דורון לוי הוא עורך דין ושותף במשרד עורכי דין עמית, פולק, מטלון ושות ומנהל בו את מחלקת המס
אחד היתרונות של ההשקעה בדירת מגורים הוא הטבת המס הכרוכה בהשקעה בה. הטבות המס על דמי השכירות מתחלקות לשני מסלולים: הראשון הוא פטור המתאים למשקיע שברשותו דירה אחת, והשני - מס מופחת המתאים למשקיע פרטי שלו מספר דירות.
החוק קובע כי מי שהיתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות למגורים, יהיה פטור ממס על דמי השכירות, ובלבד שלא היתה לו, לבת זוגו או בנו, הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל חודשי העולה על 4,320 שקלים. כל שקל משכר דירה העולה על התקרה, מפחית שקל אחד מהתקרה הפטורה.
לדוגמא: נניח שקיבלת שכר דירה בסכום 4,500 שקלים (העובר ב-180 שקל את התקרה הפטורה), יופחת מהתקרה הסכום העודף של 180 שקלים, והתקרה הפטורה תעמוד על הסך של 4,140 שקלים בלבד. וכך, מעל 8,640 שקלים, התקרה הפטורה מתאפסת, והמשקיע ישלם מס מן השקל הראשון.
לעיתים, כאשר מדובר בהשכרה של דירה מרוהטת, ניתן להפריד בין שכר הדירה של דירת המגורים ובין החלק הסביר שאותו ניתן לייחס להשכרת הריהוט הקיים בדירה. לדוגמא, השכרה של דירה מרוהטת בסכום כולל השווה ל-5,000 שקלים: ניתן להפריד לסכום של 4,320 שקלים בגין השכרת הדירה, ו-680 שקלים בגין השכרת הריהוט (חייב במס!).
ללא הפרדה בין שכירות הריהוט לשכירות הדירה, תעמוד תקרת הפטור על סכום של 3,640 שקלים, ואילו החלק החייב יהיה 1,360 שקלים לחודש. הפרדת השכירות לריהוט תעמיד את החלק הפטור על מלוא התקרה של 4,320 שקלים, ואילו החלק החייב יהיה רק הסכום שנקבע בגין הריהוט - 680 שקלים לחודש.
הפטור לסכום התקרה איננו ההטבה היחידה הניתנת ליחיד המשכיר דירה או דירות. אם שכר הדירה שמקבל היחיד עולה בהרבה על תקרת הפטור, עדיין יש לו ברוב המקרים אפשרות לבחור במסלול מיסוי מוגבל בשיעור של 10% בלבד, במקום השיעור הרגיל בפקודה, אשר עלול להגיע עד כדי 47%. אולם, שיעור המס המוגבל משולם על ההכנסה ברוטו, ללא שהמשקיע יהיה זכאי לנכות הוצאות כגון פחת או הוצאות מימון בגין רכישת הדירה.
התנאי הראשון לקבלת שיעור המס המוגבל הם שההכנסה היא מהשכרה של דירת מגורים המשמשת למגורים. התנאי השני הוא כי ההכנסות משכר הדירה אינן מהוות אצל המשכיר הכנסה מעסק של שכירות. כאשר לבעל הבית מספר רב של דירות מגורים שהוא משכיר, קשה לקבוע האם הכנסתו היא הכנסה מעסק או לא. מהניסיון ניתן לקבוע, כי מעל שבע דירות ככל הנראה תחשב ההשכרה כהכנסה מעסק, ולכן לא תיזכה להקלה של שיעור המס המוגבל.
התנאי השלישי הוא שהמס בשיעור 10% ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות.
בדרך כלל זכאי כל אדם המשכיר דירה לנכות כנגד שכר הדירה כל מיני הוצאות שהיו לו בקשר לדירה. דוגמא להוצאות הניתנות כניכוי והמקטינות את ההכנסה החייבת במס היא לדוגמא הריבית ששילם בעל הדירה על הלוואה שנטל לצורך רכישתה, שיפוצים בדירה או פחת המופחת כל שנה באחוזים משווי הרכישה של הדירה.
יש להדגיש, כי שיעור המס המוגבל כדאי בעיקר לבעלי דירות אשר מחזיקים בדירות ששווי רכישתן נמוך ביותר (למשל דירות שהועברו בירושה), מאחר ושיעור המס של 10% מוטל על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות.
כאשר מדובר בדירה ששווי רכישתה גבוה, קרי ניתן לנכות בגינה פחת בסכום משמעותי, או כאשר רכישת הדירה מומנה בהלוואה שניתן לנכות בגינה את הריבית - לא כדאי לבחור במסלול המס המוגבל, מאחר והבוחר בשיעור המס המופחת מוותר על הזכות לנכות את ההוצאות.
אולם, כאשר מדובר בדירה ששווי רכישתה נמוך מאוד, דהיינו שלא ניתן לנכות בגינה פחת בסכום משמעותי או הוצאות מימון, קיימת עדיפות מכרעת למיסוי במסלול המס המוגבל.