גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, אייל יצחקי, הממונה על הערכת שווי קרקעות עבור המדינה לצורך עסקאות נדל"ן שמבצע כל משרד ממשלתי, נמצא בצומת מידע חשוב המאפשר לו לראות בעין מפוכחת את התמונה האמיתית של מחירי הנדל"ן בישראל בכלל, ומחירי הדירות בפרט.

בעוד יצחקי אינו ממונה על תחזיות לעתיד, הוא מוזן בנתוני אמת על עסקאות מכירת דירות שבוצעו עד סוף ספטמבר 2009, שמקורן העיקרי בדיווח המוכר או בא כוחו לרשויות מיסוי מקרקעין. עד כמה שמסד נתונים זה בעייתי לכשעצמו, אין כיום אמין ונטול פניות ממנו.

*הפרסומים בעיתונות והתאחדות הקבלנים מלבים את אש מחירי המגורים. איך אתה רואה זאת בעיניים מקצועיות?

"חלק מהפרסומים אמיתיים, וחלק מגמתי ובא מתוך רצון לסייע בשיווק ולאפשר לאותו יזם שהפיץ את המידע המגמתי להעלות מחירים. זה סוג של הטעיית הציבור, ואנחנו רואים זאת באור שלילי. זה בדיוק המקום שבו ליזם יש את יתרון המידע על פני הציבור הרחב, והוא יכול לנצל אותו ולשדר מידע לא מדויק".

*המגמה הזו בעיתונות תורמת לתחושת הבועה?

"אני לא יודע לומר. בגדול, אני חושב שהמונח 'בועה' לא נכון. יש שתי דרכים למדוד אם בועה קיימת או לא, ושתיהן מוכיחות שאין בועה.

"הראשונה, על-ידי בדיקת הפרופורציה בין מרכיב הקרקע לשווי הדירה. אנחנו רואים שבפריפריה מחיר הקרקע מהווה רק כ-15% משווי הדירה בממוצע. זה ברור שמחיר דירה לא יהיה נמוך מעלות הבנייה שלה, ולכן בפריפריה בוודאי שאין בועה. לגבי המעגל שסביב גוש דן ובגוש דן עצמו, השיעור הוא, כמובן, גבוה יותר. בערי הלוויין מחיר הקרקע יכול להיות בין 25% ל-45%, לא יותר. גם שם אין בועה, מכיוון שאלה השיעורים הרגילים מאז שנות ה-90.

"בתל-אביב אנחנו מגיעים לשיעורי שווי קרקע של בין 45% ל-55% משווי הדירה. גם אלה שיעורים רגילים בתל-אביב כבר 20 שנה".

*מה צריך להיות שיעור שווי הקרקע שיצביע על בועה?

"אם בפריפריה השיעור היה עולה מעל 25%, אולי זה היה סימן ראשון. אבל בועה, כאמור, נמדדת גם לפי דרך נוספת.

"האינדיקטור השני הוא מה שווי הדירה אל מול כוח הקנייה של הציבור. הדרך לבדוק זאת היא לראות כמה משכורות שכיר ממוצע צריך כדי לקנות דירה ממוצעת. היחס הזה במשך 30 שנה לא השתנה משמעותית, והוא נע בין 65 ל-100 משכורות ברוטו. כיום אנו נמצאים באזור ה-90 משכורות. ב-30 שנה האחרונות ישראל די יציבה, השינויים הם איטיים מאוד, ולכן אני לא רואה גם כאן סימני בועה.

"מה גם, שצריך לזכור שסטנדרט הבנייה השתפר ב-30 השנה האחרונות בצורה משמעותית. אם לפני 30 שנה הדירה הממוצעת הייתה בת שלושה חדרים, היום היא דירת ארבעה חדרים לפחות".

*אז מאיפה נובעת התחושה הכללית של בועה, של טירוף מחירים ושוק בוער?

"בשנה האחרונה המחירים באמת עלו, וזה מתחזק אצל הציבור לנוכח הציפייה שהמחירים ירדו לאור המשבר העולמי. מספטמבר 2008 נוצרה התחושה שאו-טו-טו המחירים יורדים ב-20%.

"תהליך הפיכחון היה כואב, כי אנשים חיכו על הגדר והמציאות טפחה על פניהם".

*הקבלנים צדקו כשאמרו שהמחירים יעלו?

"בסוף 2008 הם לא אמרו שהם יעלו, אלא דיברו על ירידה מתונה של פחות מ-10%.

"ברבעון הראשון של 2009 הם גילו שהמחירים לא יורדים ואפילו יציבים. היו הרבה פחות מכירות, אבל המלאי הקטן של הדירות והריבית הנמוכה מאוד, שעודדה אנשים לקחת אשראי זול מאוד ולהשקיע בדירות למטרת השקעה, הביאו לעליית מחירים".

*אתה מסכים עם הערכה שגם לקבוצות הרכישה יש תרומה לעליית מחירי הקרקעות?

"אי-אפשר למדוד את תרומת קבוצות הרכישה למגמה.

"למיטב ידיעתי, אף אחד לא באמת יודע כמה קבוצות רכישה יש וכמה דירות יש בהן. הנתונים לגבי היקף התופעה הם נתונים משוערים, וקשה מאוד להעריך כמה מתוך עליית המחירים משויכת לקבוצות".

"הצרכנים לא יכולים לקבל החלטות מושכלות"

*זה מביא אותנו לשאלת איכות הנתונים. במאמר שכתבת ציינת לרעה את איכות הנתונים במשק, כולל הנתונים שלך, שהם הכי טובים שיש.

"איכות הנתונים על שוק המגורים בישראל, בהשוואה למקובל בעולם, לא מספקת ולא נותנת לקהל הצרכנים הטבעיים של המידע את מה שהם צריכים כדי לקבל החלטות מושכלות".

ביום ג' השבוע פרסם משרד האוצר את הסקירה החודשית על מצב המשק, וכתמיד לא נפקד מקום ענף הנדל"ן למגורים. לפי נתוני האוצר, ירד סך רכישות הדירות ב-6.8%, ומחירי הדירות נותרו ללא שינוי.

"באוקטובר נמשכה מגמת הירידה במספר העסקאות, אם כי בשיעור מתון ביחס לירידה החדה שנרשמה בספטמבר", נכתב בסקירה.

"בלטה במיוחד ירידה בשיעור של 10% ברכישת דירות להשקעה, בעיקר באזור באר-שבע. ניתוח ההכנסות של רוכשי הדירות בשנת 2009 מלמד, כי הגידול החד בהיקף העסקאות משלהי הרבעון השני עד ספטמבר נבע בעיקרו מגידול ברכישת דירות של בעלי שכר נמוך, ייתכן על רקע חשש להמשך עליית מחירי הדירות".

*מדבריך מסתבר שגורמים בכירים בעולם הכלכלי כמו הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל מפרסמים הערכות ומחקרים על יסוד נתונים שאין להם ערך.

"זה לא שאין להם ערך. נתונים אלה הם בכל זאת נתוני שוק. הם אומנם לא מספיק איכותיים, אבל יש להם ערך. הפתרון צריך להיות כפול, גם טיוב הנתונים באמצעים טכניים וטכנולוגיים, וגם להחליט מי אמון על איזו הפצה של איזה מידע. ליצור גזרות אחריות של רשויות המדינה השונות: להחליט מה משרד הבינוי והשיכון מוציא, מה הלמ"ס מוציא ומה השמאי הממשלתי מוציא. יש חשיבה, ואני מקווה שתוך חודשים נגיע להסכמות".

*איזה נזק להערכתם נגרם למשק מאיכות הנתונים הירודה?

"רק בתחום המגורים נגרם לציבור הרחב נזק של 55 מיליון שקל בשנה. הנזק המצטבר השנתי למשק כולו גבוה משמעותית, כי השוק לא יכול להיות שוק יעיל ומשוכלל ללא מידע. לכל השחקנים בשוק נגרם נזק - גם לבנקים, לשמאים ולממשלה".

*איך זה פועל בעולם?

"בדקנו ארבע מדינות: בריטניה, גרמניה, ארה"ב ואוסטרליה. ראינו שזמינות המידע שם היא ברמה שאנו כלל לא יכולים לדמיין בארץ. כל אזרח יכול לגשת ולקנות במחיר סמלי מידע על עסקאות. רוכש פוטנציאלי של דירה יכול לדעת בדיוק מהן רמות המחירים שבהן נמכרות הדירות מאותו סוג שהוא מחפש. לא להיכנס להליך ממושך של מו"מ על עיוור כדי להרגיש את השוק. אותו דבר כמובן גם לגבי ציבור המוכרים. אגב, נתונים טובים יותר גם היו מסייעים בשיפור גביית מס אמת וחשיפת העלמות".

*יש ברקע הדברים טענה די חריפה כלפי עו"ד, על כך שהם נוטים לזלזל במילוי טופס מס שבח בסיום עסקה, ועל כן לא יכולים לך נתונים טובים.

"כמובן שאיכות הנתונים שמוזנת במס שבח ע"י עוה"ד הם חלק גדול אם לא עיקר הבעיה, אבל גם כאן צריך להטמיע הרגלים אחרים, ולבקש מממלאי הטופס הקפדה על המילוי התקין של המסמך; ולא לקבל מסמך שלא ממולא כמו שצריך. אבל זה לא נכון להטיל על רשות המסים את האחריות לנושא המידע. אנחנו עושים משהו לא הוגן - כל הזמן תוקפים את רשות המסים במשתמע. אותם מעניינת השורה של ההצהרה של שווי העסקה, ושאר הנתונים צריכים רק לעזור להם להגיע להערכה. בדירות כמעט אין מס, ולכן הדירות פחות מעניינות אותם".