הבשורות הרעות הן שאנחנו אפילו עוד פחות אופטימיים מה שהיינו. רק לפני חודשיים, בדצמבר 2010, ערך עבורנו "הגל החדש" סקר ציפיות בציבור הישראלי בנוגע למחרי הדירות בשנת 2011.
זה היה אחרי ששר השיכון חזר והדגיש שהוא מציף את ישראל בקרקעות - פי 2 שיווקים מהשנה שלפניה. אחרי ששר האוצר הכריז על מספר צעדים להפחתת מספר המשקיעים בשוק המגורים (בעיקר העלאת מס רכישה לדירה שנייה) ותמריץ לבעלי קרקעות ויזמים לעלות מהר על הקרקע (הפחתת מס שבח היסטורי, הנחה בקרקע למסיימים בנייה בתוך מספר חודשים ועוד) ואחרי שנגיד בנק ישראל שב וחזר על ההצהרה שהוא לא ייתן שתתפתח פה בועת מחירים בשוק הנדל"ן.
כששאלנו בדצמבר 2010, 48.1% העריכו שמחירי הדירות יעלו ב-2011. רק 14.4% חשבו שהמחירים השנה ירדו ועוד 22.4% אמרו שהמחירים יישארו יציבים.
העליות יימשכו
מה יקרה למחירי הדירות בשנת 2011? כמה יעלו/ירדו המחירים?
חודשיים אחרי, בזמן שהריבית מוסיפה לעלות ומשרד השיכון ממשיך לשחרר קרקעות לבנייה, אמרו לנו השבוע 57.3% מהישראלים בסקר "הגל החדש" שמחירי הדירות יעלו להערכתם גם בשנת 2011. רק 9% מעריכים שמחירי הדירות ירדו השנה. 21.5% חושבים שהמחירים יישארו יציבים ו-12.2% מספיק מבולבלים וכנים בשביל לומר שהם לא יודעים מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה.
אם לא די בכך, אחרי עלייה של כ-40% במחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות, לא מעט ישראלים מאמינים שהקצב לא ממש יירגע גם בשנת 2011.
28.9% מהנשאלים שסברו שהמחירים בדרכם למעלה העריכו גם שמחירי הדירות יעלו ביותר מ-10%. מנגד, בקרב אלה שמייחלים ומאמינים שתהיה ירידת מחירים, 36% חושבים שהירידות יהיו חדות מ-10%.
רוב הישראלים מתכנסים לפלוס-מינוס 10%. 55.6% שחושבים שהמחירים יעלו חושבים שהם לא יעברו את ה-10%, ו-57.5% מאלה שסוברים שהמחירים ירדו לא צופים התפוצצות של בועה ומעריכים שהמחירים ירדו בלא יותר מ-10%.
פיתויי הריבית
מה ההשפעה של ריבית השפל על רוכשי הדירות?
29.9% מהישראלים שקלו לרכוש דירה בשנה האחרונה. בחתך גילאים, ובאופן לא מפתיע, השיעור הגבוה ביותר, 46%, הם צעירים בגילאי 25-34, שככל הנראה מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה, ואז מגלים לא פעם שאין להם הון עצמי להתחיל את הדרך. בקרב בני 65 ומעלה, למרות הדיבורים על הרצון של בני גיל הזהב לחזור לדירה הקטנות בעיר הגדולה וכו', רק 11% אמרו כי הם שקלו לרכוש דירה בשנה האחרונה.
ובסוגיית הריבית הנמוכה: הסקר, שנערך לאחר הודעת הנגיד על העלאת הריבית במשק בעוד רבע אחוז, שהשלימה עלייה של 2% בשנה וחצי (לרמה של 2.5%), אמרו 46.5% מהנשאלים שריבית השפל על המשכנתאות - שבנק ישראל עצמו אומר שהיא זו שאחראית על כשני-שלישים מהעלייה במחירי הדירות בשנתיים האחרונות, אכן היוותה גורם משמעותי ואפילו משמעותי מאוד בהחלטה לקנות דירה. עם זאת, מספר דומה של נשאלים אמרו שהריבית לא היוותה כמעט שיקול במסגרת ההחלטה.
מעניין לציין, שדווקא בקרב אלה שהצהירו כי הכנסתם "הרבה מתחת לממוצע" אמרו 58% שנושא הריבית היווה גורם מאוד משמעותי בשיקול לקנות דירה. העובדה ששיעור גבוה של אנשים שבקושי "גומרים על החודש" נשענים על המימון הזול כמקור לפתרון יכולה לאותת על הסכנה לשוק כשהריבית תמשיך לעלות.
קודם עבודה וחינוך
מה הגורם העיקרי שיעיר את הפריפריה?
בחודשים האחרונים עולה שוב סוגיית הפריפריה. מחירי הדירות הגבוהים במרכז אמורים היו כבר מזמן להפוך את היישובים המרוחקים שעה או שעתיים מגוש דן - מרחק שבעולם הרחב נחשב לעיבורי העיר הגדולה - לאופציית מגורים כמעט יחידה עבור זוגות צעירים ומשפחות שרוצים קצת יותר מטרים בבית במחיר סביר יחסית. רק שבפועל, התמורות כאן נעשות לאט ובינתיים אנחנו שומעים בעיקר על ויכוח לגבי הטבות ומענקים בין משרד השיכון למשרד האוצר.
האם מחירי דירות נמוכים יותר אכן יהפכו את הפריפריה למקום אטרקטיבי יותר? רק 13.3% מהנשאלים סברו שמחיר טוב יותר הוא שיעורר את שוק הנדל"ן בפריפריה. 46.2% מחפשים את הפתרונות בשוק התעסוקה (אולי בגלל שנסיעה עם רכב למרכז הארץ עולה היום כמה אלפי שקלים בחודש עבור דלק), 13.8% מחכים שהתשתיות יהיו מפותחות יותר - ואולי תחבורה ציבורית תאפשר להם להגיע בקלות ובמחיר סביר לעבודה במרכז הארץ מדי יום, ו-14.9% מאמינים שחינוך משודרג יכול לעשות את השינוי ולעורר את הפריפריה.
חלום הפרברים
מהי פנטזיית הנדל"ן של הישראלים?
פעם חלמנו להיות מיליונרים. היום זה אפילו לא מספיק לקנות את הדירה הממוצעת בישראל (שחצתה בשנת 2010 לראשונה את רף מיליון השקלים).
שאלנו את הישראלים מה היו בוחרים לקנות לו קיבלו 10 מיליון שקל לרכישת נכס מגורים. במגבלת התקציב הזו - כשדירות על הים בתל אביב נמכרו גם ב-100 מיליון שקל - מהו חלום הנדל"ן האולטימטיבי מבחינתם.
כמעט מחצית, 46.9%, חולמים על בית צמוד קרקע, הנמצא כחצי שעת נסיעה מהעיר הגדולה - שילוב מנצח בין החלום על בית פרטי והקרבה למרכז העניינים. 31.4% לא מוותרים על החיים האורבניים הסואנים וחולמים על דירת פנטהאוז בלב העיר. 11.8% היו שמחים לקנות בית ונחלה, גם אם מדובר במרחק של שעת נסיעה מהעיר.
לבייב שוב בצמרת
מהי חברת הנדל"ן המובילה בישראל?
קצת נחת ללב לבייב, שבחודשים האחרונים מתחיל להרים ראש ואינו עסוק רק במימוש נכסים ובדאגה לתזרים מזומנים שיספק חמצן להחזרי החוב: אפריקה ישראל מגורים - זרוע המגורים של לב לבייב - נמצאת במקום הראשון בדירוג הישראלים ל"חברת הנדל"ן המובילה כיום בישראל". 20.5% בחרו באפריקה ישראל, פער ניכר מול שיכון ובינוי של שרי אריסון (11.5%), גינדי השקעות (11.4%) וחברת אזורים (11.1%).
לא מדובר בדבר של מה בכך. בספטמבר 2009, בעיצומו של משבר החוב בקבוצת האחזקות של לבייב, פרסמנו סקר שבדק מיהי חברת המגורים "הטובה והאמינה" בישראל. אפריקה ישראל הגיעה למקום השלישי, עם 16%, אחרי חברת אזורים (26%) ושיכון ובינוי (20%).
מבחינת חברת אזורים, הירידה למקום הרביעי מציבה אתגר לא קטן לבעל השליטה החדש, היהודי הקנדי הרשי פרידמן, שמקבל מותג מבוסס ומוכר שגם עבר לא מעט טלטלות בשנתיים האחרונות.
נתון מעניין נוסף נוגע לבני הדודים ממשפחת גינדי. מי שכיכבו השנה במרבית הכותרות היו בני "גינדי השקעות", ילדיו של משה גינדי, שהחלו בשיווק הפרויקט הגרנדיוזי בשוק הסיטונאי בתל אביב וגם זכו בבחירה של 11.4% מהנשאלים שהצביעו עליהם כחברת הנדל"ן המובילה היום בישראל.
מולם, ילדיו של יגאל גינדי מ"גינדי החזקות", שבשנת 2009 תפסו את הכותרות במספר פרויקטים ובראשם רכישת הקרקע לשלושת המגדלים בדרום הקריה בתל אביב ('שרונה'), קיבלו בסקר בשבוע שעבר רק 3.5%.
אטיאס ושטייניץ
מי מהקברניטים אשם עיקרי בעליית המחירים?
לא מעט קברניטים ניסו בשנה האחרונה לנווט את ספינת הנדל"ן לחוף מבטחים ולהפוך אותה לנגישה יותר לציבור הישראלי.
שר השיכון, אריאל אטיאס, שגם מכהן כיו"ר מינהל מקרקעי ישראל המחזיקה ב-93% מקרקעות המדינה, גירד את כמה שהוא מצא במגירות המינהל והוציא לשיווק קרקע לאלפי יח"ד, במקביל לניסיונות לשכנע את הממשלה להעניק הטבות לרוכשי דירה בפריפריה; שר האוצר, יובל שטייניץ, הכביד את עול המיסים על רוכשי דירה להשקעה (5%-7% מס רכישה) והעניק תמריצים מפוקפקים ליזמים ובעלי קרקע; נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, העלה את הריבית בעיקר מחשש לבועה בשוק המגורים ובמקביל המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הטיל מגבלות על שיעור המשכנתא; דווקא משרד הפנים, שאמון על החוליה הקריטית של תכנון קרקע, היה משותק בחודשים האחרונים, לאחר שהמנכ"ל (גבי מימון) נאלץ לפרוש בשל חשדות שונים וראש מינהל התכנון (שמאי אסיף) פרש למשרה אקדמית.
מבחינת הציבור הרחב, השרים אטיאס ושטייניץ מתחרים ראש בראש בשאלת האשם העיקרי בעלייה החדה במחירי הדירות בשנתיים האחרונות. 26.8% בחרו במשרד השיכון, 26.6% במשרד האוצר, 9.2% העניקו את התואר הלא מכובד למשרד הפנים, ורק 8% רואים בנגיד בנק ישראל - ובריבית הנמוכה שהנהיג - אשם בעליית המחירים.
16.4% מאשימים את כולם ורק 2.8% חושבים שמשרד ממשלתי או בנק ישראל לא אשמים במה שקרה למחירי הדירות.
השקעה מועדפת
כמה יבחרו להשקיע בדירה - לטווח קצר או לטווח ארוך?
באופן מסורתי, ולא רק בישראל, השקעה בנדל"ן חביבה על ציבור המשקיעים. הערכות מדברות על כך ש-55% מסך העושר העולמי - כולל מניות, אג"ח וכו' - מושקעים בנדל"ן, וקשה למצוא הרבה אנשי עסקים ישראלים שאין להם זרוע השקעות גם בנדל"ן.
רצינו לבדוק את אפיק ההשקעות הרצוי בעיני הישראלים לטווח קצר - צפי למימוש בטווח של שנתיים-שלוש, ולטווח ארוך - צפי למימוש רק אחרי עשרות שנים. באופן בולט, זכה הנדל"ן להתברג בראש אפיקי ההשקעה בשני המסלולים.
בשאלה הראשונה: "נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה קצרת טווח שתצטרך לממש בטווח של שנתיים-שלוש באיזה אפיק תבחר", בחרו 42.8% בקניית דירה - זאת למרות התשואות הנמוכות יחסית מהשכרת דירה, העובדה שלא מדובר בנכס נזיל, ואי-הוודאות הגדולה בנוגע להשבחת ערך הנכס (עליית מחירי הדירות) גם בשנתיים-שלוש הבאות. 28.7% מעדיפים לבחור בחיסכון סולידי בבנק, 11.9% יקנו מניות ו-8.2% מעדיפים לקנות איגרות-חוב.
השאלה השנייה נגעה לטווח הארוך: "נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה ארוכת טווח של עשרות שנים, באיזה אפיק תבחר".
נזכיר, מה שבבנק ישראל ובמשרד השיכון מאוד אוהבים להדגיש, שבין השנים 1968 ו-2010 קצב עליית המחירים הריאלית עמד על 2.1% בשנה - לא ממש תשואה מרשימה מבחינת המשקיעים.
ואף-על-פי-כן, בחרו 57.6% מהנשאלים בקניית דירה כאפיק השקעה מועדף לטווח ארוך. 15.7% בחרו בחיסכון סולידי, 12.7% בקניית מניות ו-4% אמרו כי היו קונים אג"ח.
