גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי: "אין בועה בשוק הנדל"ן"

גלובס tv "הפרופורציות בין שווי הקרקע לשווי הדירה לא השתנו כבר 20 שנה, וכך גם מספר המשכורות הממוצעות שצריך כדי לקנות דירה ממוצעת" ■ אם כך, כיצד נוצר בקרב הציבור הרושם ההפוך?

בתקופה סוערת כמו 2009, בה - במקביל למיתון דווח על נסיקה במחירי הנדל"ן - הבלבול והדיסאינפורמציה רבים. בעלי עניין שונים מפיצים נתונים - אמינים יותר ופחות - והזוגות הצעירים, הצרכנים העיקריים בשוק הדירות, נאלצים לשלם את המחיר.

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, אייל יצחקי, הממונה על הערכת שווי קרקעות עבור המדינה לצורך עסקאות נדל"ן שמבצע כל משרד ממשלתי, נמצא בצומת מידע חשוב המאפשר לו לראות בעין מפוכחת את התמונה האמיתית של מחירי הנדל"ן בישראל בכלל, ומחירי הדירות בפרט.

בעוד יצחקי אינו ממונה על תחזיות לעתיד, הוא מוזן בנתוני אמת על עסקאות מכירת דירות שבוצעו עד סוף ספטמבר 2009, שמקורן העיקרי בדיווח המוכר או בא כוחו לרשויות מיסוי מקרקעין. עד כמה שמסד נתונים זה בעייתי לכשעצמו, אין כיום אמין ונטול פניות ממנו.

*הפרסומים בעיתונות והתאחדות הקבלנים מלבים את אש מחירי המגורים. איך אתה רואה זאת בעיניים מקצועיות?

"חלק מהפרסומים אמיתיים, וחלק מגמתי ובא מתוך רצון לסייע בשיווק ולאפשר לאותו יזם שהפיץ את המידע המגמתי להעלות מחירים. זה סוג של הטעיית הציבור, ואנחנו רואים זאת באור שלילי. זה בדיוק המקום שבו ליזם יש את יתרון המידע על פני הציבור הרחב, והוא יכול לנצל אותו ולשדר מידע לא מדויק".

*המגמה הזו בעיתונות תורמת לתחושת הבועה?

"אני לא יודע לומר. בגדול, אני חושב שהמונח 'בועה' לא נכון. יש שתי דרכים למדוד אם בועה קיימת או לא, ושתיהן מוכיחות שאין בועה.

"הראשונה, על-ידי בדיקת הפרופורציה בין מרכיב הקרקע לשווי הדירה. אנחנו רואים שבפריפריה מחיר הקרקע מהווה רק כ-15% משווי הדירה בממוצע. זה ברור שמחיר דירה לא יהיה נמוך מעלות הבנייה שלה, ולכן בפריפריה בוודאי שאין בועה. לגבי המעגל שסביב גוש דן ובגוש דן עצמו, השיעור הוא, כמובן, גבוה יותר. בערי הלוויין מחיר הקרקע יכול להיות בין 25% ל-45%, לא יותר. גם שם אין בועה, מכיוון שאלה השיעורים הרגילים מאז שנות ה-90.

"בתל-אביב אנחנו מגיעים לשיעורי שווי קרקע של בין 45% ל-55% משווי הדירה. גם אלה שיעורים רגילים בתל-אביב כבר 20 שנה".

*מה צריך להיות שיעור שווי הקרקע שיצביע על בועה?

"אם בפריפריה השיעור היה עולה מעל 25%, אולי זה היה סימן ראשון. אבל בועה, כאמור, נמדדת גם לפי דרך נוספת.

"האינדיקטור השני הוא מה שווי הדירה אל מול כוח הקנייה של הציבור. הדרך לבדוק זאת היא לראות כמה משכורות שכיר ממוצע צריך כדי לקנות דירה ממוצעת. היחס הזה במשך 30 שנה לא השתנה משמעותית, והוא נע בין 65 ל-100 משכורות ברוטו. כיום אנו נמצאים באזור ה-90 משכורות. ב-30 שנה האחרונות ישראל די יציבה, השינויים הם איטיים מאוד, ולכן אני לא רואה גם כאן סימני בועה.

"מה גם, שצריך לזכור שסטנדרט הבנייה השתפר ב-30 השנה האחרונות בצורה משמעותית. אם לפני 30 שנה הדירה הממוצעת הייתה בת שלושה חדרים, היום היא דירת ארבעה חדרים לפחות".

*אז מאיפה נובעת התחושה הכללית של בועה, של טירוף מחירים ושוק בוער?

"בשנה האחרונה המחירים באמת עלו, וזה מתחזק אצל הציבור לנוכח הציפייה שהמחירים ירדו לאור המשבר העולמי. מספטמבר 2008 נוצרה התחושה שאו-טו-טו המחירים יורדים ב-20%.

"תהליך הפיכחון היה כואב, כי אנשים חיכו על הגדר והמציאות טפחה על פניהם".

*הקבלנים צדקו כשאמרו שהמחירים יעלו?

"בסוף 2008 הם לא אמרו שהם יעלו, אלא דיברו על ירידה מתונה של פחות מ-10%.

"ברבעון הראשון של 2009 הם גילו שהמחירים לא יורדים ואפילו יציבים. היו הרבה פחות מכירות, אבל המלאי הקטן של הדירות והריבית הנמוכה מאוד, שעודדה אנשים לקחת אשראי זול מאוד ולהשקיע בדירות למטרת השקעה, הביאו לעליית מחירים".

*אתה מסכים עם הערכה שגם לקבוצות הרכישה יש תרומה לעליית מחירי הקרקעות?

"אי-אפשר למדוד את תרומת קבוצות הרכישה למגמה.

"למיטב ידיעתי, אף אחד לא באמת יודע כמה קבוצות רכישה יש וכמה דירות יש בהן. הנתונים לגבי היקף התופעה הם נתונים משוערים, וקשה מאוד להעריך כמה מתוך עליית המחירים משויכת לקבוצות".

"הצרכנים לא יכולים לקבל החלטות מושכלות"

*זה מביא אותנו לשאלת איכות הנתונים. במאמר שכתבת ציינת לרעה את איכות הנתונים במשק, כולל הנתונים שלך, שהם הכי טובים שיש.

"איכות הנתונים על שוק המגורים בישראל, בהשוואה למקובל בעולם, לא מספקת ולא נותנת לקהל הצרכנים הטבעיים של המידע את מה שהם צריכים כדי לקבל החלטות מושכלות".

ביום ג' השבוע פרסם משרד האוצר את הסקירה החודשית על מצב המשק, וכתמיד לא נפקד מקום ענף הנדל"ן למגורים. לפי נתוני האוצר, ירד סך רכישות הדירות ב-6.8%, ומחירי הדירות נותרו ללא שינוי.

"באוקטובר נמשכה מגמת הירידה במספר העסקאות, אם כי בשיעור מתון ביחס לירידה החדה שנרשמה בספטמבר", נכתב בסקירה.

"בלטה במיוחד ירידה בשיעור של 10% ברכישת דירות להשקעה, בעיקר באזור באר-שבע. ניתוח ההכנסות של רוכשי הדירות בשנת 2009 מלמד, כי הגידול החד בהיקף העסקאות משלהי הרבעון השני עד ספטמבר נבע בעיקרו מגידול ברכישת דירות של בעלי שכר נמוך, ייתכן על רקע חשש להמשך עליית מחירי הדירות".

*מדבריך מסתבר שגורמים בכירים בעולם הכלכלי כמו הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל מפרסמים הערכות ומחקרים על יסוד נתונים שאין להם ערך.

"זה לא שאין להם ערך. נתונים אלה הם בכל זאת נתוני שוק. הם אומנם לא מספיק איכותיים, אבל יש להם ערך. הפתרון צריך להיות כפול, גם טיוב הנתונים באמצעים טכניים וטכנולוגיים, וגם להחליט מי אמון על איזו הפצה של איזה מידע. ליצור גזרות אחריות של רשויות המדינה השונות: להחליט מה משרד הבינוי והשיכון מוציא, מה הלמ"ס מוציא ומה השמאי הממשלתי מוציא. יש חשיבה, ואני מקווה שתוך חודשים נגיע להסכמות".

*איזה נזק להערכתם נגרם למשק מאיכות הנתונים הירודה?

"רק בתחום המגורים נגרם לציבור הרחב נזק של 55 מיליון שקל בשנה. הנזק המצטבר השנתי למשק כולו גבוה משמעותית, כי השוק לא יכול להיות שוק יעיל ומשוכלל ללא מידע. לכל השחקנים בשוק נגרם נזק - גם לבנקים, לשמאים ולממשלה".

*איך זה פועל בעולם?

"בדקנו ארבע מדינות: בריטניה, גרמניה, ארה"ב ואוסטרליה. ראינו שזמינות המידע שם היא ברמה שאנו כלל לא יכולים לדמיין בארץ. כל אזרח יכול לגשת ולקנות במחיר סמלי מידע על עסקאות. רוכש פוטנציאלי של דירה יכול לדעת בדיוק מהן רמות המחירים שבהן נמכרות הדירות מאותו סוג שהוא מחפש. לא להיכנס להליך ממושך של מו"מ על עיוור כדי להרגיש את השוק. אותו דבר כמובן גם לגבי ציבור המוכרים. אגב, נתונים טובים יותר גם היו מסייעים בשיפור גביית מס אמת וחשיפת העלמות".

*יש ברקע הדברים טענה די חריפה כלפי עו"ד, על כך שהם נוטים לזלזל במילוי טופס מס שבח בסיום עסקה, ועל כן לא יכולים לך נתונים טובים.

"כמובן שאיכות הנתונים שמוזנת במס שבח ע"י עוה"ד הם חלק גדול אם לא עיקר הבעיה, אבל גם כאן צריך להטמיע הרגלים אחרים, ולבקש מממלאי הטופס הקפדה על המילוי התקין של המסמך; ולא לקבל מסמך שלא ממולא כמו שצריך. אבל זה לא נכון להטיל על רשות המסים את האחריות לנושא המידע. אנחנו עושים משהו לא הוגן - כל הזמן תוקפים את רשות המסים במשתמע. אותם מעניינת השורה של ההצהרה של שווי העסקה, ושאר הנתונים צריכים רק לעזור להם להגיע להערכה. בדירות כמעט אין מס, ולכן הדירות פחות מעניינות אותם".

עוד כתבות

עמיקם בן צבי, יו''ר דירקטוריון אל על / צילום: דוברות אל על

יו"ר דירקטוריון אל על נחקר בחשד למעורבות בפרשת שחיתות בנתיבות

משטרת ישראל אישרה כי עמיקם בן צבי, יו"ר דירקטוריון אל על, נחקר בחשד למעורבות בפרשה בתחום טוהר המידות שבה נחקר גם ראש העיר נתיבות, יחיאל זוהר ● בא כוחו של בן צבי, עו"ד נתי שמחוני: "מר בן צבי מכבד את רשויות אכיפת החוק, משתף פעולה באופן מלא והוא סמוך ובטוח כי בסופה של הבדיקה יוברר שלא דבק כל רבב בהתנהלותו"

לוטרה. דגי בריכות הנוי חוסלו כמעט לחלוטין / צילום: Shutterstock

קרבות על טריטוריה, פלישות וחיסולים: משפחות הפשע של סינגפור הן בכלל לוטרות

הסגרים שהונהגו בקורונה נתנו לבעלי חיים רבים הזדמנות להשתלט על שטחים אורבניים ● בתום המגפה הם נדחקו בחזרה לשיפולי הערים, אבל לא הלוטרות בסינגפור: אלה עושות שם שמות אפילו על חשבון קרוקודילים

סלט קרעי לחם ב''נעה אפייה מקומית'' / צילום: חיים יוסף

רגע לפני שנפרדים מהחמץ: מסעדה מעולה בהרי ירושלים שמנסה לחבר את כל המנות ללחם

"נעה אפייה מקומית" של אלדד שמואלי רק התחילה לרוץ והשף גויס למילואים ● עכשיו היא מתרוממת, והקו המנחה: מנות שהולכות טוב עם לחם, והלחם מצוין

שכונת בית וגן ירושלים / צילום: אוריה תדמור

לא תמיד ניתן להגיע לחלוקה שוויונית בפרויקט תמ"א 38

כל תכנון פרויקט מסוג תמ"א 38 כולל אילוצים תכנוניים, אולם בפרויקטים מסוג חיזוק ועיבוי, האילוצים התכנוניים רבים, שכן הבינוי נעשה על גבי הבניין הקיים, על מגבלותיו ● כך דחתה ועדת הערר המחוזית בירושלים התנגדות של שני דיירים לתכנון של פרויקט

נשיא ארה''ב ג'ו ביידן / צילום: ap, Jacquelyn Martin

דיווח: ביידן שוקל לספק לישראל נשק ביותר ממיליארד דולר

לפי דיווח בוול סטריט ג'ורנל, ממשל ביידן שוקל לספק פגזי טנקים, מרגמות וכלי רכב צבאיים ● מדובר באחד ממשלוחי הנשק הגדולים מאז 7 באוקטובר

מטוס קרב מדגם סוחוי 35 ממריא מבסיס חיל האוויר הרוסי חמיימים בסוריה / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

היישר מרוסיה: איראן תקבל השבוע נשק חדש

לפי סוכנות הידיעות האיראנית הממלכתית, איראן תקבל כבר בשבוע הבא אספקת מטוסי קרב מדגם סוחוי 35 ● כיום חיל האוויר של משטר האייתוללות מתבסס על מטוסים מיושנים מאוד כמו פנטום - כך שמאזן הכוחות האווירי הנוכחי צפוי להשתנות, אך ישראל עדיין מתקדמת יותר

 

אחרי שבוע על המדף: בכמה נמכרה וילת יוקרה בהוד השרון?

בשכונת הדר בהוד השרון נמכרה וילת יוקרה בשטח בנוי של 280 מ"ר לאחר שעמדה כשבוע בלבד על המדף, תמורת 11 מיליון שקל ● "שוק היוקרה במצב קשה כרגע - הקונים מאוד בררנים כי יש להם היצע גדול" ● ועוד עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון 

חיים ילין / צילום: פרטי

"אני לא מוצא את עצמי בתל אביב": חיים ילין לא מפסיק להתגעגע הביתה

הוא היה בממ"ד 12 שעות רצופות, שמע את הערבית, ראה את המלחמה ● אבל איכשהו זה המקום היחיד שעדיין נותן לחיים ילין כוח: "אני נמשך לשם כמו מגנט" ● פרויקט מיוחד 

יודר שפריר וגיא ברון, מייסדי סקיילאופס / צילום: בן יצחקי

החברה שחוסכת זמן וכסף לסטארט-אפים: זה חביב הקהל בדירוג המבטיחים של גלובס

סקר חביב הגולשים באתר גלובס זכה בשבועות האחרונים לכ-30,000 צפיות וצבר אלפי הצבעות ● על התואר התחרו השנה 30 חברות צעירות שדורגו במקומות הגבוהים ביותר ע"י עשרות קרנות השקעה הפעילות בישראל ● מי זכתה במקום הראשון?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי / צילומים: AP, Shutterstock

אוקראינה על סף ייאוש וחור שחור ישאב אותנו ממרחק 2,000 שנות אור

אוקראינה מפתחת קנאת ישראל - גם היא רוצה קואליציה שתציל אותה מטילים באמצע הלילה ● הבריטים קובעים לוח זמנים להפסקה לאומית של העישון ● האקלים יעלה הרבה כסף, והמדינות העניות ייפגעו יותר ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

המשקיעים חוזרים לטרנד שמרוויח מהריבית - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

הבכיר שחושף באופן נדיר את הסודות על איך משקיעים את הפנסיה שלכם ● המתיחות שהביאה את מדד הפחד לשיא של חמישה חודשים והאפשרות להרוויח ממנו ● הסימנים שמעידים כי תרחיש הבלהות של המשק עשוי להתממש ● וגם: איך יראה היום שאחרי עדכון מדדי הבורסה?

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

היועמ"שית מתייצבת לטובת וולט: יש לדחות את התביעה הייצוגית להכרה ביחסי עובד-מעביד

לעמדת בהרב-מיארה לא היה מקום לאשר את התביעה הייצוגית מאחר וזו אינה הדרך היעילה וההוגנת להכריע במחלוקת לאור גודלה של הקבוצה הכולל כ-10,000 שליחים ● עוד  נטען כי לא ניתן להכריע בעניינם של כל השליחים על בסיס נתוניו של התובע הייצוגי

מייסדי טורק. מימין: אלדד לבני (CINO), לאוניד בלקינד (CTO) והמנכ''ל עופר  סמדרי / צילום: גיא חמוי

הטייס האוטומטי שרוצה להחליף את צבא מומחי הסייבר

האנליסטים במרכזי בקרת הסייבר של הארגונים הגדולים נאלצים להתמודד עם אלפי התרעות מדי יום, והטכנולוגיה של טורק מאפשרת להפוך את התהליכים לאוטונומיים למחצה • האם ה"טייס האוטומטי" של החברה יצליח לשלול איומים חמורים? ● הסטארט-אפים המבטיחים

שאריות של טיל בליסטי שאיראן שיגרה לעבר ישראל / צילום: Reuters, Amir Cohen

בהשראת רוסיה: גילויים חדשים על התקיפה האיראנית וההצלחה הישראלית

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● התקיפה של איראן תוכננה באופן ששיחזר במובנים רבים כמה מן התקיפות הרוסיות הגדולות באוקראינה, וכללו תחילה נחיל כטב"מים שנועדו להציף את ההגנה האווירית ● החולשה של היכולת הצבאית הקונבנציונלית של איראן עלולה להוביל את מקבלי ההחלטות באיראן לאופציה הגרעינית

עגלת קפה הקבינה בכפר הס / צילום: שני בריל

ארבע הצעות לטיולי יום שרק המקומיים מכירים - ומשהו טעים ליד: מדור מיוחד לפסח

תצפית מרהיבה אל המדבר בשקיעה, פארק שמרגיש כמו ההיי ליין בניו יורק, האחות הקטנה של מקדש הבשרים משוק הכרמל וקרם לימון ומסקרפונה לקינוח ● יצאנו לארבעה מקומות שונים בארץ כדי לשמוע מהתושבים מהי פינת החמד שרק הם מכירים ומה יש לאכול שם, שגם כשר לפסח

רה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

"שחקנית מרכזית במזרח התיכון": למה הבכירים הישראליים מתייצבים לתדרך את התקשורת בארצות הברית?

משעות הבוקר המוקדמות, גורמים ישראליים בכירים מתייצבים בתקשורת האמריקאית כדי לתדרך על התקיפה באיראן ● כך בוחרים את גופי התקשורת מולם הם עובדים בארה"ב ומה הם מנסים להשיג?

ספינה צבאית איראנית נעה במימי איראן לפני תחילת תרגיל ימי משותף של איראן, רוסיה וסין באוקיינוס ההודי / צילום: Associated Press, ASSOCIATED PRESS

בחשש רב: כך נערכה איראן למתקפה הישראלית

בטהרן איימו כלפי חוץ והזהירו מתגובת ישראל, אך ביצעו שורת מהלכים המעידים על החשש מתקיפה ● גם בחיזבאללה ובסוריה נערכו

פעילות צה''ל במערב חאן יונס / צילום: דובר צה''ל

אזעקות הופעלו באשקלון, לראשונה מזה כשבועיים

שני טילי נ"ט פגעו במרחב קיבוץ יראון, לא היו נפגעים אך נגרם נזק ● ארה"ב מטילה עיצומים חדשים על איראן בעקבות המתקפה על ישראל ● בהודעת ביידן נכתב: "איראן ביצעה נגד ישראל את אחת ממתקפות הטילים והכטב"מים הגדולות שהעולם ראה אי פעם" ● גם האיחוד האירופי צפוי להטיל עיצומים ● שר החוץ האיראני נחת בניו יורק ● עדכונים שוטפים 

הדגם OMODA 5 של צ'רי / צילום: יח''צ

האם הסיניות יתחילו להגיע אלינו מאירופה? צ'רי תייצר כלי רכב בספרד, יצרנים נוספים בדרך

כך מתכוונים הסינים לעקוף את המכס האירופי ● ג'יפ אוונג'ר משיקה בישראל דגם היברידי ● ​נחשף הקרוס־אובר החשמלי החדש של GEELY ● ועוד חדשות מענף הרכב

מאחורי הציפייה לאירועים שליליים / צילום: Shutterstock

מדעי האימה: מה קורה למוח שלנו כשאנחנו מחכים לטיל איראני, או אפילו לזריקה

לא נרדמתם בציפייה לטילים האיראניים? מחקרים שעוסקים בציפייה לאירועים שליליים מגלים מה מתרחש במוח בזמן המתנה מורטת עצבים, מה הקשר בין ציפייה לזריקה להתנהגות כלכלית לא רציונלית, וגם איך מתמודדים עם תחושת האימה וחוסר השליטה