המשבר הפיננסי הגדול בשוקי ההון הביא משקיעים רבים לתובנה כי שוק המניות הוא פשוט לא המקום בשבילם. הסיכון הגבוה שכרוך בתנודתיות של שוק המניות, שבאה לידי ביטוי בשיאו של המשבר, הביאה אותם לחפש אלטרנטיבות השקעה סולידיות יותר. הריבית הנמוכה במשק, שנועדה לזרז את היציאה של המשק מהמיתון אליו נקלע, משכה את מרביתם לחפש את האלטרנטיבה דווקא בשוק הנדל"ן.
כך החל בשנתיים האחרונות טרנד של איתור דירות להשקעה, מתוך כוונה לייצר תזרים מזומנים קבוע, ובשאיפה גם להציף ערך לאחר תקופת זמן.
המצדדים במהלך טוענים כי רמת הסיכון בשוק המגורים נמוכה בהרבה. בשוק המקומי, הנחשב לבריא במיוחד במונחים גלובליים, מי שמנצל את הריבית האטרקטיבית לנטילת הלוואה אינו יכול להיכשל.
מנגד, השקעה בדירה גוררת אחריה מחויבויות לא קטנות, שבהשוואה אליהן השקעה בשוק המניות נראית כמשחק ילדים. היא מצריכה, למשל, מציאת דיירים שיאיישו אותה, כמו גם טיפול שוטף בבלאי שנוצר בה וסיכון לפחת בערכה. ובניגוד למניות, היא בדרך כלל מצריכה מינוף של ההשקעה באמצעות משכנתא. גם הנזילות של דירה (מימושה למזומנים) לא דומה כמובן לזו שמציע שוק המניות.
613% בשני עשורים
כך או כך, המצדדים במניות שולפים תמיד את הטיעון המנצח, לפיו המניות יכו כל אפיק השקעה לאורך זמן, ובגדול.
האם הטיעון הזה אכן תופס? זו השאלה שביקשו לבחון ורד פורת, מנכ"ל ישיר בית השקעות חיתום ואסף נגר, כלכלן במחלקת המחקר של הבית. השניים ניתחו את נתוניהם של שלושה אפיקי השקעה לאורך 18 שנים וניסו לקבוע מי מהם הוא המנצח הגדול.
פורת ונגר אספו נתונים משנת 1992 ועד היום ובחנו מה עשתה השקעה בדירה בהשוואה להשקעה במניות או למק"מ בתקופה זו. לצורך כך נלקח מחירה של דירה ממוצעת בישראל בראשית 1992 - כ-236.6 אלף שקל - וכן ההנחה כי ההכנסה השנתית משכר דירה עומדת על 4% משווי הדירה, הנחה שמרנית הלוקחת בחשבון את הפחת על הדירה וחודשים בהם היא עשויה להיות ריקה משוכרים. על פי מודל הבדיקה, את ההכנסות השנתיות בשכ"ד ישקיעו הבעלים ברכישת נדל"ן זהה.
התוצאה המפתיעה שמעלה המחקר של ישיר היא שהשקעה בדירה הניבה תשואה נמוכה רק במקצת מהשקעה במניות במהלך שני העשורים האחרונים. לפיכך, המניות אינן האפיק המשתלם היחיד בטווח הארוך. "השקעה בדירה ממוצעת בישראל הניבה תשואה שנתית ממוצעת של 11.9%, רק במעט נמוך מהשקעה במדד המניות הכללי (12.3%) וללא התנודתיות הרבה הקיימת בשוק המניות", הם קובעים.
התשואה המצטברת על השקעה בדירה הסתכמה ב-613% לאורך תקופת הבדיקה, בזמן שמניות הניבו תשואה של 665% והמק"מ תשואה של 333% בלבד.
יחד עם זאת מציינים בישיר, כי התשואה השנתית הממוצעת על השקעה ברכישת דירה נשחקה עם השנים משיעור ממוצע של 18% ל-12% בשנים האחרונות. במקביל, גם התשואה ממניות נשחקה, משיעור של 16% ל-12% בעקבות המשבר הנוכחי, כך שהשקעה בדירה בעבר אף הכתה את ההשקעה במניות.
דירות בשיא
כלכלני ישיר בחנו את ביצועי האפיקים השונים בארבע תת תקופות לאורך תקופת הבדיקה כולה. "העלייה ההמונית מחבר העמים בשנים 1991-1996 הביאה לעלייה חדה בביקושים לדירות ולעלייה של 17.3% בממוצע לשנה בערכן", מתארים בישיר את התקופה הראשונה. "בתוספת ההכנסות משכ"ד מתקבלת תשואה של 22% לשנה על ההשקעה, גבוה בהרבה מהשינוי במדד המניות הכללי (13.1%) ובמק"מ (13.4%) באותה תקופה".
לאחר מכן הגיעה תקופה של קיפאון ואף מיתון במחירי הדירות בישראל, על רקע עלייה חדה בהיצע הדירות, בין השנים 1997-2003. "בתקופה זו התשואה השנתית הממוצעת על דירה עמד על כ-7.7% בלבד", מציינים בישיר. מנגד הניב מדד המניות הכללי תשואה של 17.2% בעוד המק"מ מניב 9.6%.
מראשית 2003 ועד תחילת 2006 החלה התעוררות בשוק הנדל"ן המקומי, שהביאה לעלייה שנתית ממוצעת של 8.7% במחיר דירה ממוצעת ולתשואה שנתית כוללת של 12.6%, לעומת 4.2% בלבד במק"מ ותשואה של 20.4% במדד המניות הכללי, שנהנה מהצמיחה המואצת במשק.
3 השנים האחרונות הן שנות הנדל"ן הבולטות: מראשית 2006 ועד לרבעון השני השנה הניבה ההשקעה בדירה תשואה שנתית של 5.7%, לעומת 3.6% במק"מ ותשואה שלילית של 0.7% בשוק המניות (כולל הראלי של הרבעון השני, אך לא של השלישי).
בישיר אף מדגישים כי בשוק הדירות, המחירים נמצאים ברמות שיא, בעוד בשוק המניות רחוקים המחירים בכ-25% מרמות השיא.
בשורה התחתונה, מסכמים פורת ונגר, התשואה על השקעה בדירה אינה נופלת בהרבה מההשקעה במניות. ולא פחות חשוב - "התנודתיות הרבה בהשקעה במניות הופכת את ההשקעה בהן למסוכנת יותר, בעוד שבהשקעה בדירה אין כמעט תנודתיות".
