רוכש הדירה הישראלי ממתין בחודשים האחרונים לבשורה אחת - ירידה משמעותי במחיר הדירות. סקרים שונים, תחזיות של גופים מטעם וגם מחאה חברתית וספינים תקשורתיים גורמים לקהל הרוכשים להיות מבולבל עכשיו יותר מתמיד. התוצאה, לפי שעה, היא המשך המתנה, שגורמת לקבלנים (ועוד רבים אחרים שמתפרנסים מתנועת קונים ומוכרים בענף) לכסוס ציפורניים. במקביל, קשה שלא להבחין בקוצר הרוח בציבור הרחב להתבהרות המגמה, בעיקר בקרב מי שחייב למכור או לקנות דירה למגורים.
"מיטיב עם המוצר הסופי"
עבודת מחקר שנעשתה על ידי המחלקה הכלכלית של התאחדות הקבלנים והגיעה לידי "גלובס" אומדת את עלות הבירוקרטיה והרגולציה בישראל והשפעתן על עלות בניית דירה - וממילא גם על מחיר מכירת דירה - לאורך העשור האחרון, מעבר לסיבות המוכרות להתייקרות כמו גובה הריבית, המחסור בהיצע, עליית הסטנדרטים, נהירת המשקיעים לנדל"ן ועוד.
"בעשור האחרון נוספו דרישות רגולטוריות רבות בעלות השפעה מצטברת משמעותית על שטחי הדירות ומחיריהן", כותבים עורכי המחקר, סמנכ"ל ההתאחדות איציק גורביץ וכלכלן ההתאחדות זיו לזר, בשיתוף מהנדס נתן חילו יו"ר האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים. לטענתם, "ההשפעה הממוצעת המצטברת של דרישות אלו מגיעה ל-204 אלף שקל בממוצע לדירה".
העלות בפועל מושפעת מאוד מגובה הבניינים: בבניינים בני קומה או שתיים התוספת נמוכה יותר ומגיעה ל-130.9 אלף שקל, אולם בבניינים הגבוהים בני 5-9 קומות או יותר התוספת גדולה יותר, 280.2 אלף שקל ו-326.3 אלף שקל, בהתאמה.
המחקר התייחס ל-10 סעיפים שנוספו לקבלנים בעשור האחרון, כל אחד מהם בעל השפעה כספית שונה, וכל אחד מהם נוגע לתחום אחר. חשוב לציין, וגם בהתאחדות הקבלנים מדגישים, כי מדובר בנושאים חשובים שאין ספק שרק מיטיבים בסופו של דבר עם המוצר הסופי, אולם ההוצאה הכספית הכרוכה בהם הופכת את הבנייה והייזום ליקרים יותר.
הנושאים הרגולטוריים השונים קובצו לקבוצות עיקריות: התאמות לצורך אנשים עם מוגבלות; בטיחות אש; התאמות לבנייה גבוהה והחמרה בתקינת המבנה; תקנות תקשורת חדשות; הגנת הסביבה-גז רדון וחדרי פסולת; שינוי תקני חניה ומעבר לחניה תת קרקעית; הגנה אזרחית (ממ"דים) - תוספת שטח ומסננים; שינויים במתקני תברואה; חיפוי חזיתות; תיקון 5 לחוק מכר דירות (ראו פירוט למטה).
לכל תחום תתי נושאים וכל אחד נבחן לפי השפעתו והעלויות הכרוכות ביישום בשטחים פנימיים ובשטחים ציבוריים, חלקן בגין התאמות שטח בלבד וחלקן בשל הוספת מתקנים וחומרים. המחקר הסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביניהם: התפלגות הדירות לפי מספר הקומות, שטח דירה ממוצעת (ברוטו) ומחיר כולל למ"ר בנוי מתוך מדד מעודכן למחירי תשומה בבניה למגורים.
ביטחון ובטיחות מעל הכל
ובכן, מה ייקר את הדירות שלנו בהיקף הגדול ביותר בעשור האחרון? בראש הרשימה נמצאת התקינה החדשה בנוגע לרעידות אדמה, אקוסטיקה ודרישות מחמירות יותר בשימוש בבטון. חלקן היחסי של תוספות אלו במחיר הדירה מהווה לא פחות מ-25.3% מבין שאר התוספות. עלותה הכספית אינה מבוטלת ועומדת על כ-44.4 אלף שקל בממוצע ששוקלל על ידי עורכי המחקר על פי התפלגות גובה הבניינים החדשים שנבנים.
בבניינים בני קומה עד שתיים מהווה סעיף זה תוספת של 21.6 אלף שקל למחיר דירה, בבניינים בני 3-4 קומות מדובר על תוספת של 29.3 אלף שקל, בבניינים גבוהים יותר בני 5-9 קומות עולה הסכום ל-65.4 אלף שקל ובבנייני מגורים בני 9 קומות ומעלה מתקרב הסכום כבר למאה אלף שקל (92.4 אלף שקל).
הפרמטר השני, שחשוב אגב כמו הראשון לבטיחות הדיירים אם לא יותר, הוא כל מה שקשור לתוספות התקינה לממ"דים. חלק היחסי של תוספת זו במחיר דירה מבין כל התוספות עומד על 19.4%, ובתרגום לכסף - 34.1 אלף שקל בממוצע לכל דירה. לעומת התקינה המתייחסת לרעידות אדמה, אקוסטיקה ובטון, שמשתנה על פי מספר הקומות בבניין, במקרה הזה אין כל שינוי בעלות התוספות המדוברות והן שוות בערכן הכספי בכל בניין. עלות חנייה תת קרקעית למשל, המחייבת את הקבלן רק במבנים בני 5 קומות ומעלה, עומדת באותם בניינים על 35 אלף שקל לדירה, 8.2% מסך כל התוספות.
לצד תוספות שאין וויכוח על חשיבותן בבנייה החדשה, הוכנסו גם כמה סעיפים נוספים במהלך השנים שמתייחסים לדברים פחות אקוטיים. כך למשל, חיפוי חזיתות הבניינים באבנים, גם הוא מוסיף לעלות הדירה כ-16.6 אלף שקל בממוצע. סעיף זה מהווה לא פחות מ-9.5% מסך התוספות. בבניין נמוך בן קומה או שתיים אין צורך בחיפוי, אולם בשאר הבניינים מדובר בתוספת שעומדת על 32 אלף שקל למחיר הדירה. רק לשם ההשוואה, מדובר בתוספת גדולה יותר מפרמטרים חשובים הרבה יותר, כמו דרישות הגנת הסביבה להתמודדות עם פליטות רעילות כמו גז ראדון או הטמנת פסולת (0.7% מסך התוספות), תקינה לשלד בבניינים גבוהים (1.3%), בטיחות אש (5%) ותקן חדש לבידוד תרמי (3.6%).
תפסת מרובה לא תפסת
ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, מדגיש כי הנתונים מעידים על מגמה הולכת וגוברת של תקנים חשובים בפני עצמם, אבל גם כאלה שגורמים לכך שמחיר הדירות רק הולך ועולה. "אין ספק שרוב הדברים מוצדקים, אבל לפעמים מרוב צדק אין שכל. כולם צודקים והכל חשוב אבל בסופו של דבר מישהו משלם על כל התוספות הללו - וזה הדייר. אני טוען שמישהו חייב לעצור רגע ולהחליט אם צריך מצוין או מספיק להסתפק בטוב מאוד. חייבים למצוא את האיזון שבין הנדרש לתועלת. הרי אם תפסת מרובה לא תפסת - אם רוצים את הכל מקבלים אולי את המצוין, שמבחינת רוכשי הדירות והמחירים הוא רע מאוד.
"מי יישא בהוצאות?"
"עד העשור האחרון בנינו בלי התקנים הללו ואיכות הבנייה ואיכות החיים של מי שגר בדירות הללו היא טובה מאוד. מישהו חייב לקום ולהגיד עד כאן. צריך להבין שיש כל הזמן עוד תקנים בדרך שרק יחמירו את המצב. מצד אחד מדברים על הצפייה של הרוכשים לירידה במחירי הדירות, ועל הרצון של הממשלה להוריד את המחירים, אבל מצד שני מביאים עוד ועוד תקנים. אם רוצים לפתוח פתח לירידת מחירים חייבים לשקול שוב את התקנים. אולי יש צורך למתן אותם. צריך להסתכל על התמונה המלאה. אני בטוח שכל אחראי על כל סעיף בטוח שהוא הכי חשוב בעולם, ובצדק. אבל חייבים לשאול את השאלה האם צריך לתת מענה לכל האיומים שעלולים להיות בתיאוריה ולשלם על זה את המחיר עכשיו, בתקופה של מצוקה כה גדולה במחירי הדירות".
- באופן ספציפי, הקבלנים יוצאים נגד שורה של תקנים שנכנסו לשוק בעשור האחרון.
בובליל: "חיפוי הבניינים באבן, למשל, לא תורם מאומה לאיכות הבניין, וגם מבחינה עיצובית אני לא חושב שהוא תורם יתר על המידה. גם התקן של חיזוק הבניינים ועמידותם בפני רעידות אדמה. צריך להבין שגם לפני החמרת התקן, המבנים היו עמידים לחלוטין. התוספת רק מרחיבה את הדברים עוד יותר. גם האקוסטי חשוב, והתרמי חשוב, אבל מי יישא בכל ההוצאות הללו? יותר חשוב שאדם יוכל לרכוש דירה גם אם לא יהיו לו הדברים הללו".
גם עצים צריכים בית
המחקר מתייחס גם לסעיף נוסף אליו נדרשים הקבלנים - עלות טיפול בעצים לפי הנחיות פקיד היערות. סעיף זה, שגורר לא פעם תשלום מפתיע, אינו נכלל בסעיפי העלות משום שהוא אינו נוגע לכל פרויקט וגם שונה מפעם לפעם, או יותר נכון מבוסס בעיקר על כמות העצים במתחם.
חוק היערות, שהוא למעשה תיקון לפקודת היערות המנדטורית משנת 1926, קובע כללים ונהלים ברורים בכל הנוגע להגנה על עצים. חוק התכנון והבנייה מחייב לסמן כל עץ בתכנית המפורטת ותקנות התכנון חייבות את הוועדה המקומית להתייעץ עם פקיד היערות לפני אישור היתר בנייה.
פועל יוצא של תיקון חוק התכנון והבנייה בנושא עצים בוגרים הוא הצורך לסמן בכל תכנית טופוגרפית המצורפת לבקשה להיתר את כל העצים במגרש. בנוסף, חייב הקבלן לקבל חוות דעת של אגרונום לגבי הטיפול האפשרי בעצים הבוגרים, ולהכין תכנית פיתוח המתחשבת בהם. במגרשים המשופעים בעצים בוגרים, יצומצם פוטנציאל הבנייה באותו אתר, משך הזמן הנדרש לאישור התכנית עלול להתארך, ועלויות הכנת התכנית הכוללות ביצוע מדידות והכנת 'נספח עצים בוגרים' יהיו גבוהות יותר.
ועכשיו להיקף הכספי של סעיף זה: עלות תכנון מוקדם, תכנון מפורט ופיקוח על ביצוע התכנית יכולה להגיע ללא פחות מכ-45 אלף שקל במגרש הכולל פחות מ-20 עצים. בנוסף, טיפול בהתקת עץ תעלה לקבלן בין אלף שקל ל-1,500 שקל לכל עץ. טיפול בעץ מיוחד (עץ שגילו מעל 80 שנה או קוטר גזעו מעל 50 ס"מ) יעלה פי כמה וכמה - סכום של כ-5,000 שקל לעץ בודד.
עשור של תקנים ותוספות
■ התאמות לצורך שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות
בשנת 2006 חוקק חוק שוויון זכויות לאזרחים עם מוגבלות. החוק קובע בין היתר שכל אזרח מוגבל תנועה המשתמש בכיסא גלגלים יוכל להגיע לכל מקום. בשנת 2009 התפרסמו תקנות מפורטות, שהטילו חובות על מי שבונה בניינים חדשים. כך למשל, קבלן מחויב בהקמת רמפה לצד המדרגות המובילות לבניין ופתחים רחבים. בנוסף, התקן מחייב התקנת מעליות בבניינים הכוללים 6 דירות ומעלה - כלומר, גם בבניינים של 2 ו-3 קומות.
■ תיקון 5 לחוק מכר דירות
תיקון 5 לחוק מכר דירות הכפיל את תקופות האחריות של הקבלנים על אלמנטים שונים בדירה, והטיל על הקבלן חובה לשלם שכר דירה הגבוה פי שתיים משכר הדירה המקובל באותו אזור על כל חודש איחור, אם הקבלן איחר במסירת הדירה מעבר ל-60 יום.
■ בטיחות אש
מדינת ישראל אימצה את הסטנדרטים האמריקניים בנושא בטיחות אש. המשמעות היא הוספת אלמנטים שונים בדירות ובשטחים הציבוריים, שמטרתם בין היתר למנוע מצב שאם פורצת אש בדירה אחת דירות אחרות יפגעו, ושמירת חדר המדרגות נקי מעשן, באמצעות דלתות שנסגרות אוטומטית בעת שריפה, מפוחים ששואבים עשן מחדר המדרגות ועוד.
■ התאמות לבנייה גבוהה והחמרת תקינת מבנה
תקני הבנייה בבניינים מעל 5 קומות עודכנו בהתאם לתקנים מערביים, כך שצריך להוסיף הרבה יותר ברזל בבניית השלד.
■ תקנות תקשורת חדשות
בעבר ספק התקשורת היחידי במדינת ישראל היה חברת בזק. עם ריבוי ספקי התקשורת, משרד התקשורת קבע תקנות חדשות המחייבות קבלנים להכין תשתית למערכות המגיעות לכל חדר בדירה וכוללות גם את חיווט, זאת על מנת לאפשר לספקי תקשורת שונים לתת שירות מבלי לחצוב בקירות.
■ דרישות הגנת הסביבה - גז רדון והטמנת פסולת
בשנים האחרונות עודכנו הנחיות שונות בנושא הגנת הסביבה. לדוגמא, נקבעו היטלי הטמנה גבוהים יותר לפסולת בניין והקבלנים מחויבים בשינוע הפסולת למטמנות מוסדרות בלבד. דוגמא נוספת היא הטיפול בגז רדון. הקבלן מחויב בעריכת בדיקה ובהתקנת מערכת שתשאב את הגז ותפנה אותו מהמבנה.
■ שינוי תקני חניה ומעבר לחניה תת קרקעית
בעבר תקן החניה עמד על 1 או 1.2 חניות לכל דירה. במשך השנים הגדילו את תקני החניות וכיום דורשים 1.5 וגם 2 חניות לדירה - תקן שמחייב במקרים רבים, בעיקר בבנייה לגובה, הקמת מרתפי חניה.
■ הגנה אזרחית (ממ"דים) - תוספת שטח ומסננים
שטח הנטו של הממ"ד הוגדל מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר. בנוסף, חייבו את הקבלנים בהתקנת מערכת סינון בממ"ד בעלות של כ-8,000 שקל לדירה.
■ שינויים במתקני תברואה
תקנים חדשים בתחום האינסטלציה מחייבים את הרחבת חדרי השירותים בדירות.
■ חיפוי חזיתות הבניינים באבנים
יותר ויותר רשויות דורשות חיפוי חזיתות הבניינים באבן. המשמעות היא תוספת גדולה של עלות, גם בגין החומר וגם בגין הביצוע, המסובך בהשוואה לחיפוי הבניין בטיח.
■ תקינה
סדרה של תקנים העלו את רמת הדרישות מהקבלנים. לדוגמא שיפור התקן לרעידות אדמה, תקן חדש לבטון, שיפור בתקן לאקוסטיקה ועוד.
■ תקן לבידוד תרמי
תקן שיכנס לתוקף בקרוב מחייב בניית קירות עבים יותר, שגורעים בממוצע בין מטר עד מטר וחצי משטח דירה נטו ומקטינים בפועל את שטח הדירה.
