"הסיכום החד משמעי הוא שקבוצות רכישה הן דבר טוב לעם ישראל. צריך לעודד אותן ולא להרוג אותן", אומר בראיון למוסף הנדל"ן קלמן סופרין, ממייסדי קבוצת ב.ס.ר ומי שהיה עד לאחרונה יו"ר הקבוצה ונפרד ממנה אחרי 40 שנה.
עכשיו, משהתפנה ללוות את שלושת בניו שעושים את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן באמצעות קבוצת סופרין, מסתכל סופרין על שוק הנדל"ן הישראלי ועל תופעת קבוצות הרכישה מפרספקטיבה של ניסיון.
סופרין הופיע לאחרונה בפני ועדה של משרד הבינוי והשיכון שמנסה למצוא פתרונות מסודרים לעניין קבוצות הרכישה. "הם ראיינו מספר גורמים ואני אחד מהם", הוא אומר, ומסייג את אמירתו החד-משמעית על נחיצות הקבוצות באומרו "ברור שבקבוצות רכישה ההצלחה או הכישלון תלויים במארגן או במנהל. כמו כל דבר בחיים, אם המנהל מנהל כראוי את מה שהוא מופקד עליו, הוא מוביל להצלחה. אם לא, אז זה כישלון".
"ברור לחלוטין שהמארגן, שצריך להיות אדם מנוסה שבנה פרויקטים דומים, עם ניסיון מוכח, צריך להתחיל את הפרויקט וללוות את הקבוצה עד סיום הפרויקט, ולא כמו שרשויות המס רוצות, שהוא יתחיל, יארגן וילך הביתה. אני רואה סכנות גדולות במצבים האלה, שהקבוצה נשארת לבד מול נושאים מקצועיים כמו בחירת אדריכל, בחירת קבלן, החלטה על חומרים, על מפרטים, על תכנון. אי אפשר לתת את הניהול הזה בידי אנשים חסרי ניסיון".
"לחסרי הניסיון צריך לתת להתחיל בפרויקטים קטנים על מנת שיצברו ניסיון. אני לא חושב שזה תחום שמיועד רק לגאונים, אבל הוא מיועד למקצוענים בעלי ניסיון, וצריך לתת הזדמנות לצעירים ולחסרי הניסיון להגיע לניסיון הזה".
קבוצת סופרין: קבוצות רכישה בג' החדשה ובצהלה
קבוצת סופרין היא אמנם קבוצה חדשה בענף, אבל היא לא ממתינה בשקט בפינה. הקבוצה כבר פעילה במסגרת פרויקט מגורים בן 35 יחידות דיור בבניין של 10 קומות המתבצע יחד עם שותף נוסף, אורי רובין, ב-ג' החדשה שברמת אביב, בצורת קבוצת רכישה.
פרויקט נוסף הוא 28 קוטג'ים בשכונת צהלה בתל אביב, גם הוא בקבוצת רכישה, וישנם פרויקטים נוספים למגורים שנמצאים בתהליכי גיבוש שונים. הפרויקט המרכזי של הקבוצה בתחום הנדל"ן למשרדים הוא הפרויקט אותו מתכננת הקבוצה יחד עם חברת תדהר במתחם סמל"ת ברחוב ראול ולנברג שברמת החי"ל בתל אביב, שלגבי רכישתו חתמו השתיים על הסכם אופציה מול חברת סמל"ת, יבואנית רכבי פיאט, לנצ'יה ואלפא רומיאו, כפי שפורסם החודש ב"גלובס".
הוראת בנק ישראל השבוע לגבי הגדלת ההון העצמי בלקיחת משכנתאות לא משנה להם את התוכניות. לדברי סופרין, בקבוצת רכישה יהיה קל יותר להשיג מימון בנקאי מאחר שהניסיון מלמד שבמרבית ההתארגנויות חברי הקבוצה מעמידים ממילא הון עצמי מספיק גדול.
אם היום יש מי שמשמיץ את דרך פעולתן של קבוצות הרכישה, הרי שב.ס.ר יכולה להתגאות בכך ש"כל הפרויקטים שמאחוריה הסתיימו בהצלחה, ואת זה אני מדגיש במיוחד לאור העובדה שהיום יש כאלה שמוציאים דיבה לשיטה ולפעילות הזו", אומר סופרין, "אנחנו אף פעם בב.ס.ר לא השתמשנו ביחצ"נים ולא פרסמנו, והכול הלך מפה לאוזן והגענו למספר לקוחות גדול מאוד".
מה דעתך על עמדת בנק ישראל להגביל את הפעילות של קבוצות הרכישה?
"אני לא בטוח שהנגיד רוצה להקפיא את פעילות קבוצות הרכישה, אני חושב שהוא רוצה לעשות סדר. הסדר מתחיל ממה שהמפקח על הבנקים החליט, ואני חושב שבצדק רב, שעלות המימון בתקופת הבנייה תהיה גבוהה יותר משום שיש בה סיכון יזמי, ובסיום הבנייה, אם הכול בסדר, להפוך את זה למשכנתא עם ריביות נמוכות, כמו שקונים כל נכס במדינה. אגב, בדיוק ככה ממומנים הפרויקטים של קבוצות הרכישה בארה"ב. ממידע שהגיע אלי מבנקאים, הפעילות של קבוצות הרכישה בשנים האחרונות היא הגורם שעזר להציל את כלכלת ישראל מהמשבר העולמי, מכיוון שקבוצות הרכישה מזרימות לפעילות הבנייה הון עצמי טרי בהיקפים הרבה יותר גדולים ממה שמשקיעים יזמים. כלומר, ענף הבנייה נהנה בשנים האחרונות מפעילות עם הון עצמי שהגיע ממקורות פרטיים. כאמור, המידע הזה הגיע אליי מבנקאים, לא אני חיפשתי או מצאתי אותו, אבל כל אנשי הכספים יודעים שקבוצות הרכישה הן מנוע חיובי מאוד בפעילות הכלכלית של המדינה והן אחד הדברים העיקריים שהביאו לכך שהמדינה צלחה בצורה סבירה את המשבר העולמי.
"רשויות המס גובות מענף הבנייה כ-35% מהיקף הפעילות. כ-35% מעלויות פרויקט הם מיסים ישירים ועקיפים שמגיעים לרשויות המס. לכן, בעידוד קבוצות הרכישה יש אלמנט מאוד חשוב גם לשלטונות המס".