בעד: מאת רן וירניק, לשעבר יו"ר לשכת השמאים
יישומו הצפוי של תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה בחודשים הקרובים מלווה בחששות רבים. רק טבעי הוא ששינוי סדרי בראשית הנהוגים עשרות בשנים בכל הקשור לבירור השבחה ופגיעה במקרקעין יתקל בחשדנות משני צידי המשוואה: ועדות התכנון והנישומים/תובעים. על רקע זה יש לבחון את תרחישי היישום בהיבטים המזוהים יותר ככאלו המאפיינים את חוסרי ההתנהלות הנוכחית, לשני הצדדים.
הולדת התוספת השלישית לפני כמעט שלושה עשורים היתה רצופה כוונות טובות. רעיון מרכזי שעמד בבסיס החקיקה היה יעילות ומקצועיות של בירור שומת ההשבחה בהליך רזה וענייני. הסדרה ממין זה אכן הוכחה כאפקטיבית שנים רבות, אך היעדר היכולת לצפות את מורכבות הסוגיות הכרוכות בהליכי השומה, לצד חוסר האיזון המובנה בעוצמתם של הצדדים להליכים, הובילו למציאות שמנצלת לרעה את הלאקונות שבתוספת השלישית.
אין הרי אינטרס של ועדות התכנון כאינטרס של נישומי ההשבחה, אך דומה כי המיוחד בפרקטיקה הרווחת הוא בכך שגם אותם אינטרסים משותפים של הצדדים מתקשים להתממש: בכל מה שקשור לציר הזמן, הן ועדת התכנון והן הנישום חפצים להיפרד בהקדם - זו רוצה להשביח את תקציבה בזריזות, וזה חפץ לסיים את העיסקה שקשר או לזכות בהיתר הבנייה המיוחל.
והנה, בהיעדרם של לוחות זמנים, אורך חיי המדף של מחלוקת טיפוסית הדורשת בירור אצל שמאי מכריע יכול להתחרות בזה של רבות מהמחלוקות המתבררות בבתי משפט. ימי ההידברות לגיבוש שומה מוסכמת היו לשבועות, שבועות של העברת רשימות מועמדים המוצעים ע"י הצדדים לכהן כשמאי מכריע הפכו לחודשים, וכתיבת החלטתו של זה הפכה במקרים רבים להיות עיסוק לזמנים בהם הוא אינו טרוד בענייני משרדו הבוערים יותר. כאן מציע המשטר החדש רשימה סגורה של שמאים מכריעים, שמהם ימונה שמאי לכל מחלוקת בתוך 15 יום, כאשר למתן החלטתו מוקצים עד 60 יום.
אינטרס נוסף אותו חולקים הצדדים הוא השקיפות והשוויוניות של ההליכים. מנקודת מבטה של הוועדה נגזר אינטרס זה ממעמדה כרשות ציבורית, כמו גם מרצונה המובן לתכנן את תקציבה באופן מושכל, הן מצד ההכנסות הצפויות מהיטלי השבחה, והן מצד חבותה האפשרית בתשלום פגיעות תכנוניות. אינטרס זה רלוונטי לא פחות לאזרח העומד לא אחת נדהם מול הפערים שבין מקרים דומים. סוגיה זו זוכה בתיקון 84 ובתקנות שיותקנו לפיו לרפורמה אמיתית: אם בכך שהשמאי המכריע יתמקצע ויעסוק אך ורק בשומות מכריעות, ואם בפרסום החלטות השמאים המכריעים לציבור.
תופעות לוואי נוספות וחשובות לא פחות באות לידי פתרון בדין החדש: קביעת ההליכים החדשים כנורמה בלעדית כנגד אותם המקרים בהם ועדה מתנה את ברכתה לתוכנית שבדרך באתנן השבחתי מופקע, נטרול פעילותם של מתווכים ומקורבים למיניהם שפרחו בוואקום שמאפשר לוועדה ולבעלים להגיע להסכמה שאינה בהכרח מקצועית, אי ההבנות שנוצרו בכל הקשור לסדרי הדין אצל השמאי המכריע ולשכרו, והפוטנציאל הממשי לשדרוג השיח השמאי.
בכל הנוגע למנגנון השגה והסכמה, הנהוג במערכות מיסוי אחרות, מציע תיקון 84 אבחנה ברורה בין אותם מצבים בהם הנישום משיג על הנתונים העובדתיים שבדרישת הוועדה, אז יכולים הצדדים להגיע להסכמה ולהביאה לידי ביטוי בתיקון שתערוך הוועדה בדרישתה, כאשר מחלוקת בעניין שווי נהנית מערכאה מקצועית, יעילה ומהירה, בשונה ממערכות אחרות בהן הבירור נעשה בפני גורם שיפוטי שאינו תמיד בעל יכולת ממשית להכריע בעניין שבפניו.
דרך ארוכה עבר עיצובו של תיקון 84 עד שקנה לו מקום בספר החוקים, ושנים רבות של ניסיון חיים הושקעו בניסוחו. ערב יישומו ופתיחת הליכי הבחירה של סגל השמאים המכריעים, הוא גם הזמן הראוי להודות לכל הגורמים שזיהו את הצורך, יזמו את השינוי, מאמינים בפתרונות ומתכוונים ללוות מקרוב את ההסדרים החדשים.
נגד: מאת זאב כהן, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי
תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה נועד להעלות את רמת הטיפול המקצועי בתביעות האזרח בעת פגיעה במקרקעיו, ותביעות הרשויות המקומיות מהאזרח לתשלום היטל השבחה, בעקבות אישור תוכנית.
בשנת 1936, בפקודת בניין ערים, נקבע שגובה מס ההשבחה שבמחלוקת יוכרע ע"י בורר. בחוק התו"ב נקבע שגובה היטל ההשבחה ייקבע ע"י שמאי מכריע, ושיעור הפגיעה במקרקעין ייקבע ע"י ועדת ערר באמצעות שמאי מכריע, שיפעל לפי חוק הבוררות.
מרבית התביעות להיטל השבחה נסתיימו בהליך פישור - בין שמאי הצדדים. מיעוטם הסתיים בהכרעת שמאי מכריע, שהכריע גם בנקודות המשפטיות. הכרעות השמאי המכריע קיבלו גיבוי של בית המשפט העליון: ע"א 293/88, ע"א 85/ 402, ע"א 85/ 323, ע"א 2160/90, ע"א 558/96, ע"א 1937/90, ע"א 483/86 ועוד.
באנגליה מזה שישים שנה המחלוקות הנוגעות לשווי מקרקעין מתנהלות ב-LAND TRIBUNAL COURT. בהרכב יושבים שופט ושני שמאים, והערעור נדון בבית משפט עליון.
בתיקון 84 לחוק הכוונות היו טובות. החוק עוסק בעיקר בחשש לניגוד עניינים של שמאי מכריע. נושא זה נהיר לשמאים הפועלים מזה שנים לפי חוקי הבוררות, ותקנות אתיקה מקצועית. במה הורע המצב בתיקון 84 בהשוואה לחוק הקודם?
א. התיקון מאפשר חיוב אזרח בהיטל השבחה ללא שומת מקרקעין, כנדרש עד כה. משאין שומה מטעם הרשות, האזרח אינו יודע כיצד חויב ואינו יכול להגיש שומה נגדית.
ב. משאין שומת ועדה, אזרח המוכר דירה ומבקש להעבירה בטאבו לרוכש יאלץ לשלם מיד את מלוא החיוב, או להמתין עד להחלטת ועדת ערר, משום שאין יודעים מה הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
ג. החוק אוסר על הרשות המקומית להתפשר עם האזרח. התוצאה: מנגנון המוביל לערכאות, בניגוד לחוקי המיסים ובניגוד לתיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, בו מחויבים בעלי הדין בתובענות אזרחיות לקדם גישור למניעת עומס על בתי המשפט.
ד. החוק מוביל את האזרח והרשות היישר להוצאות מיותרות (ועדת ערר, שמאי מכריע, בית משפט), במקום להליך הסכמה.
ה. השמאי אינו רשאי לשמש כחבר ועדה. התוצאה: הדיון בוועדת ערר יתנהל בחוסר מקצועיות ככל שהדבר נוגע לשווי מקרקעין. היעלה על הדעת שבוועדה רפואית לא יישב רופא?
ו. הדיון בוועדות הערר, ללא חבר שמאי, יארך שלא לצורך. מרבית התביעות מתייחסות לערכי מקרקעין. אומנם, הוועדה רשאית למנות שמאי יועץ, ומשכך מדוע שלא יהא השמאי חבר בוועדה? לעניין התמשכות הליכים, כותב השופט מודריק בעמ"נ 05/ 273: "אזרחים מן השורה נאלצים לעבור דרך חתחתים ארוכה של שנות התדיינות בוועדה המקומית, בוועדת ערר, אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. העניין דנן שנפרש על פני 13 שנה - יוכיח. הלודרים בזירת המאבק הזאת אינם שווי כוח. לרשויות התכנון בהקשר זה גב כלכלי איתן ואורך נשימה רב. מנגד, כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך ומעיין משאביו... עלול להתדלדל עד אין. ייקור ההליך השיפוטי פועל כמחסום".
ז. בחוק הוגבל גילו של השמאי המכריע עד 70 שנה, ונמנעה אפשרות למנות שמאים פעילים ותיקים ובעלי מוניטין כשמאים מכריעים, בניגוד למקובל. אין מגבלה כזאת על בעלי תפקידים שהכרעותיהם גורליות, כמו נשיאי המדינה, ראשי ממשלה, בוררים שהם שופטים ומנהלי חברות בדימוס. המחוקק, ללא משים בהינף קולמוס פוגע ביישום התיקון ואולי אף בחוק חופש העיסוק.
לסיכום, בטרם נכנס החוק לתוקפו, הוגשו הצעות לתיקונים לחוק, שמרביתן מתייחסות לאמור לעיל. יש לקוות שההצעות תאושרנה.