מכירות סוף עונה", "קנה אחד והשני בחצי חינם", ועוד כהנה סיסמאות מפתות, הן חלק מתרבות השפע והצריכה המערבית אליה אנו מורגלים וחשופים בשנים האחרונות. צרכן נבון למד כבר, כי יש לבחון הצעות אלה בזהירות מירבית, להשוות, לבדוק מחירים "לפני" ו"אחרי" ולא פחות חשוב - לשאול לפני הקנייה את השאלה הקריטית: האם אני באמת זקוק למוצר? ואף על פי כן, מי מאיתנו אינו מתפתה לרכוש את "המציאה" האולטימטיבית, הגם שאיננו זקוקים לה במיוחד, ולספר אחר כך לחבר'ה, איך "סידרנו" את המערכת?
נראה כי באופן דומה מתייחס ציבור היזמים, הבונים והאדריכלים גם להקלות תכנוניות. אגד הזכויות שניתן לממש בקרקע קבוע בתוכניות (תב"עות), החלות על שטח נתון. ככלל, זכויות אלה מוגדרות וסופיות, וכל סטייה מהן אסורה. לכלל זה יש יוצא מן הכלל - ההקלה.
"הקלה" מוגדרת בחוק התכנון והבנייה כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר, בסטייה מהוראות תוכנית..". אישור הקלות מצוי בסמכותה של הוועדה המקומית, כל עוד אין ההקלה מהווה "סטייה ניכרת". רשימה של "סטיות ניכרות" מצויה בתקנות, ומותירה שורה מכובדת של הקלות שאפשר לקבל - באחוזי בנייה (עד תוספת של 16%); במספר יחידות מגורים (עד תוספת של 20%); במספר הקומות, בקווי הבנייה ועוד.
הרעיון שביסוד ההקלה הינו לאפשר גמישות תכנונית - התאמת התב"ע הכללית, שלא אחת אושרה לפני שנים ארוכות, לנסיבותיו המיוחדות של מגרש ספציפי ולמציאות המשתנה. בפועל, חלק מהותי מהבקשות להיתרי בנייה כוללות הקלות, ובחלקן - ההקלות הן מרובות ומהותיות, גם אם טרם יבשה הדיו מהתב"ע, ולעיתים קרובות הן כולן מתאשרות.
נראה כי אין טעם להכביר מילים על יתרונה של ההקלה, למבקש וגם לציבור, אך על חסרונותיה הגיע הזמן לעמוד. ראשית, ההליכים לאישור ההקלה אינם קצרים וכוללים יידוע ופירסום כללי ואישי לכל נכס גובל או קרוב. לא אחת הליכי האיתור של כל אלה סבוך וארוך. שנית, מודעותו של ציבור בעלי הנכסים שבסביבה מפותחת ביותר, ולעיתים קרובות מוגשות התנגדויות רבות להקלות. התנגדות מחייבת דיון בוועדה המקומית, ודחייתה מעניקה למתנגד זכות ערר לוועדת הערר המחוזית. שוב - עיכוב בהליך אישור הבקשה לבנייה.
מה שלא לכולם ידוע הוא, כי הגשת ערר על החלטת ועדה מקומית לדחות (ולו באופן חלקי) התנגדות להקלה - מונעת הוצאת היתר בנייה עד שהדיון בערר מוכרע. יתר על כן, בעוד שבקשה להיתר בנייה ללא הקלות אינה מגיעה כלל לידיעת השכנים, הרי מרגע שהוגשה ההקלה חשופה הבקשה כולה לעיניהם.
מן הסתם, הקלות אלה, על מורכבות ההליכים הנדרשים לאישורן, מסרבלות מאוד את עבודתה של הוועדה המקומית ומעכבות טיפול גם בבקשות אחרות. וכך לעיתים קרובות יוצא שכרם של היזמים בהפסדם.
ושכרו של הציבור? הוא נהנה כמובן מהיטל השבחה ומגמישות תכנונית, אך ללא ספק נמצא מעודד סטייה מתב"ע, על עקרונותיה ומטרותיה, ובאופן עקיף - בנייה ללא היתר או בסטייה ממנו. הידיעה כי ניתן לאשר סטיות מרובות מהתב"ע בדרך של הקלה, מעודדת יוזמה, דמיון ואלתור בקרב היזמים והאדריכלים לסטות מהתב"ע, בין בבקשה לבנייה ובין לאחר מכן, כשהסטייה נחשפה ברבים.
הכותבת הינה עו"ד, שותפה במשרד הררי טויסטר
ושות', מומחה בדיני תכנון ובנייה.