הנושא החם והטעון ביותר של השנים האחרונות בענף הנדל"ן, לצד הנושא המסורתי של מחירי הדירות, הוא
קבוצות הרכישה. דומה כי נאמר כמעט הכל על התופעה, וכי לא נותר כמעט לחדש דבר. אולם, בכל פעם שעוסקים בנושא מתברר עד כמה רב הערפל, כיצד שחקנים מכל קצוות ענף הנדל"ן מפזרים נתונים והצהרות לא מדויקים, ועד כמה האינטרסים המנוגדים מקשים לבחון את ההתרחשויות בתחום.
נוכח המתקפה החריפה של הקבלנים בתקופה האחרונה נגד מארגני קבוצות הרכישה, כדי לנסות להבהיר חלק מהקושיות ובכדי לשמוע את דעתם של מארגני הקבוצות, כינס גלובס נדל"ן לפאנל חמישה ממארגני קבוצות הרכישה המובילים: ענבל אור, מנכ"לית אור סיטי נדל"ן; עו"ד קרן בן דוד, מנכ"לית משותפת (יחד עם האדריכלית חני הורוביץ) בחברת מגדלים; דרור הלוי, מנכ"ל קבוצות רוכשים; דני הרצוג, מנכ"ל קפיטל גרופ (יחד עם בנו, אלון הרצוג); ועו"ד יצחק חג'ג', בעלי קבוצת חג'ג' (יחד עם אחיו עידו חג'ג').
גלובס: הטענה הכי שכיחה מצד הקבלנים אומרת שאתם פועלים כמותם, אבל כללי המשחק לא שווים לכולם, למשל בכל הנוגע לתשלומי המיסוי.
חג'ג': "הטענה לגמרי לא נכונה. יש פער מיסים, אבל הוא החלק הקטן בעסקאות. ב-95% מהעסקאות שילמנו מע"מ בדיוק כמו קבלן, ולכן נשאר הפער של מס הרכישה שהוא שולי. אם התאחדות הקבלנים היו מכוונים את הביקורת שלהם נכון הם היו צריכים להעביר לובי לכיוון הפוך, ולומר שיש לבטל את מס הרכישה כאשר קונים קרקע כחלק מעסקה והרכישה נועדה למכירה, ולהשאיר את מס הרכישה כמס על רכישת דירות או נכסים חדשים. כל ההתמודדות שלהם מול קבוצות הרכישה היא פסולה ברמה הלאומית. מה שהציל את השוק הישראלי מול כל השווקים הבינלאומיים בעולם שקיבלו סטירה מצלצלת, היו קבוצות הרכישה. מחולל הצמיחה הגדול ביותר זה השקעה בתשתיות ונדל"ן, הגופים היחידים שבנו מאז תחילת המשבר או לפחות החלק הארי הן קבוצות הרכישה.
"למה הופיעו הקבוצות? תשאל את הקבלנים. למה חצי מהדירות בפארק צמרת בתל אביב הן של קבוצות רכישה? כאשר חבס קנה קרקע ב-150 אלף דולר ליחידת דיור, הוא מכר לפי קרקע שמתגלמת במכירה ב-800 אלף דולר, כמעט פי 6. אז באה קבוצה ואומרת למה אני צריך לקנות ממנו במחיר הזה, אני אקנה ב-150 אלף דולר לקרקע, אתן שירותים מקצועיים לקבוצה, הבנייה תעלה 300 אלף דולר, סה"כ 450 אלף דולר ואני אגמור ב-500 אלף, מה שגוף אחר מוכר ב-1.5 מיליון דולר. הפערים שנולדו במחירים בין קבוצות הרכישה לחברות בכלל לא קשורים למיסים, כמעט כל הקבוצות בצמרת רכשו עם מע"מ".
אור: "לפני שיהיה מאוחר, קבוצות הרכישה חייבות לשלב ידיים ולתאם פגישה עם שר הבינוי והשיכון, על מנת למסד את הנושא מול הממשלה. הממשלה הולכת בהחלט להיכנס בקבוצות הרכישה. אני הצלחתי להבין ששר השיכון רוצה לתמוך בקבוצות הרכישה, אבל הוא מחפש דרך למסד אותן באופן שלא יפגע בקבלנים. הקבלנים שבים ומתלוננים אצלו שממסים את הקבלנים ואילו קבוצות הרכישה לא ממוסות ושאין ערבויות".
הרצוג: "הקמפיין של הקבלנים אנוכי, מגמתי ואינטרסנטי. במקום שבו הקבלנים 'מפסידים', מרוויחים צרכני הקצה, שהם הקונים בקבוצות הרכישה. יש פה איזה שקר לאומי או טעות לאומית, המדינה לא רק שלא מפסידה היא מרוויחה בענק. זה לא רק העניין של כמות הדירות, אלא גם שבמקום לקנות דירות להשקעה בקנדה האנשים קונים בארץ. בכל העולם הנדל"ן התרסק ופה הוא התרומם כי יש תנועה. אף אחד לא מונע מהקבלנים לארגן קבוצות רכישה. הקבלנים בוכים על מה שהרוויח הקונה במקום הקבלן, אותם 12%-13% שמארגני הקבוצות חוסכים לקונים. עצירת התופעה משמעותה שהממשלה באה לדאוג לאינטרס של הקבוצה הצרה של הקבלנים. הקונים בקבוצות הם העם.
"הכותרת כאילו המדינה הפסידה ממיסים חצי מיליארד דולר בגלל הקבוצות היא אולי קליטה ונהדרת, אבל זה לא שאנו המארגנים הרווחנו אותה אלא כל הרוכשים. אנחנו משלמים מס מלא על כל דולר שאנו מרוויחים כמארגנים. אולי אחוז אחד מהעסקאות הן נטולות מע"מ. מה שנשאר זה מס הרכישה, ועל קרקע משלמים מס רכישה קבוע של 5%. על מגרשים משלמים מס של 5% מהדולר הראשון, בעוד בדירות זה מדורג, כך שמתמטית המדינה מרוויחה יותר. עד לרמת דיור של מיליון שקל, עדיף למדינה למסות את האזרח כקרקע. אלו אמיתות פשוטות שעם ישראל לא יודע. הכותרות צועקות המדינה מפסידה, הקבלנים מפסידים, אבל אם כולם מפסידים אז מישהו מרוויח, וזה הקונה. ווליום העסקאות ענק, וכולם מרוויחים".
בן דוד: "קבוצות הרכישה זה כוח צרכני והרוכש בוחר בקבוצות הרכישה. דירות שמכרנו בחודשים האחרונים היו לאנשים חכמים שבדקו את כל האפשרויות ובחרו להצטרף לקבוצת רכישה. למעלה מ-80% הם לא משקיעים, אלא אלה שיגורו בדירה. במידה ורשויות המס יחליטו לתת את האפשרות לאותם רוכשים לשלם מס רכישה על הדירה, ולא על הקרקע, המדינה תקבל הרבה פחות".
"המדינה מקבלת יותר"
חג'ג': "אם מסתכלים על מיסים נטו, המדינה מקבלת יותר ובגדול. כשאנחנו נכנסנו לצפון תל אביב הקרקע הייתה נרכשת אז ע"י קבלנים במחיר של 140 אלף דולר ליחידה. מי שמוכר את הקרקע זה מישהו שמשלם מס שבח. מישהו פרטי שקנה ב-30 אלף דולר והיה משלם 50% מס שבח על הרווח. לאחר מכן הגיעו הקבוצות והעלו את המחירים, ובאותה תקופה שרכשו קבלנים ב-140 אנחנו רכשנו ב-220 אלף ואח"כ ב-260 אלף דולר. המס שבח הוא לא 5% אלא 50%, והמס שבח מחושב על הקרקע על כל שקל שהורווח פה".
אתה מדבר פה על תופעה אחרת. בעקבות המיתון, כולם המתינו לירידת מחירים, אבל הקבוצות באו והעלו את הביקוש ואת המחירים.
אור: "העלנו את מחירי המגרשים אבל עדיין המוצר לרוכש הוא הרבה יותר זול".
חג'ג': "להיפך. קבוצת רכישה מצליחה להיות אטרקטיבית אם היא מראה שהיא נופלת ממחירי השוק של הקבלן הסמוך ב-15%-30%. כלומר, לא רק ששילמנו הרבה יותר מיסים, אלא שהצרכן שילם הרבה פחות ממחירי השוק, וזה בהגדרה. אחרת לא יכולה להתקיים קבוצת רכישה. אני אומר לך, אם קבוצת רכישה מוכרת באותו מחיר של קבלן תקנה מקבלן. באותו מחיר, אסור לך לקנות מקבוצת רכישה".
בן דוד: "הפרופגנדה של הקבלנים מסיטה את האש לכיוון אבדן המיסים מהמקום המרכזי: הרווח היזמי שהקבלן גוזר ושהוא מעמיס על המחיר והוא לא יכול להתחמק ממנו, כי זה הרווח האמיתי שלו. בפרויקט האחרון קנינו מגרש מאפריקה ישראל בלב הסביונים ושילמנו מע"מ ותוך שבועיים נמכרו 82 דירות עם מחיר משוער הנמוך ב-25% מהבניינים הנבנים בסמוך. 90% מהאנשים שקנו שם הולכים לגור בדירות, ומדובר בדירות במחיר שבין 930 אלף שקל ל-1.3 מיליון שקל, כלומר 90% היו יכולים להיות פטורים או כמעט פטורים ממס רכישה, אבל היות וקנו קרקע דרך קבוצה שילמו מס רכישה של 5%".
הרצוג: "עניין המיסים זה פופוליזם זול. המדינה עושה כאילו רוצים להוזיל ומן הצד השני היא בפאניקה כשיש ירידת מחירים בנדל"ן. כשהיה מיתון החשב הכללי השתגע לאן הלכו המיסים, כי יש ירידה עצומה בגבייה. מבחינת המדינה בחדר סגור הם שמחים על כל שקל כשעולה המחיר בשוק. אם באמת היו רוצים שיוזלו הדירות, בהחלטה פשוטה בכנסת ניתן לפטור ממע"מ זוגות צעירים ולהוזיל את הדירות. זה שקר קולקטיבי שכולם עסוקים בו, המדינה היא הנהנית העיקרית מעליית המחירים, ממסי השבחה ורכישה וזו הפרה החולבת של המדינה. קבוצות הרכישה הן היחידות שמנסות להוזיל משהו. את מחיר הקרקע ואת מחיר הבנייה אף אחד לא מוזיל לנו, הדבר היחידי שניתן להוזיל זה הרווח היזמי. הקבלנים קופצים וזועקים געוואלד כאילו לא על עצמם, אלא על המדינה שמפסידה. עוד מעט הם יבקשו להתערב גם למי שבונה צמוד קרקע. אצלי יש לך סיכוי לחסוך, אצל הקבלן בטוח לא תחסוך".
* דרור הלוי, אתה אחד ממחוללי הבאזז של קבוצות הרכישה עם קבוצת "מגדלי ההייטקיסטים" שארגנת לפני כשנתיים. התופעה גם העלתה מחירים וגם את חמתם של הקבלנים כנגד הקבוצות.
הלוי: "אני תומך בכיוון שהקבלנים מבקשים שיהיו הבהרות לגבי מה מותר ומה אסור מבחינת מיסוי ומבחינת התהליכים. הרעיון שצריך להבהיר את הכללים מקובל עלי. אני לא רוצה לעשות ספקולציות. יש מקרים בהם יועצי מס בכירים אומרים 'זה חוקי, אבל אל תעשה כי יחפשו אותך'. אני לא רוצה להיות בתחום האפור ואני שם. אם יש שאלה האם צריך להטיל מס על המגרש או על מלוא מחיר הדירה אני מראש מגדיר שזה על מלוא מחיר הדירה. היתרון בקבוצות מדברות על הפחתה בחלק של הרווח היזמי ובנושא המימון. הנושא של המיסוי שולי לגמרי. אם אפשר להביא ללקוח מוצר זול יותר ולהביא אותו ישר למפעל עם פחות מתווכים זה טוב לשוק, טוב לקונים וטוב לבעלי הקרקעות. התחום יחסית חדש ופרוץ ויכולות וצפויות להיות נפילות, כמו שהיו אצל קבלנים, ואני מציע לרוכש לראות מי כבר אכלס דירות בעבר ברוכשים והאם יש לו ניסיון".
ומה בנוגע לסיכון הגדול עליו מדברים הקבלנים, נוכח העובדה שאתם לא מספקים ערבויות לפי חוק מכר?
חג'ג': "הצד הקנייני זה הסיכון הכי פחות חשוב. אתה מקבל מהיום הראשון הערת אזהרה המקנה הגנות בחוק וקדימות. אתה מקבל את כל ההגנות שאדם שקנה קרקע לעצמו מקבל מבחינה קניינית. אתה מקבל הערת אזהרה ולא משלם שקל לפני שנעלנו את הקרקע והקרקע היא לא על שם הקבלן, אלא על שם הרוכש.
"הסיכון בקבוצות רכישה גלום בעיקר בנושא התמחור. הכל זה אומדנים. אומרים שיעלה לך 1,000 דולר למ"ר. אני יכול לדעת את זה, הרי רק עוד שנה אני יוצא למכרז? זו הערכה. יש מי שיעריך את זה בצורה שמרנית במחירים נכונים שמשקפים את מחיר הבנייה באמת, ויש מי שמעריך באופן לא מקצועי או מתמחר לא נכון כדי להציג מחיר משוער נמוך, וכשיגמרו, המחיר יהיה הרבה יותר גבוה, ויש מקרים כאלה בקרב קבוצות הרכישה.
"בנוסף, סיכון שני, השונה בעליל מקבלנים, שבקבוצה לא קנית דירה אלא חלק בקרקע שעליה תקבל שירותי תכנון ובנייה, וכל דבר שנתקע זה נתקע לך. מרגע שרכשת קרקע ואתה הולך לבצע לעצמך אין לך את הגנת המחיר הסגור, אין לך קבלן שהבטיח לך מועד סיום, וכל יום אחרי זה תקבל פיצוי. בקבוצות חותמים חוזה עם קבלן ביצוע רק לאחר היתר בנייה, ועד אז עוברים הרבה מים בירדן. בטווח הזה שבין תכנון לבין היתר בנייה, אין מועד מסירה ברור". מה קורה אם מישהו רוצה לצאת מהקבוצה?
אור: "רוכש ששם 30% בהתחלה יהיה לו מאוד קשה לצאת במהלך הדרך, אבל אם הוא נקלע לקשיים ולא מוצא רוכש במקומו, הבנק נכנס בנעליו ומממש במקומו את הזכויות שלו ולא פוגע בחברי הקבוצה. אנחנו ממשיכים לבנות והבנק ממשיך להזרים כספים לבנייה. מאידך, אני ליוויתי בעבר קבלן שעשה טעות עסקית ונכנס לפרויקט בירושלים בזמן האינתיפאדה וזה הפיל את כל שרשרת הפרויקטים שלו, לרבות פרויקט מאוד רווחי באזור אחר. הוא הבעלים של הקרקע, והרוכש לא יכול היה לעשות כלום. בקבוצות זה לא יכול לקרות.
"בעבר היו רוכשים מתוחכמים יותר ומשקיעים. היום הרוב רוכשים למטרת מגורים, אפילו זוגות צעירים שרוצים לחסוך ולקנות באזור המרכז והם קונים בקבוצות רכישה. הם לא מתוחכמים, אבל הם לוקחים עו"ד טוב, בודקים את המארגן ואת העלויות ואז נכנסים לקבוצת הרכישה".
- יש טענה שהקבוצות בונות בניינים מכוערים, שטובים למשקיע ובמחיר זול אבל לא טובים לדייר. ישבו כאן גינדי החזקות שבועיים לפני מכרז דרום הקריה (שרונה) ואמרו שאם קבוצות הרכישה יזכו זה יהיה מצער כי לחברה יש תכנונים יפהפיים ובנייני הקבוצות יהיו 'זבל'.
חג'ג': "גינדי החזקות מתנהגת כמו מארגן קבוצת רכישה. היא מוכרת לאנשים מקבוצות רכישה ואומרת להם אני לא יודעת מתי יהיה היתר, איך תראה הדירה בדיוק ומה המפרט. היום, בגלל בעיית מימון קשה יזמים לא יכולים לקחת פרויקטים גדולים. אם אתם רוצים להגיד שאין קבוצות רכישה, אז אין נדל"ן בישראל, כי זה שם נרדף היום. יזם לא יכול לקנות ולבנות בהיקפים שלנו ולשלם כמונו על קרקעות 200 מיליון שקל במגדלי תל אביב או בפארק צמרת. היום אין יזם שיכול לקבל ליווי להיקף כזה של פרויקט. גינדי שמה יותר מ-400 מיליון שקל במכרז, ובשביל להביא את הכסף צריכה לארגן עכשיו קבוצת רוכשים, והם עשו בדיוק עסקת קבוצה. אם התופעה כה פסולה, היא פסולה לכולם, וכל יום אתה מתבשר על קבלנים אחרים שהולכים בדרך הזו. קבוצת רכישה זה בעצם אקט שעושים את כל השיווק בסמוך לרכישת הקרקע כדי לפזר סיכונים. בנגזרת של השוק של היום זו הדרך היחידה לעשות עסקאות. אם אתה לא משווק את כל היחידות ביום הראשון אתה נחשף לסיכון של השוק, שאתה לא מוכל לקחת אותו וגם לא הבנק המלווה, ואז אין לך פרויקט בעצם. זו שיטה שמתחייבת היום מהשוק הישראלי".
הרצוג: "אתם העיתונאים מחפשים את הגימיק, אבל הגימיק הוא שהכלכלה מנצחת. מי שיוציא את העולם מהמשבר הכלכלי זה המעמד הבינוני וההתארגנות שלו. היום קבלן לא יכול לבוא לקנות פרויקט של 100 מיליון דולר, קבוצת רכישה מסוגלת. אותם פרויקטים לא היו נמכרים אלא לקבוצת רכישה".