חברת מישורים של גיל בלוטרייך החזירה השבוע את המושג "מחיר הזדמנותי" לחיים. מישורים קנתה בפברואר השנה, דרך החברה הבת (59%) Skyline International Development (סקייליין), את פרויקט הייאט קליבלנד (קומפלקס של קניון ומלון הייאט ריג'נסי בקליבלנד) בתמורה לכ-30 מיליון שקל, והרוויחה מיד 65 מיליון שקל. זאת דוגמה קלאסית ל"מחיר הזדמנותי" - לרכוש בהזדמנות משהו ששווה יותר, הרבה יותר.
כאן מישורים הרוויחה פי שלושה תוך רגע. תחשבו על זה - אתם קונים דירה ומיד מרוויחים סכום כפול. נשמע מנותק מהמציאות, אבל כך זה מופיע בדוח של מישורים לרבעון הראשון, שחור על גבי לבן.
איך זה קורה? אולי בגלל שהמוכר לחוץ, או שהרוכש מוכן לוותר על בדיקת נאותות ארוכה ומוכן לשלם במזומן; אולי זה אוסף של נסיבות שבסופו של דבר גורם לכך שהמחיר שהחברה משלמת בפועל נמוך ממחיר השוק/המחיר ההוגן.
האם זה יתכן, האם יש בכלל דבר כזה מחיר הזדמנותי? אחרי הכול, המחיר הוא המחיר. ההזדמנות היא אולי בעיני הרוכש, אבל המוכר לרוב לא פראייר.
ובכן, חשבונאית התשובה ברורה - יש דבר כזה מחיר הזדמנותי. החשבונאות מכירה במצבים שבהם קונים בזול, ואז היא מאפשרת להשלים את המחיר למחיר הכלכלי, ובמילים פשוטות החשבונאות מאפשרת להצמיד את הערך הכלכלי ההוגן על הנכס ולהתעלם למעשה מסכום הרכישה. וכך, תוך כדי רישום הנכס בערכו הכלכלי, מכירים בכל ההפרש בין הערך הכלכלי לעלות הנכס כרווח.
מישורים, העוסקת בניהול של מלונות לצד מסחר בקרקעות וייזום, פיתוח וניהול פרויקטים בתחום הנדל"ן ונכסים מניבים בקנדה, ישראל וארה"ב, רכשה את פרויקט הייאט ריג'נסי ב-30 מיליון שקל, אבל הפרויקט מוערך ביותר; כשמחשבים את ערך הנכס וכוללים את החובות המיוחסים לו, מקבלים שווי פרויקט של 95 מיליון שקל (בהמשך יפורטו מרכיביו), וזה השווי הרלוונטי למאזן, אשר מסביר רווח (לפני מס) של 65 מיליון שקל ואחרי מס 41.7 מיליון שקל.
כן, זה נשמע דמיוני לחלוטין, אני כמעט בטוח שאם תקנו מחר בבוקר דירה, זה יהיה במחיר הריאלי שלה. וגם אם לא, אז בהנחה של כמה אחוזים על המחיר הריאלי. ואם אתם מביני עניין, ובאמת מצאתם במחיר הזדמנותי (מכרז, כינוס וכו'), גם אז מדובר ודאי בהנחה של כמה אחוזים (נניח בהגזמה 20%-25%). אבל זו לא הנחה של 65%. זה לא להרוויח 200% תוך רגע, כפי שמישורים הרוויחה.
מה אומרת הערכת השווי
ובכלל - מי קובע את המחיר הריאלי, ואיך זה שהוא שונה משמעותית ממחיר העסקה? הזדמנות זה נחמד, אבל אין עליה (בדרך כלל) מתמודד אחד. אם באמת מדובר בהזדמנות, אז כללי הכלכלה הפשוטים יגרמו לכך שיהיו עוד מתעניינים בנכס במחיר הזדמנותי, עד שזה כבר לא יהיה כל כך הזדמנותי. אלא שהתיאוריה הזו כאמור לא תופסת חשבונאית. התקינה החשבונאית קובעת שאם מדובר במחיר הזדמנותי, יש לגבות את המחיר הכלכלי של הנכס (הערכת שווי), ובזה נגמר העניין. וזה בדיוק מה שמישורים עשתה.
זה החל בתחילת מאי. מישורים הודיעה כי במסגרת הכנת דוחותיה הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2012, נמסר לה מחברת הבת סקייליין כי נתקבלה הערכת שווי לפרויקט Hyatt Cleveland. "נכון ליום 29 בפברואר 2012, שווי הפרויקט הינו 28 מיליון דולר. הערכת השווי נערכה על ידי מעריך שווי חיצוני, Wakefield & Cushman, שאינו תלוי בחברה ו/או בבעל השליטה בה ו/או בחברת הבת. נוכח מהותיות הערכת השווי לחברה, והשפעתה האפשרית על תוצאותיה הכספיים כמפורט להלן, פנתה היום החברה לחברה הבת בבקשה, כי להערכת השווי האמורה תבוצע סקירה על ידי מעריך שווי נוסף ובלתי קשור לחברה הבת ו/או למעריך השווי המקורי".
שלושה שבועות מאוחר יותר התפרסם הדוח הכספי לרבעון הראשון. אין בו הערכת שווי נוספת, רק הערכה אחת שנוקבת בשווי של 28 מיליון דולר לפרויקט (ההערכה המקורית). הערכה זו מניחה תזרים חופשי של בין 2.5 ל-2.9 מיליון דולר בשנה, שיעור היוון של 11% ושיעור צמיחה של בין 2% ל-7%.
בדוח המלא יש גם פירוט רחב על העסקה והרווח החריג שהתלווה אליה: "הרווח שהוכר נובע מרכישה במחיר הזדמנותי, כמשמעותו ב-IFRS3 (התקן שמטפל בצירוף עסקים - רכישת פעילויות והצגתם בדוחות, א.ע.). מחיר זה הושג, להערכת ההנהלה, עקב פשיטת רגל של הבעלים הקודמים של הנכס ורצון הרשות המקומית לממש את הקומפלקס, תוך נכונות לפשרה משמעותית בעניין מחיר המכירה, על מנת שיושבו לה הסכומים בגין התוכנית למיסוי רווחים עתידיים...".
בעת מימוש - יבוטל נכס המס בספרים
מסתבר שהרשות המקומית סייעה בעבר בשיפוץ הנכס בסכום של 6.8 מיליון דולר, במסגרת תוכנית למיסוי רווחים עתידיים, וסכום זה אמור לחזור אליה בתשלומים עד שנת 2025, אבל רק אם מישהו ייכנס לנעלי היזם שפשט רגל. עובדה זו, כך מסבירה הנהלת מישורים, תרמה למחיר ההזדמנותי.
על כל פנים, בביאורים לדוחותיה מפרטת מישורים את הקצאת התמורה על מרכיבי הרכישה. במסגרת הפעילות שנרכשה יש מזומנים בסך 6.3 מיליון שקל; פיקדונות מוגבלים בהיקף 10.4 מיליון שקל; נדל"ן להשקעה (הקניון) - 7.7 מיליון שקל; רכוש קבוע (המלון) - 99.8 מיליון שקל; הלוואות לזמן ארוך (רשות מקומית) בסך 26.8 מיליון שקל; וכן יתרות יחסית קטנות של לקוחות וזכאים שונים.
במקביל לרישום זה, שכאמור מבטא רווח לפני מס של 65 מיליון שקל, רושמת מישורים את המס הצפוי. זה עדיין לא המס שהיא משלמת בפועל, אלא מעין מס עתידי שתשלם במידה שהנכס ימומש. רושמים אותו כי החשבונאות מעוניינת (ובצדק) להקביל הוצאה להכנסה - יש הכנסה/רווח משערוך הנכס, יש להצמיד לו את הוצאות המס המתאימות, ובמקרה הזה הוצאות של 23.5 מיליון שקל. מול הוצאות המס מייצרים במאזן נכס חדש - נכס מסים נדחים, שמבטא בעצם הוצאת מס שעדיין לא שולמה, מעין הקדמת ההוצאה בספרים. ברגע שיהיה מימוש של הנכס, החברה לא תצטרך לרשום הוצאת מסים בספרים, כי היא כבר רשמה בעבר; היא תצטרך לשלם למס הכנסה את המס, ובמקביל תבטל את נכס המס בספרים.
ביאור כספי
מחיר הזדמנותי:
החשבונאות מכירה במצבים שבהם קונים בזול, והחשבונאות מאפשרת להשלים את המחיר למחיר הכלכלי - כלומר, להצמיד את הערך הכלכלי ההוגן של הנכס ולהתעלם למעשה מסכום הרכישה. בעת רישום הנכס בערכו הכלכלי, מכירים בכל ההפרש בין ערך זה לעלות הנכס כרווח.
הכותב הוא מרצה לחשבונאות וניתוח דוחות כספיים. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו