בסוף השבוע הקודם נרשם באזורנו רעש אדמה בעוצמה של 5.3 שהמוקד שלו היה בים ליד קפריסין. ישראלים מצפון הארץ ועד דרומה דיווחו שהרגישו את רעידת האדמה בביתם, וזמן קצר לאחר מכן כבר נשמעו גורמים מתחום חיזוק המבנים מתריעים בפני האנשים המבוהלים שזה הזמן לצאת לדרך עם פרויקטים במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38, שרק עשרות בניינים חוזקו בה עד כה.
עם לידת תמ"א 38 ואחרי כל תיקון שנעשה בה, קפצו חברות על מה שנראה כהזדמנות נדל"ן יזמית. חברות גדולות כקטנות מיהרו להצטרף למה שנדמה היה להן כחגיגה, אך גילו די מהר שבכל בניין יש דיירים סרבנים או סחטנים, ושהרווח מהעסק מגיע מאוחר מאוד, אם בכלל.
מציאות זו היא בסיס הסכם שנחתם באחרונה בין חברת לב-רן, יזמית בתחום תמ"א 38, לבין חברת הביצוע ארנסון מקבוצת ישרס שבשליטת שלמה אייזנברג. חברת הביצוע הוותיקה שבנתה את טרמינל 3 בשדה התעופה בן-גוריון, את בניין מטה חיל האוויר בקריה, את מלון הרודס באילת ואת קניון שבעת הכוכבים בהרצליה חתמה על הסכם המהווה דריסת רגל ראשונה שלה בתחום, כקבלן הביצוע הבלעדי בפרויקטים של לב-רן.
מבצע ידוע מראש
ארנסון בונה היום תחנת כח לחברת החשמל, מגדל פיקוח בנמל בן גוריון, בנייני משרדים בתל אביב ובכפר סבא ומגורים בירושלים וקריית אונו. מדוע חברה עם פרויקטים בסדר גודל כזה נכנסת לתמ"א 38? יצחק חברון, מנכ"ל ארנסון, מדגיש "לא מדובר בפרויקטים קטנים". ואמנם, לב רן פועלת רק במסגרת תמ"א 2 (הריסה ובנייה מחדש) ולכן חברון מעריך שהפרויקטים יהיו בהיקף 20 עד 25 מיליון שקל, "יש בתחום פוטנציאל", הוא מוסיף, "מדובר בגיוון הפעילות שלנו".
אוהד ארד, אחד משלושת הבעלים בלב-רן המכהן כסמנכ"ל פיתוח עסקי, אינו מאמין כלל בתמ"א הרגילה, "עיבוי בניין קיים והוספת דירות על הגג זה לחזק מבחוץ בניין שרקוב לגמרי מבפנים", הוא אומר.
מבחינת ארנסון העסקה משתלמת וזה ברור: היא חוסכת מהם מו"מ עם הדיירים, כי בשיתוף הפעולה בין ארנסון ולב-רן יידרשו הדיירים לקבל את הקבלן המבצע בעסקת חבילה עם היזמית. רק ימים יגידו האם הדבר יעמוד במבחן בעלי הדירות, שכדי להשיג יותר מעדיפים בדרך כלל להוציא מכרז נפרד לקבלן המבצע.
לדברי ארד, לב רן נמצאת בשלבי התקדמות שונים עם מאה בניינים - ממשא ומתן לפני חוזה ועד בקשות להיתרים - ומגלה ש-95% מהבניינים הם ברמת גן. לדבריו, הם ניהלו מו"מ עם כמה חברות ביצוע לחתימת הסכם לשיתוף פעולה, "הגשנו לחברת הביצוע פרויקטים על מגש של כסף, לא התנינו זאת בכלום. הם מקבלים פרויקט ללא מכרז ואנחנו מקבלים מחיר הוגן תמורת הביצוע".
הוועדות לא ידעו
ההסכם בין ארנסון ללב רן מצרף עוד חברה גדולה מתחום הנדל"ן לרשימת החברות הגדולות שנכנסו לתחום. זו הזדמנות לחזור ולברר האם הגודל מוכיח את עצמו בתמ"א 38.
חברה גדולה שנכנסה לענף החיזוק היא אשדר, שהחלה לפעול בתחום ב-2007. לפי הדו"ח הכספי השנתי שלה ל-2011, יש לאשדר הסכמים חתומים למימוש תמ"א 38 עם בעלי דירות ב-17 בניינים, ברעננה, רמת גן, הרצליה, קריית אונו וגבעתיים, ו"מימוש כל הפרויקטים ישאיר בידי החברה 145 יחידות דיור למכירה", לשון הדו"ח. עומר גוגנהיים, מנהל תחום תמ"א 38 באשדר מדווח שלחברה ארבעה פרויקטים בביצוע, שלושה ברעננה ואחד ברמת גן, שכבר התחילו מהלכי שיווק, אך טרם נמכרה עוד אף דירה.
מדובר בארבע שנות פעילות ואפס תוצאות כספיות. גוגנהיים: "זה נכון. החברה מוציאה מיליונים ולא הכניסה עדיין, אבל בבירוקרטיה הקיימת בעבודה מול הוועדות, העיריות והדיירים, ארבעה פרויקטים בביצוע זה הישג. זו גם הוכחה שרק חברות גדולות יכולות לעמוד בזה. חברה שיש לה אפשרות כלכלית לעמוד בכל טלטלות התמ"א. חברה שאין לרשותה תזרים פנוי הייתה כבר נחנקת".
גוגנהיים מזכיר שאלה השנים הראשונות של יישום התמ"א ולמעשה כל הפעילים בתחום למדו תוך כדי תנועה: "אנחנו לומדים איך עושים את זה, גם הוועדות לא ידעו איך לאכול את זה".
מתוכנית לאומית למיזם השבחה
מרגע שהמדינה הסירה את אחריותה מחיזוק המבנים וכלאה אותה בתוך מודל כלכלי שצריך להשיא רווח, נהפכה התוכנית הלאומית מתוכנית חיזוק מבנים לתוכנית השבחת נדל"ן.
הנוגעים בדבר - משני צדי המתרס: יזמים ודיירים, מתייחסים למהלך כאל מיזם לשיפוץ הבניין, הוספת לובי, מעלית, חדר נוסף לדירה ומרפסת שמש. עלוני פרסומת של חברות יזמיות העוסקות בתחום, מדגישים את התוספות שיקבל בעל הדירה - שיש בלובי ומעלית מהירה ודוחקות לשוליים את חיזוק הבניין.
אי אפשר להאשים את יזמי התמ"א. כדי לשכנע את בעלי הדירות לשכור את שירותיהם, צריך להציג דירה גדולה יותר והדמייה של בניין בעיצוב אופנתי ולא מפרט הנדסי משעמם, המבטיח בניין שיעמוד בכבוד ברעידה בעוצמה 7 בסולם ריכטר. השורה התחתונה היא שבמרדף אחר החברות שיתנו להם יותר, עלולים דיירים למצוא עצמם בסופו של דבר עם פחות.