"ב, אבל חד משמעית נהיה בעוד שווקים, אולי ג'ורג'יה וטנסי, אולי נשוויל. זה תלוי בכלכלת ארה"ב, ובשאלה האם יגיע משבר שיהפוך את המצב בשווקים שהם לא אטרקטיביים היום".

עצמאים, בעלי עסקים קטנים ושכירים בעלי שליטה - אנחנו רוצים לשמוע אתכם. להשתתפות במדור אפשר לפנות למייל i-can-help@globes.co.il

צרו איתנו קשר *5988