רכוש קבוע מהווה בחברות רבות חלק מהותי בצד הנכסים במאזן - מכונות, ציוד, כלי רכב, משרדי הנהלה ועוד. התקינה הבינלאומית מאפשרת לבחור במודל העלות או במודל הערכה מחדש למדידת רכוש קבוע. אולם חברה שבוחרת במודל הערכה מחדש נדרשת לשמור על עקביות ביישום מודל זה, ואינה רשאית לרשום רווחים בדוח רווח והפסד במקביל לעליית ערך הרכוש הקבוע, למעט במקרה של נדל"ן להשקעה.
ניקח לדוגמה שתי חברות מתחרות, שבבעלות כל אחת מהן בניין משרדי ההנהלה משני צדי הרחוב, שנרכש בשנות ה-50 במאה הקודמת תמורת מאה לירות. כתוצאה מהצמדה למדד בשנים מסוימות בעבר, הבניינים מופיעים במאזני החברות בסכום של 1,000 שקל בסעיף רכוש קבוע.
אנליסטים ומשקיעים פוטנציאליים, בבואם לבחון השקעה בחברה, מתעלמים מהרשום בדוחות הכספיים, ומתמחרים את הרווח התיאורטי שהיה נרשם בדוחות הכספיים אילו הבניינים היו נמכרים. לחלופין, הסיבה שהבניינים לא נמכרים נובעת מהערכת הנהלת החברה, כי ההטבות הכלכליות הצפויות משימוש בבניינים עולות על התמורה הצפויה ממכירתם.
עסקה מלאכותית בראי החשבונאות
בניגוד למלאי, שעומד למכירה במחזור תפעולי מהיר, רכוש קבוע, כגון מקרקעין, עשוי לשמש את החברה שנים רבות, דבר שמביא לאגירת רווח שטרם מומש, אשר עשוי לתפוח משנה לשנה.
כתוצאה מכך, הנהלות שתי החברות בדוגמה לעיל עלולות לחתום על חוזה להחלפת נכסים, אשר מטרתו הבלעדית היא רישום הרווח התיאורטי, באמתלת "השווי ההוגן": כל חברה תמכור לרעותה את הבניין שבבעלותה, בתמורה לבניין השוכן מעברו השני של הרחוב. כך יירשם רווח הון ממכירת הבניין בדוחות הכספיים של שתי החברות. רעיון 'יצירתי' נוסף עשוי לחסוך את הוצאות הובלת הריהוט - חתימה על עסקה נוספת להחלפה חוזרת של הבניינים.
המהות הכלכלית של העסקאות
התקינה הבינלאומית אינה מסתפקת בשאלה אם נחתמה עסקה באופן פורמלי. נדרש לבחון אם עסקה זו מתבססת על "מהות מסחרית". לעסקת החלפת נכסים יש מהות מסחרית אם תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס החדש (סכומם, עיתויים והסיכון הגלום בהם) שונים באופן משמעותי מתזרימי המזומנים שהיו צפויים מהנכס הישן.
במקרה שבו העסקה מתבססת על מהות מסחרית, יש להכיר ברווח ממכירת הנכס הישן, ובמקביל לרשום את הנכס החדש לפי שוויו ההוגן, וזאת לפי גישת שתי העסקאות: ראשית, נמכר הנכס בתמורה לסכום במזומן שהיה מתקבל מגורם שלישי. מכירה זו תגרום להכרה ברווח הון בדוח רווח והפסד. בשלב השני, אותם סכומי מזומן תיאורטיים הוחזרו מיידית לרוכש הנכס הישן בתמורה לנכס החדש, דבר שמביא לרישום הנכס החדש לפי שוויו ההוגן, בדומה לכל נכס חדש שנרכש.
אולם במקום שבו אין מהות מסחרית להחלפת הנכסים, כגון בדוגמה לעיל, שמטרתה היחידה היא הצפת הרווח הצבור בנכס והצגתו בדוחות הכספיים, אין להכיר ברווח הון ממכירת הנכס הישן, ומצד שני, הנכס החדש יירשם לפי ערכו בספרים של הנכס הישן, ולא לפי שוויו ההוגן. התפיסה היא, שכאשר העסקה נעדרת מהות מסחרית, לא בוצעה עסקה כלכלית, ויש להמשיך את הרישום בדוחות כאילו הנכס הישן ממשיך לשמש את החברה.
* הכותב הוא ממשרד שיף הזנפרץ ושות' רואי-חשבון.