תומר קדמי, מחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, מפרסם בימים אלה ניתוח מקיף ומעניין של שאלת השאלות בתחום נדל"ן: מה כדאי - לקנות או לשכור דירה?
להלן עיקרי הניתוח של תומר קדמי, כפי שפורסם בבלוג של בנק לאומי:
אני מבקש לבחון את השאלה האם לקנות או לשכור דירה למגורים משלושה היבטים:
- מימוני
- גורמים חיצוניים
- היבט הפסיכולוגי
מקרה המבחן: זוג צעיר שברשותו הון עצמי בסך 300,000 שקל. בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון שקל ולשם כך הם זקוקים למשכנתא של 700,000 שקל. מנגד יכולים בני הזוג לשכור את אותה הדירה ב3,500 שקל. ההתלבטות כרגע היא האם לקנות את הדירה או האם לגור בה בשכירות (מדובר על אותה הדירה בשווי 1,000,000 שקל).
ההיבט המימוני
• הזוג הרוכש נוטל משכנתא בסך 700,000 שקל לתקופה של 20 שנה; הריבית אותה הם משלמים עבור המשכנתא היא 7% והינה קבועה לכל התקופה ואינה צמודה למדד (כלומר, סכום ההחזר קבוע לכל אורך התקופה). ההחזר החודשי שישלמו בני הזוג הינו: 5,428 שקל לחודש למשך 20 שנה.
• הזוג שהחליט לא לרכוש את הדירה ישלם עבור אותה הדירה 3,500 שקל לחודש שכירות, ואת 2,000 השקלים הנותרים יחד עם ההון העצמי שלו למשך 20 שנה יעביר לחיסכון. הריבית שיקבל עבור החיסכון הינה 2% (ריבית קבועה אינה צמודת מדד).
כעת נותר לחשב את מצבם הפיננסי של שני הזוגות לאחר 20 שנה ולנסות לקבוע מה היה עדיף לעשות מבחינה כלכלית:
• הזוג שלקח משכנתא ישלם לכל אורך המשכנתא 1,302,500 שקל , להם יש להוסיף את 300,000 שקל שהושקעו כהון עצמי בתחילת הדרך. אז נקבל שבני הזוג השקיעו 1,600,000 שקל לערך עבור דירה שעלותה מיליון שקל.
• בני הזוג שהחליטו לשכור את הדירה ולחסוך את ההון העצמי שלהם ובנוסף להפריש לחיסכון 2,000 שקל לחודש, יגיעו לסכום של 1,037,000 שקל לאחר 20 שנה. הם יכולים לקנות את הדירה שהם שכרו במזומן, ללא משכנתא.
שורה תחתונה - ההיבט המימוני
למרות שהזוג שקנו דירה שילמו לאורך הזמן 1,600,000 שקל ובני הזוג ששכרו דירה חסכו 1,000,000 שקל, אין הבדל ממשי בין שני בני הזוג. שני בני הזוג השקיעו כל חודש 5,500 שקל עבור הדירה (זוג אחד שילם זאת כמשכנתא וזוג אחד שילם שכירות וחסך בנוסף 2,000 שקל).
בהנחה שהדירה לא התייקרה במהלך אותן השנים, הזוג שרכש את הדירה מחזיק בדירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתא, בעוד שהזוג שהחליט לחסוך יכול לקנות בסכום שחסך את אותה הדירה. לכן, שני הזוגות נמצאים באותה הנקודה.
גורמים חיצוניים
• שינוי במחירי הדירות: מחירי הדירות נעים במחזוריות ויכולים לרדת או לעלות במחיר. אם מחירי הדירות יעלו, בני הזוג שקנו דירה הרוויחו; אם מחירי הדירות ירדו, הזוג שהחליט לשכור יוכל לרכוש את הדירה במחיר נמוך יותר ויישאר לו עודף מהכסף שחסך.
• השקעה באפיקים אחרים: הנחתי שהשוכרים משקיעים את כספם במסלול קבוע ואינו צמוד מדד שמניב תשואה של 2% לשנה. אם השוכרים יבחרו להשקיע את כספם באפיקים מעט "פחות בטוחים" כמו שוק ההון, הם יוכלו להגיע לסכום גבוה יותר ממיליון שקל אך יחד עם זאת הם יוכלו גם להגיע לסכום נמוך יותר במידה והאפיקים שבחרו לא יניבו יותר מ2% תשואה לשנה.
• החיסכון החודשי: הנחת היסוד הייתה שהשוכרים משלמים שכירות בסך 3,500 שקל בחודש וחוסכים כל חודש 2,000 שקל. יש לזכור כי החיסכון תלוי ברצון השוכרים ובמציאות היומיומית יהיה להם קשה מאוד להתמיד ולחסוך 2,000 שקל לחודש והם יכולים להתפתות ולבזבז את כספי החיסכון במקומות אחרים (טיול לחו"ל, אירועים משפחתיים, קניית רכב חדש וכדומה).
• תחזוקת הדירה: הזוג שרכש את הדירה יצטרך להשקיע בדירה בתחזוקה שנתית, כדוגמת בלאי של צנרת, דוד חשמל, ארונות קיר וכו'. העלויות יכולות להגיע לאלפי שקלים בשנה. לעומתו הזוג ששוכר דירה לא חייב להשקיע את הכסף הזה וזו חובתו של בעל הדירה לדאוג למצב תחזוקה תקין בדירה.
• ביטוח נכס: בני הזוג שרכשו דירה חייבים לבטח את הנכס (הביטוח נועד להגן מפני רעידות אדמה, צנרת ועוד). בני הזוג ששכרו דירה אינם חייבים לעשות כן והם יכולים לחסוך בכך עשרות שקלים בחודש.
• מעבר דירה: יש להניח כי בני הזוג שרכשו את הדירה יישארו בה מספר שנים רב יותר מאשר הזוג ששכר את הדירה. כאשר שוכרים דירה המעבר "קל" יותר, אך יחד עם זאת עלויות המעבר יקרות יותר (הובלה, חופשה מהעבודה, רכישת ריהוט חדש ועוד).
שורה תחתונה - גורמים חיצוניים
הגורמים החיצוניים משמעותיים מאוד ואנחנו לא יכולים לקבוע מי מבני הזוג נהג נכון יותר מבלי לדעת איך יתנהגו מחירי הדירות ב-20 השנים הבאות, ואיך יתנהג שוק ההון באותה התקופה.
ההיבט הפסיכולוגי
מכיוון שאין תשובה ברורה ומסקנה החלטית מההיבטים הכלכליים ומההיבטים החיצוניים, אנשים נוטים לקבל את ההחלטה שלהם ממניעים שהם בעיקר פסיכולוגיים ולא תמיד מכיוונים רציונליים-כלכליים.
אפקט הביטחון: זוגות רבים מקבלים ביטחון נפשי כאשר הם יודעים שברשותם דירה שרכשו. הם לא תמיד מתייחסים לכך שהדירה היא לא ברשותם המלאה אלא הם חייבים לא מעט כסף עבורה לבנק שנתן להם משכנתא.
הלחץ של הסביבה: הסביבה הישראלית מכוונת אותנו לכיוון של רכישת דירה; ההורים והחברים "לוחצים" על בני הזוג לרכוש דירה. על כן, ההחלטה לא תמיד נעשית משיקולים כלכליים.
• "מחירי הדירות רק עולים": ישנה תחושה בארץ שמחירי הדירות נמצאים לאורך כל הזמן בקו עלייה ומי שלא רוכש עכשיו ישלם עבור אותה הדירה סכום גבוה יותר; יש לציין ולהבהיר כי פסיכולוגית מדובר בתחושה בלבד ואם נבחן את שוק הדיור בארץ, נמצא כי ישנן שנים בהן מחירי הדירות ירדו. כך שהשוק מתנהג במחזוריות המשקפת גם תנודתיות במחירי הדירות.
• ישנם זוגות רבים שרכישת דירה קצת מלחיצה אותם דווקא בגלל סיבות פסיכולוגיות ולא כלכליות. הם לא מעוניינים להיות "מקובעים" באיזור אחד וחשים צורך לחוש "חופשיים" לעבור דירה ואיזור מגורים כל שנה או שנתיים.
ומה דעתכם, גולשי "גלובס"? מה עדיף במקרה המבחן שהוצג כאן - לקנות או לשכור?