אתמול הבן הצעיר ארז חפציו, קנה כרטיס טיסה פתוח וטס להודו. הוא השאיר אחריו דירה, אליה לא ברור מתי ישוב. אולי ינצל את הכרטיס שלו עד הרגע האחרון ויחזור בעוד שנה, אבל יתכן שהוא יקבל הלם תרבות ויחזור לארץ תוך שבוע. מה אתה, בתור בעל הנכס, יכול לעשות עם הדירה הריקה שהוא השאיר? האם אתה יכול להשכיר אותה מבלי לקחת את הסיכון שהוא יחזור לפתע לארץ ויגור אצלך?
שיטוט באתרי הלוח השונים, המציעים דירות להשכרה, מלמד שיש בארץ שוק פורח גם לטווח הקצר, מיום אחד ועד חודשים ספורים. האפשרות להשכיר דירה לתקופה קצרה מציגה לעיתים פתרונות מעט הזויים: באחד מאתרי האינטרנט מוצעת כיום דירה בה אפשר לשהות רק מ-8 בערב עד 8 בבוקר, מאחר ובמשך היום היא משמשת בתור מרפאה. במקרה אחר מציע המשכיר דירה לחודש (עקב טיסה לחו"ל), אבל השוכר מתחייב לשמור על חתול שנשאר בארץ. כמובן שההשכרה עלולה לקבל אופי קצת שונה, במקרה בו הדירה הופכת ל'מוטל' המושכר לתקופות של יום, או אפילו למספר שעות.
תשואה עודפת של 30%
בלא מעט מקרים מדובר באלתורים של אנשים שמנסים להרוויח קצת כסף מדירות הנמצאות עדיין בשימוש. עם זאת, יש מקצוענים שעבורם השכרת דירה לטווחים קצרים היא לא בהכרח ברירת מחדל.
דני כוכבי, יועץ נדל"ן בסוכנות AXIOMA, עוסק בניהול נכסים עבור תושבי חו"ל שמחזיקים נכסים בארץ. לפי כוכבי, התשואה על דירות המושכרות לטווח קצר עשויה לעלות ב-30% על התשואה מהשכרה לטווחים רגילים. סוכנות AXIOMA מציעה דירות מהסוג הזה בעיקר לתיירים, אבל הם לא הלקוחות היחידים.
כוכבי: "בשנתיים האחרונות ניכרת מגמה של חיפוש דירות לטווח קצר גם בחורף, אז המחירים זולים יותר ומגיעים סטודנטים וצעירים לאולפן או לטיול. בקיץ הביקוש עולה מאד, אבל גם בחורף הביקוש עולה על ההיצע. השיא הוא מאמצע יולי עד סוף אוגוסט, תקופה בה שכר דירת שני חדרים יגיע גם ל-2000 דולר לשבוע".
כוכבי מציין שבתקופה זו אוזלים החדרים במלונות והתיירים נתקעים ללא מקום ללון, מצב בו ישכרו גם דירות שמצבן לא הכי טוב. "מי שנזכר מאוחר משלם ביוקר. כבר עכשיו אנשים סוגרים דירות לקיץ", הוא מדגיש.
על מחירי החורף, אותם כוכבי לא מציין, ניתן ללמוד מפרסומים שמופיעים בימים אלה באתרי האינטרנט. אחד המפרסמים מציע דירת שני חדרים במרכז תל אביב בעלות שבועית של 450 דולר, דהיינו כ-65 דולר ליום. דמי השכירות כוללים את כל ההוצאות, למעט חשמל. מי שירצה לשכור את הדירה לחודש ישלם 1,300 דולר ואילו שוכר לשנה ישלם 920 דולר לחודש.
בעלות השבועית הנתונה, צריך המשכיר למצוא שוכרים לחצי שנה (נטו) אם ברצונו להשיג תשואה הקרובה לזו שישיג אם ישכיר לשנה שלמה. התקופה הזו אפילו מתארכת אם לוקחים בחשבון שהחישוב לא כולל תשלום חשבונות אותם משלם המשכיר לטווח הקצר.
לאור זאת, נראה שאדם המשכיר דירה אחת לתקופות קצרות עלול להתקשות אפילו להשיג את התשואה שהוא יכול להשיג בהשכרה לשנה. יחד עם זאת, יש לזכור שהחישוב נעשה בנקודת הזמן הנוכחית, על סמך 'תעריף חורף', ושהעלויות לטווח קצר אינן אחידות לאורך השנה.
משכיר נוסף, שאינו רוצה להזדהות בשמו, מציין שעד לפני מספר חודשים גם הוא יכול היה להשיג בהשכרה לטווח קצר תשואה עודפת של 30%-40%, אבל לשם כך היה עליו להחזיק מספר רב של דירות. לדבריו, עם ירידת שער הדולר לא מוכנים התיירים לשלם את המחירים המעודכנים שהוא דורש בשקלים וכעת הוא מעדיף להשכיר דירות לטווחים ארוכים.
כך או כך, גידול של 30% בתשואה אינו בהכרח קונצנזוס או גבול תחתון. אירנה ברזובסקי, מנהלת סוכנות התיווך IREKS, מציינת שהתשואה על הנכס עשויה לגדול אפילו ב-100%, אבל ההשקעה הראשונית וזמן ההשקעה גדלים בהתאם. הבעלים צריכים לקחת בחשבון שמדובר בדירות מאובזרות לחלוטין, יש בהן אינטרנט, כבלים, מטבח "שמצויד עד רמת הסכין והמזלג", מצעים נקיים שמוחלפים מידי בוקר וכדומה. מבחינת השוכרים הדירות הללו זולות מהשהות במלון, וודאי כשמדובר במשפחה עם ילדים שהייתה נאלצת לשלם על שני חדרים במלון, אבל יכולה לשכור דירה אחת עם מספר חדרים.
ברזובסקי מוסיפה שיש מקרים בהם היא מעודדת אנשים שמציעים לה דירה לפנות דווקא לאפיק ההשכרה לטווח קצר. מתווכים אחרים סיפרו כי יש מקרים בהם הם מסייעים למשכיר להסב דירה לשימוש כזה. הם מציעים למשכיר אנשי מקצוע לשיפוץ ומסבירים לו איזה ציוד עליו לרכוש. גורם אחר המעורה בתחום מציין שבשל הבלאי הרב יש לחשוב על האופן בו מרוהטת הדירה, ולכן "לא הכל זה איקאה". בכל מקרה, הם מציינים, בעל הדירה לא צריך לצפות שיחזיר את השקעתו בקיץ אחד.
ברזובסקי מציינת ש"השכרה לטווח קצר עשויה להיות עסק טוב, אבל העבודה קשה. אנשים יכולים להתקשר באמצע הלילה כי המזגן לא עובד או כי הקומקום נשרף. לפעמים הם רוצים גם שירות נוסף, כמו טיול לירושלים".
כבר לפני 25 שנה
עיקר הביקוש לדירות לטווח הקצר בא כאמור מצידם של תיירים, ואלה כצפוי חושבים בעיקר על ים. לוי יצחק, עורך מחירון הדירות וסוקר השוק, מוסר כי "הראשונים שהבינו את הצרכים האלה היו בעלי הדירות באזורים הסמוכים לים. שם, בעיקר באזור תל אביב, כבר לפני 25 שנה ויותר שופצו דירות דווקא ברחובות שאז היו מאוד לא מבוקשים כמו בן יהודה, דיזנגוף ובוגרשוב הרועשים, הדירות נרכשו במחירים מאוד אטרקטיביים, אובזרו עד אחרון הפריטים, והושכרו על בסיס יומי לתיירים.
"היום המגמה התפשטה הרבה יותר, ועדיין רחובות ואזורים אלה מובילים: דירות קטנות בנות חדר עד 3 חדרים בצפון-מרכז תל אביב, כמה שיותר קרוב לים יותר טוב. אבל גם בבת ים, הרצליה, נתניה, קיסריה ובמקומות אחרים משכירים בעלים את דירותיהם על בסיס יומי, ב-40 עד 120 דולר ליום".
ברור כי לא כל דירה היא מועמדת אפשרית להשכרה לטווח קצר. מיקום הדירה הוא שיקול מהותי שמשנה את הפוטנציאל שלה. הים הוא כאמור מכפיל ערך משמעותי, אבל הוא אינו הגורם היחיד. ישנם מתווכים שפועלים באזורי היי טק, הנהנים מביקושים של חברות הנוהגות להלין אנשי עסקים או שליחים של חברות זרות. בערים אחרות מושכת הקהילה הרוסית או הצרפתית קרובי משפחה שמגיעים לביקורים, לנופשים או לאירועים משפחתיים. גם משפחות של ישראלים שעובדים בחו"ל ומגיעים לביקורי מולדת, משתכנות לעיתים בדירות מהסוג הזה. במקרים אחרים מושכות אליהן דירות שנמצאות באזור של מרכזים רפואיים אנשים שמגיעים לתקופות קצרות של טיפול מרוכזים.
כוכבי מציין, שיש דירות שנמצאות ליד הים שמוחזקות לאורך כל השנה בתור דירות לטווח קצר. במקביל, דירות שנמצאות במקומות מרוחקים יותר מושכרות במשך רוב השנה לתקופות ארוכות, אבל בעלים רבים דואגים שהן יהיו פנויות בחודשים יולי-אוגוסט להשכרה לטווח קצר.
ג'רג' דיסל, הבעלים של HOLYDAY 2000, מחזיק 50 דירות בתל אביב, 7 בירושלים ו-10 ברעננה, כולן מיועדות להשכרה לטווח קצר. דיסל שוכר את הדירות לטווח ארוך ומרהט אותן, כשחלק מהדירות נמצאות ברשותו כבר 10 שנים. הוא לא שוכר דירה לתקופה קצרה משנתיים ויבקש בחוזה גם אפשרות להארכה. כמובן שאם הוא טעה בבחירת הדירה, בגלל אופי הבניין, השכנים וכדומה הוא לא יאריך את החוזה.
דיסל מציין שכל הדירות שהוא מחזיק בתל אביב נמצאות במרחק הליכה מהים. בדרך כלל הדירות פזורות בבניינים שונים, אבל בתל אביב יש בניין בו הוא מחזיק 9 דירות מתוך 10, ובירושלים הוא מחזיק בניין שלם. החברה שלו פונה אל כל סוגי הלקוחות ומחזיקה דירות כמעט בכל הגדלים.
דיסקרטיות אופטימלית
בסופו של יום, דיסל הופך את הבתים למעין מלון דירות. הלקוחות שלו מקבלים שתייה, מגבות, שירותי ניקיון וכדומה, אבל הם מגיעים לדירות מאובזרות לחלוטין, ולכן מנהלים שם את חייהם בעצמם. הם יכולים לבשל, לכבס ולהזמין חברים לארוחה (דבר שאם תרצה לעשות במלון יהיה עליך, לדברי דיסל, "להפוך את המיטה ולעשות ממנה שולחן").
דיסל מציין שהוא אומנם פונה ללקוחות מסוגים שונים, אבל הדירות שהוא מציע מתאימות בעיקר למשפחות שלא רוצות לגור במוטל זול, אך לא יכולות להרשות לעצמן מלון יוקרה. הוא מבהיר ש"לא מדובר במרצדס, אלא בסובארו שנוסעת טוב".
ככלל, למרות שהמשכירים מעדיפים באופן טבעי לדבר על כך פחות, מציעות הדירות הללו גם דיסקרטיות מלאה. אין בהן לובי עמוס באורחים אחרים, איש הניקיון לא מגיע כל בוקר והאורח הוא אדון לעצמו. השוק כולל גם דירות ליום או לשעות ספורות בלבד, עם דיסקרטיות שחשובה לא מעט.
בסופו של דבר, מדובר בתחום מאוד לא מפותח בישראל, מדינה שבה גם ככה תחום ההשכרה אינו משוכלל במיוחד (נסו למצוא דירה להשכרה ל-5 שנים או יותר). בעוד שבעולם הרחב ניתן למצוא אין ספור אתרים ומידע על דירות להשכרה לטווח קצר, בארץ התחום אינו ממש מוסדר. לצד מתווכים וגופים גדולים, עוסקים בהשכרה לטווח קצר גם אנשים פרטיים, אם כי נראה שרק יתרונות לגודל מאפשרים למשכירים להגדיל את התשואה על הדירה באופן משמעותי. לאור זאת, גם המשכירים הפרטיים לא בהכרח פועלים בקנה מידה קטן. חלק מהם שוכר מספר דירות, משפץ אותן ומשכיר אותן לשוכרי משנה.
באתרים שונים, אפילו בינלאומיים, ניתן למצוא גם מידע על השכרת דירות נופש בישראל, אולם הוא מכוון בעיקר לדירות הספורות והיוקרתיות, ובתיווך על תיווך, ולכן גם המחיר על אותן דירות בהתאם.
דירת נופש בהרצליה מוצעת למשל כיום באתר זר בעלות יומית של 220 דולר, ובעלות חודשית של 5,600 דולר. דירה בפרויקט סי אנד סאן שעל בחוף יפה הצפוני של תל אביב תעלה 120 דולר ללילה, עדיין זול ממלון בקו ראשון לים בעיר, אבל בשעה שניתן למצוא גם דירות מאובזרות לחלוטין ב-60 דולר בלבד, גם הם במיקום טוב במרכז העיר תל אביב.
בכל מקרה, חשוב לציין שעם הסיכוי לעלייה בתשואה מהשכרה לטווח קצר, גדל גם הסיכון. תחלופה גדולה מגדילה את הסיכוי לפגיעה בנכס, מעלה את רמת הבלאי ומקשה לשלוט באופיו של השוכר. תיירים פרועים עלולים לפגוע בדירה, להפריע לשכנים ולהזיק לשמו הטוב של הסוכן. מנגד, היא לא מאפשרת לשוכר להפסיק לשלם ולנסות להשתלט על הנכס.
המשכירים מנסים לצמצם חלק מהסיכונים הללו. שכר הדירה משולם בדרך כלל לכל התקופה מראש ונלקחים גם עירבונות למקרה בו יגרם לדירה נזק. במקרה בו השוכרים אינם תיירים, אלא אנשי עסקים, אנשי היי טק, קרובי משפחה וכדומה, אזי הסיכון שהם יערכו מסיבות שלוחות רסן אל תוך הלילה פוחת. גם דירות יוקרה חשופות פחות לסיכון מסוג זה. חלק מהמשכירים המעוניינים להימנע מקהל מפוקפק לא מאפשרים לשכור דירה לתקופה הקצרה משבוע, מה שכמובן מוציא חלק מהשחקנים מהמגרש.