בניגוד לתיאוריה, מיקום במרכז הארץ לא תמיד מספיק לשגשוגו של אזור תעשייה ולהפיכתו לפארק היי-טק . כך גם הבינו בעיריית חולון, שם הביטו לעבר ערים שכנות בהן דווקא חלה תנופת התפתחות מרכזי ההיי-טק. לעומתן, נחשב אזור התעשייה של העיר להחמצה גדולה זה שנים, אבל בעירייה החליטו שלא להשלים יותר עם המצב ופועלים להנגשת אזור התעשייה לצירי תנועה מרכזיים ולקידום תוכניות בניין עיר שיאפשרו כמיליון מ"ר של תעשיות מתקדמות. אזור התעשייה, לפי התוכנית, ינטוש את האוריינטציה התעשייתית שלו ויהפוך לאזור תעסוקה.
בתוך כך, בדיקה של "גלובס" מעלה כי יותר מ-1.9 מיליארד שקל (כולל הקמת מחלף חולון-מזרח) יושקעו בשנים הקרובות באזור על-ידי חברות שונות ומובילות שמתכוונות להתפתח באזור התעשייה - סכום שלא כולל פרויקטים שנמצאים בתכנון ועדיין לא הגיעו לשלב האומדנים.
אזור התעשייה של חולון ממוקם בחלק הצפון-מזרחי של העיר, והוא מהווה 22% מהשטח המוניציפאלי של חולון. שטחו, כולל עתודות הקרקע, עומד על 4,195 דונם, והוא סמוך לצירים בינעירוניים כמו כבישים 4, 44 ו-1.
"זהו אחד מאזורי התעשייה הגדולים בארץ", אומר חיים כץ, סמנכ"ל תעשייה ומסחר בעיריית חולון, "הוא מהווה כמעט רבע מהעיר, ואני לא מכיר הרבה ערים שיש להן כזו פרופורציה בין שטח התעשייה לשטח המוניציפאלי הכללי. הוא סמוך לעורקי התחבורה הראשיים, אבל יש בעיה: הוא לא הצליח להתרומם כפי שאזורים אחרים באזור המרכז הצליחו, כמו הרצליה פיתוח, פתח תקוה, קרית עתידים, ראש העין, אזור התעשייה של נס ציונה, גבעת שמואל, כפר סבא ורעננה.
"נשאלת השאלה מדוע, והעירייה איתרה שתי סיבות עיקריות. ראשית, אזור התעשייה אמנם סמוך לצירי תנועה מרכזיים, אבל ללא נגישות אל אותם צירים, ללא חיבורים טובים אליהם, ללא כניסות וללא יציאות, וגם אין מחלפים. שנית, תוכניות בניין העיר שחלו על אזור התעשייה עד היום לא היו מעודכנות, ונוצר מצב שבו מבנים רבים פעלו בשימוש חורג".
בשתי חזיתות אלה פועלת העירייה למציאת פתרונות, ומעתה היא מכנה את האזור "אזור תעסוקה". בשנים האחרונות היא מקדמת את שיפור הנגישות לאזור התעסוקה וממנו באמצעות פרויקט הקמת מחלף חולון-מזרח, שיחבר את המתחם לכביש 4 ולכביש 1. בימים אלה עומדת העירייה לקראת סיום בניית הגשרים, ואילו החברה הלאומית לדרכים (לשעבר מעצ) אמורה לצאת למכרז ביצוע חיבור המחלף לכביש 4. עלות פרויקט זה מסתכמת בכ-180 מיליון שקל, לפי חלוקה של 70% במימון משרד התחבורה ו-30% במימון העירייה.
כמו כן, מקדמת העירייה שתי תוכניות בניין עיר לאזור התעסוקה שנמצאות בתהליך של הפקדה, ושיכפילו את פוטנציאל השטח התחום באזור. תוכנית ח-499 היא תוכנית ש"עושה סדר" בנוגע לשימושים החורגים, בכך שתאפשר שימושים נוספים לשימושים שהיו מותרים באזור התעסוקה עד כה, ותאפשר הרחבת הדרכים באזור. תוכנית ח-152/3 תאפשר כמיליון מ"ר לתעשיות מתקדמות במסגרת חידוש, עיבוי והגדלת זכויות הבנייה בחלק שתחום בין הרחובות המלאכה, האורגים, המרכבה ושדרות ירושלים. בתחומי המתחם מתוכנן קו עתידי של הרכבת הקלה.
"כיום יש באזור התעסוקה למעלה מ-200 אלף מ"ר בנויים או בתהליך תכנון מתקדם", אומר כץ, "אבל פוטנציאל הבנייה העתידי עומד על כמיליון מ"ר. היום פועלים באזור התעסוקה 1,650 עסקים, כאשר רק בשנה האחרונה חל גידול של 10% במספר העסקים. ההסבר לכך הוא שינוי התב"ע בדרום תל אביב, שם אזור המוסכים והנגריות הולך להפוך לאזור מגורים, מה שדוחף עסקים לבוא ולאתר אצלנו מקומות, בין היתר".
חברת צ'מנסקי-בן שחר, העוסקת בייעוץ אסטרטגי כלכלי ושיווקי ביחס לפיתוחם של אזורי תעשייה ופארקי מדע, ביצעה בדיקות כלכליות בנוגע לאזור התעסוקה חולון מול ערים אחרות ב"דרום מטרופולין תל אביב". מנכ"ל החברה, תמיר בן שחר, אומר כי "אזור התעסוקה ממוקם במיקום תיאורטי מיטבי, ומלבד צירי התנועה הוא גם קרוב לנתב"ג, לעיר תל אביב עצמה ולמחוללי ביקוש נוספים. האזור מתפקד כאזור תעשייה לו-טק קלאסי - אזור שלא השכיל למצב את עצמו ולייצר יתרונות תחרותיים. כיום הוא איננו מתוכנן ואיננו ממותג. הוא נתפס כאזור נחות מאזורים דומים לו, ובמילים אחרות, ראש עיריית ראשון לציון, מאיר ניצן, השתלט על דרום מטרופולין תל אביב.
"בנוגע לתמהיל הנוכחי, האזור מאוכלס בעיקר על-ידי מפעלי תעשייה מסורתיים ובתי מלאכה, והוא כולל משרדים מעטים. 7% מהפעילויות בו מופנות למסחר ולהסעדה, ומיצובן נמוך. כיום עובדים במתחם כ-30 אלף עובדים, והמבנים באזור מיושנים. עד כאן המצב המצוי. מבחינת המצב הצפוי, מחלף חולון-מזרח עתיד לשפר את הנגישות אל אזור התעשייה וממנו, והתוכניות החדשות מאפשרות לפתח את הפעילות המסורתית באזור למרכז תעסוקה מודרני עם עירוב שימושים, כולל משרדים, תעשיות היי-טק, מסחר, בילוי ורווחה", אמר בן שחר.
כץ מציין, כי "באזור התעסוקה מתפתחים למעשה מספר מחוללי שינוי, והם מפוזרים על פני כל האזור. אזורים אלה יתפתחו בסטנדרטים חדשים, ויתחילו להשפיע על סביבתם".
דבריו של כץ מתייחסים לפרויקטים בבנייה או בתכנון ביוזמת חברות בולטות, שהשתלבותן יחד באזור התעסוקה כבר מהווה סימן לשינוי זהותו של האזור.
חברת גב-ים מקבוצת נכסים ובנין IDB, שבשליטת נוחי דנקנר, החלה בהקמת מתחם עסקים והיי-טק בצומת הרחובות המלאכה ודרך השבעה, בהשקעה של כ-250 מיליון שקל. המתחם יכלול ארבעה מבנים בני 10 קומות וחניון תת-קרקעי בשטח כולל של כ-90 אלף מ"ר. המועד המשוער לסיום העבודות ולאכלוס הבניין הראשון צפוי בסוף 2009.
חברת ישפרו, גם היא מקבוצת נכסים ובנין IDB, רכשה בדצמבר 2006 קרקע בת 40 דונם בפינת הרחובות פרופ' שור והנפח. עבור הקרקע שילמה החברה 60 מיליון שקל, ובזמן הרכישה הודיעה כי תבנה מתחם מסחרי בהשקעה של 70 מיליון שקל. השבוע מסרה החברה כי היא בתחילת תכנון המרכז המסחרי, בשטח 16 אלף מ"ר.
חברת לגובה נכסים, בשותפות עם משקיעים נוספים, מקימה מרכז קניות ועסקים שייקרא ג'יגה סנטר, בצומת הרחובות המשביר והמלאכה. המרכז, שמשווק ע״י חברת אריאל פרומול מקבוצת נכסי אריאל, שתנהל אותו בעתיד, ישתרע על פני 14 אלף מ"ר, מתוכם 5,000 מ"ר ישמשו למסחר ו-5,000 מ"ר למשרדים. עלות הקמתו של המתחם, שישתרע על פני ארבע קומות, עומדת על 80 מיליון שקל, כולל עלות הקרקע. יזם הפרויקט, לני סקסטין, ציין כי המתחם צפוי להיפתח לציבור כבר באפריל 2009.
לפני כ-3 חודשים זכתה חברת קנית השלום מקב' עזריאלי במכרז של העירייה והחברה הכלכלית לפיתוח חולון להקמת פארק תעשיות ידע באזור התעסוקה. במכרז התמודדו גם אמות השקעות ואשטרום נכסים. הפרויקט, בו שותפה העירייה ב-17%, ישתרע על 88,350 מ"ר ויכלול 81 אלף מ"ר חניונים תת-קרקעיים. קבוצת עזריאלי התחייבה להשלים את הפרויקט, שעלותו נאמדת ב-650 מיליון שקל כולל קרקע, תוך 9 שנים.
בידי חברת כלכלית ירושלים מקבוצת פישמן 60 דונם ברחובות האופן ותמנע. החברה נמצאת בהליכי הכנת תב"ע לאישור, ובכוונתה להקים פרויקט ובו בנייני היי-טק בסגנון אזורי התעשייה בהרצליה וברעננה. לפי התכנון, ניתן יהיה להקים מעל 150 אלף מ"ר בשלבים, על פני מספר שנים, בעלות כוללת של כ-150 מיליון דולר.
חברת פרופיט של משפחת יצחקי מחזיקה במגרש בן 20 דונם סמוך למחלף חולון-מזרח שבהקמה, ובכוונת החברה לפתח בעתיד מרכז מסחרי ומשרדים, שעלות הקמתו המשוערת היא 70 מיליון שקל.
בנוסף, חברת אלישרא, שעוסקת בפיתוח וייצור מערכות לוחמה אלקטרונית, מודיעין ותקשורת, החליטה להעתיק את פעילות החברה מבני ברק לאזור התעשייה חולון, סמוך למבנה של תדיראן מערכות ברחוב המרכבה. אלישרא ותדיראן שתיהן בבעלות אלביט מערכות. לפי התכנון, תקים החברה בניין בשטח של כ-12 אלף מ"ר על פני חמש עד שבע קומות. החברה מסרה כי התוכניות נמצאות בשלב ראשוני ביותר, ולכן עדיין לא נאמדו העלויות.
סמוך לפרויקט של גב-ים, ברחובות המרכבה והמלאכה, שכן מפעל של חברת המשקאות טמפו, שבינתיים העביר פעילותו לנתניה. בנוגע למגרש בן ה-20 דונם פועלת החברה להגשת תב"ע להקמת מבני משרדים, והיא נמצאת בהליכי בדיקה לקידום הפרויקט.
ל"גלובס" נודע כי גם חברת נצבא, שמחזיקה במוסך של אגד ברחוב המרכבה, בוחנת אפשרויות לניצול השטח בעתיד, וכי האחים עופר שקלו בעבר קידום של תוכניות באזור.
"פרויקטים אלו מתוכננים בבנייה מודרנית ובסטנדרטים גבוהים", אומר בן שחר, "אלו, ביחד עם שיפור הנגישות אל האזור, מיצובו, מיתוגו ותכנונו האסטרטגי הכלכלי, שיש לבצעו בד בבד, יכולים להביא בטווח של חמש שנים לשינוי פניו של האזור ולהגברת הביקושים לשטחים בו. אם העירייה תפעל לעיצוב תוכנית אסטרטגית כלכלית ושיווקית לאזור, תוך מיתוגו, פרסומו והשקעות כספים בתשתיות שלו, ניתן יהיה ליצור את הרצליה פיתוח של דרום המטרופולין, ולהתחרות בהצלחה גם מול רחובות וראשון לציון".
כץ אומר, כי "המחלף החדש יאפשר כניסה ראשית נוספת לעיר דרך שדרות ירושלים. האזור יכול להפוך לאזור היי-טק מהמתקדמים בארץ, ויהיה בו היצע שלא היה כאן בעבר. הקמפוסים החדשים שקמים מעוררים את ההתפתחות, ואנחנו החלטנו להשקיע באזור לטווח הארוך". **
michal-m@globes.co.il