אם חשבתם שמסוכן להצטרף לקבוצות רכישה, כנראה שעוד לא שמעתם על הטרנד החדש-ישן - "קבוצות בנייה" - ששמן מסווה את העובדה שבמסגרתן קרוב לוודאי שלא תתחילו לבנות גם בעוד 10 שנים. אבל אם כבר חלום, אז "קבוצות הבנייה" ללא ספק חולמות בגדול, עם פוטנציאל נהדר - לאופטימיים (מאוד) בלבד.
הרעיון העומד מאחורי "קבוצות בנייה" - בניגוד ל"עמותות בנייה", שמן הקודם של קבוצות הרכישה - מבוסס על איחוד וחלוקה מחדש (רה-פרצלציה) או תכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימאלי והמהיר ביותר, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור, לפני אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) למגורים.
לדברי עו"ד עמי בן יעקב, בקבוצת בנייה מתאגדים בעלי קרקעות ליצירת מגרש אחד במסגרת תב"ע המצויה בהליכי הכנה. "העיקרון הוא שהעירייה, או הוועדה המקומית, מכינה תוכנית בנין עיר חדשה המשנה את מיקומי וגבולות החלקות הקיימות", אומר בן יעקב. "הרה-פרצלציה מארגנת מחדש את השטח ומחלקת את המגרשים בתחומה למגרשים חדשים המיועדים לבנייה, לשימוש ציבורי ולדרכים".
הפקעה תמורת זכויות
בתמורה, מעניקה הרשות המקומית לקבוצת הבנייה אחוזי בנייה לגובה. "במצב כזה, הרשות יכולה להשתמש בחלק מהקרקעות לצרכי ציבור, ובעל הקרקע מקבל את מלוא זכויותיו - לא במטרים של אדמה אלא בזכויות בנייה", אומר בן יעקב. הרעיון העומד מאחרי התארגנות של קבוצות הבנייה הוא לצרף בעלי קרקע קיימים למשקיעים המעוניינים לרכוש את הקרקע בשלב התכנון. "רכישה שכזו היא למעשה השקעה לטווח ארוך", אומר בן יעקב. "היתרון הגדול הוא שבשלב בו התכנון טרם הבשיל מחיר הקרקע נמוך יותר ולכן אטרקטיבי יותר ומאפשר למעגל גדול יותר של אנשים להשתתף ברכישה".
עבור משקיעים, מדובר באלטרנטיבה לקבוצות הרכישה. במקום לרכוש חלקת אדמה חקלאית יקרה יחסית בתוך שטח ענק ולא מתוכנן, קונים כבר עכשיו חלום במחיר סביר לדירה בלבד, אולם כזו שאפילו לא נמצאת "על הנייר". בן יעקב: "לא משלמים סכומים מופקעים כדמי ניהול וארגון למארגני הקבוצה, שרק מנצלים את ההיסטריה על מנת לגבות סכומי עתק על פעולה שאינה אלא תיווך פשוט, וללא נשיאה באחריות". עבור ארגון קבוצות בנייה גובים עורכי הדין עמלה שמשולמת בעתיד, לפי השווי הריאלי באותו מועד. בן יעקב: "הבעיה עם מארגני קבוצות הרכישה שהם מבטיחים כבר היום דירות ומחשבים את העמלות שלהם לפי העתיד".
מהמרים על תל אביב
קבוצות הבנייה, איך לא, מתארגנות באזורי הביקוש במרכז - בתל אביב, בשרון ובשפלה: ב"גוש הקטן" ליד פרויקט "סי אנד סאן" צפונית לגוש הגדול בתל אביב; סביב מתחם פי גלילות; במתחם חוף התכלת המכונה גם "הגוש הגדול של הרצליה"; וכן בהוד השרון, רמת השרון, רעננה, נס ציונה, ובאר יעקב.
לדברי עו"ד אמיר שפיצר, עלות דונם ביעוד חקלאי עומדת על כ-120 אלף דולר במרכז הארץ, ועל כ-10 אלף דולר בפריפריה. דונם שכבר הופשר למגורים עולה כיום כמיליון דולר (כולל 50% היטל השבחה) לבניינים בני ארבע עד חמש קומות, אך מחיר דונם עשוי להגיע גם ל-3 מיליון דולר אם מאושר לבנות במגרש מגדל. פוטנציאל ההשבחה לטווח הארוך, אם כן, הוא עצום.
"מדובר בקבוצות של משקיעים שיש להם כסף נזיל ומשקיעים לפרקי זמן ארוכים", אומר שפיצר. "למרות שמדובר בשוק ספקולטיבי, הוא הפך בחודשים האחרונים להרבה יותר נגיש וזמין, מכיוון שתוך כדי כך שקבוצות רכישה ומשקיעים מחפשים קרקעות, הם נחשפים גם לקרקעות חקלאיות. בשיחות עם סוחרי קרקעות, פתאום יש לסוחרים מגוון רחב של קרקעות להציע לך. פתאום בלוחות הנדל"ן מופיעות מודעות נוסח 'מגרש בשדה דב למכירה', אחרי שהאזור היה רדום במשך שנים".
ולא רק שדה דב במשחק. משהודיעה עיריית הרצליה כי תשתף את הציבור באפשרויות הפשרת הקרקעות במתחם חוף התכלת, החלו בעלי קרקעות ללא תב"ע למגורים להציע למכירה את המגרשים שברשותם ב-700 אלף דולר לדונם, פי חמש ויותר משוויים הנוכחי כקרקע חקלאית, אומר שפיצר.
גם בגבעת שמואל מתגבשת בימים אלה עסקה לרכישת קרקע ללא תב"ע למגורים בסכומים דומים בין חברת אפריקה מגורים לבין "מגדלים", אחת החלוצות בתחום קבוצות הבנייה, שעד לאחרונה התמחתה בארגון קבוצות רכישה בלבד.
לאחרונה, כפי שנחשף ב"גלובס", שילמה מגדלים מיליון שקל על האופציה - שטרם מומשה - לרכישת מגרש בגבעת שמואל ללא תב"ע למגורים בשטח של כ-24 דונם בעבור כ-60 מיליון שקל מחברת אפריקה מגורים. אם תמומש האופציה, צפויה מגדלים לשלם לאפריקה מגורים כ-2.5 מיליון שקל (כ-670 אלף דולר) לדונם. "מדובר בעסקה חסרת תקדים בכל קנה מידה", אומר שפיצר.
עשר או 60 שנה
"הסיכון של קבוצות הבנייה הוא לא בכך שלא ייבנו על הקרקע לעולם - בדרך כלל מדובר בקרקעות עם פוטנציאל למגורים על פי מתווה שטחים לבנייה בתכניות מתאר ארציות - השאלה היא רק האם הסיפור יסתיים בעשר שנים או ב-60 שנה", אומר שפיצר, שמייצג בין השאר בעלי קרקעות היסטוריים בתל אביב, שחיכו עשרות שנים עד שאושרה תב"ע לבנייה בקרקע שברשותם.
לדבריו, יש שלושה תרחישים אפשריים: "אם קניתי דונם קרקע שייעודה שונה למגורים - הרווחתי; אם לא השתנה הייעוד למגורים - אמכור את הקרקע החקלאית פחות או יותר במחיר בו רכשתי אותה; ואם יפקיעו לי את הקרקע, אקבל מהמדינה לפחות את שווי השוק של הקרקע. קבוצת בנייה אינה ספקולטיבית כמו קבוצת רכישה, בה מישהו, מבריק ככל שיהיה, עשה תחשיב כלכלי של הפרויקט - במקרים רבים, אחרי שיזמים רבים החליטו שעלות הקרקע והפרויקט לא ישתלמו להם. אם הוא טעה בתחשיב, העלויות הנוספות ייפלו על רוכש הדירה".