"תיזהרו תיזהרו תיזהרו מרכישת בתים בארצות הברית", זועקת הכותרת בפורום הנדל"ן של תפוז. בפנים, גולש המסרב להזדהות מספר איך כמעט נפל קורבן לתכסיס: "אני בודק עכשיו אפשרויות השקעה והגעתי לחברה שעוסקת במכירת בתים ביוסטון, טקסס. חברה 'רצינית' עם אתר אינטרנט, חברה ישראלית שקשורה לחברה ביוסטון שמרכזת את המכירות והשכרת הבתים. אחרי שהתקשרתי דרך האתר שלהם, קיבלתי טלפון עם קביעת זמן לשיחת טלפון מעמיקה. ביקשתי פרטים בכתב או במייל, אבל אמרו שיסבירו טלפונית. ככל שנמשכה השיחה כך גיליתי את העוקץ: הבחור הציע לי בית ביוסטון במחיר של 92 אלף דולר. אבל אני יודע שבארצות הברית הבתים מתומחרים. יש אתר (ZILLOW) שאפשר להיכנס אליו ולבדוק את המחיר של כל בית: מה ערכו היום, מה היה ערכו ב-2010, ב-2005 ואפילו מה היה ערכו כשנבנה. העליתי את נתוני הבית המדובר ביוסטון, ולתדהמתי התברר לי שהמחיר הוא 64 אלף דולר" .
קשה לישראלים שלא להתפתות להצעות השקעה בנדל"ן אמריקאי: הכסף בבנק לכל היותר שומר על ערכו, מחירי הנדל"ן בארץ בשמיים והתשואה לא משהו, הבורסה מסוכנת. בנסיבות שכאלה, הצעות לרכוש נכס במחיר הנע בין 70 ל-100 אלף דולרים, ועוד בארצות הברית הנחשקת, במקומות הנשמעים מפתים כמו לאס וגאס, מיאמי, אטלנטה, לוס אנג'לס, עם תשואה מובטחת של לא פחות מ-10%, נשמעות כמו הצעות שאי אפשר לסרב להן. וככל שההצעות מפתות, כך עמוקים הבורות שהן כורות למשקיע, בוודאי משקיע מרחוק כמו הישראלים.
"אני אומר דבר מאוד פשוט", אומר יועץ המקרקעין דוד פרל, "אל תכניס את היד למקום שאתה לא מכיר. אם זה היה כל-כך טוב, האמריקאים היו משקיעים בעצמם במקומות האלה. מה אנחנו יודעים שהם לא יודעים? הרי יש היום בארצות הברית עשרות מיליוני דירות ובתים בצרות, יש בתים יפים ויש מכוערים, אבל מה שמשותף לכולם, שהם ריקים. ברוב המקרים החברה שמוכרת לך את הנכס מרוויחה, כי היא רכשה אותו בחצי. היו מקרים של אנשים שהתחננו: קחו את הנכס ממני, בחינם. לנכס לא היו שוכרים, אבל אתה עדיין נדרש לשלם ארנונה. לפי החוק האמריקאי אתה חייב לשפץ אחת לכמה זמן, כך שיש מקרים שאתה רוכש נכס ב-30 אלף דולרים ומתברר שאתה חייב 60 אלף. בקיצור, זו לא מסיבה שכולה יהלומים".
- ולא כדאי לכולם לרקוד בה.
"לא כדאי לאף אחד לרקוד בה, אולי רק למישהו שיש לו הרבה כסף. אבל בטח שלא לשים שם את החסכונות".
מיכל (שם בדוי) ובעלה, בני 70, חיפשו אפיק שיעניק להם הכנסה חודשית. היא כבר היוונה את הפנסיה שלה, לצורך שיפור דיור, ובעלה נדד בין מקומות עבודה כך שכמעט ולא הצטברה לזכותו פנסיה. "היו לנו 50 אלף דולר", היא מספרת. "לרכישת נכס נדל"ן. בארץ זה לא מספיק, וקראנו באינטרנט על השקעות בנדל"ן בארצות הברית ובקנדה, ויצרנו קשר. הסוכן של החברה הגיע אלינו והסביר לנו על הנכס: דירת שני חדרים בטורונטו, ליד האוניברסיטה, בבניין שאמור להיבנות. לחברה היו משרדים מכובדים, הסוכן עשה רושם טוב והסביר לפרטי פרטים במה אנו משקיעים וכמה נקבל. כעבור שנה, כשעדיין לא קרה שום דבר, פנינו אליהם ואז הם אמרו שיש בעיות כי מתברר שזה בניין לשימור, והציעו לנו להעביר את הכסף לפרויקט אחר, מסחרי. הבטיחו לנו שבמשך ארבע שנים יתנו לנו הכנסה של 460 דולר כל חודש.
"במשך שלוש שנים הם נתנו, אבל אחרי זה הם התחילו 'לזייף', התחילו לדלג על רבעונים ולמעשה מ-2008 לא קיבלנו כלום. הבטיחו לנו שהשוכרת היא חברה בדירוג טריפל A, אך פתאום החברה עזבה, ויש משכנתה, ולא רק שאנחנו לא מקבלים הכנסות, עוד נדרשנו לשלם הוצאות. בפועל התברר שזה היה בית של 3 קומות עם שעון חשמל אחד ועם שעון מים אחד שאי אפשר לחלק אותו ואי אפשר להשכיר אותו".
הם יצאו מהפרויקט וקיבלו בחזרה 22 אלף דולרים. "אנחנו בני 70 ואין לנו פנסיה", מיכל אומרת בייאוש. "עכשיו בגילנו אנחנו נאלצים לעבוד כדי שיהיה לנו ממה להתקיים".
משה (שם בדוי), מכר שתי דירות שהיו בבעלותו כדי להשקיע בפרויקט: "חשבתי שארוויח פי שלושה. הם דיברו על תשואה של 10%, אפילו 11.8%, אבל אחרי תקופה מסוימת הם אמרו שהנכס 'לא הולך'. שיש הוצאות. אמרתי לכולם לא לשלם, כי אין בזה היגיון. הם לכאורה מתווכים, אבל בפועל הם בעלי הנכס. התברר גם שהם רכשו את הנכס בחצי המחיר שהם דרשו מאיתנו".
משה, שקיבל חזרה כ-30% מההשקעה מסביר למה הוא לא רוצה להזדהות בשמו המלא: "אני מתבייש במה שעשיתי. אני לא מבין איך הצליחו לעבוד עליי ככה".
משקיע נוסף דרך אותה חברה, מושבניק מבית הלל, התרשם אף הוא מקבלת הפנים שעשו לו: "מאוד סולידית ומרשימה, כולל מצגות ותוכנית עסקית, כולל פירוט ההשקעה". המושבניק ואשתו השקיעו סכומים העולים על 100 אלף דולרים בארבעה פרויקטים בקנדה, בתאילנד ובקוסטה ריקה: "בדיעבד התברר שכל הנכסים היו במחיר גבוה ממחיר השוק. הפסדנו את כל ההשקעה. החזרנו כ-20% כדיבידנדים באחד הנכסים. בנכס אחר קיבלנו אחוזים בודדים, ואז זה הופסק. בנכסים הנותרים לא ראיתי אגורה".
מיכל, משה והמושבניק, הם חלק מקבוצת תובעים שהגישה תביעה נגד החברה ששיווקה להם את הנכסים. על-פי התביעה שהגישו, באמצעות עו"ד ארנון גרפי, בחודשים הראשונים הבעלים עמדו בהתחייבויות כדי ליצור אמון, אלא שברבות הזמן התשואות הלכו ופחתו ובסוף נפסקו כליל, והחברה אף דרשה מהם דרישות תשלום לכיסוי החשבונות ולכיסוי המשכנתה וההפסדים.
עו"ד גרפי מייצג תובעים שרכשו נדל"ן בצפון אמריקה בשתי תביעות נוספות. אחת מהן היא תביעה שהגישו רוכשי דירות ישראלים בשנת 2009, המגוללת את סיפור הרכישה וההתפכחות: לדברי התובעים, היזם שכנע אותם להשקיע מיליונים בפרויקט דירות יוקרתי בקנדה, נפגש איתם אישית והציג בפניהם פרוספקטים מרהיבים. נאמר להם כי שוק הנדל"ן בקנדה איתן ושיש הגירה חיובית לטורונטו, מה שמגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. אפילו פרופסורים ידועים ומכובדים, כמו מנהל מחלקה ורופא בכיר בבית חולים גדול, השתכנעו להשקיע בנכסים האטרקטיביים.
קהל היעד העיקרי, כפי שנאמר למשקיעים, הן חברות רב-לאומיות השוכרות דירות לעובדיהן השוהים בטורונטו. אלא שלאחר שבוצעה העסקה, לטענתם, התברר להם כי מדובר בבניין דו שימושי, המשמש גם כבית מלון וגם כבניין מגורים. כתוצאה מכך, הדירות, שהוצגו להן כדירות שיהיה קל מאוד להשכירן, הפכו לנטל, שכן העלויות בגינן גבוהות מהרגיל, בין היתר בגלל ארנונה מסחרית ועלויות ניהול של מלון, יש קושי למכור אותן, וערכן פחת.
על-פי הערכות שונות, מספר הישראלים המושקעים כיום בנד"לן אמריקאי מגיע לאלפים רבים. "כשרוכשים נכסים במקומות נידחים, בהרבה מקרים זה בסכום הגבוה ממחיר השוק של הנכס, וברוב המקרים התשואה האמיתית נמוכה יותר ממה שמובטח", אומר אופיר רודן, שותף בבית השקעות GSN, המשקיע בנדל"ן בניו יורק. "חברות הניהול מבטיחות לך את התשואה לשנה או שנתיים, ואחרי שנתיים התשואה יורדת, או שאתה בכלל לא מצליח למצוא שוכר. בכלל, צריך להיזהר ממדינה או מעיר שבהן שיעור הנכסים הלא מאוכלסים גבוה מ-10%. המרדף אחרי התשואה הגבוהה גורם לעיתים*למשקיעים לקנות נכסים מסוכנים: באזורי ביקוש נמוכים, ישנים, זולים. כל זה לא אומר שהשקעה שם לא משתלמת, אלא רק שצריך להבין את הסיכונים ולפעול כדי לצמצם אותם למינימום".
ליאור כהן, בעל חברה להשקעות נדל"ן בפלורידה, מכיר ישראלים שהחזיקו דירה או שתיים בארצות הברית ומדבר על ההוצאות שכמעט מחסלות כל תשואה: "המשקיע לא תמיד מכניס לשקלול ההחזר על ההשקעה את העלויות הנוספות הכרוכות בבעלות על הנכס - הגשת דו"חות החזר מס, עלויות התאגדות ורשם חברות, עלויות רואה חשבון ו/או עו"ד לפי הצורך, עלויות פינוי דייר שלא משלם, והרשימה עוד ארוכה".
עורכי הדין יוסי ברג וגיל טוריאל מהמרכז להשכלה פיננסית של 'מטריקס' בדקו הצעות השקעה בארצות הברית. מהבדיקה שלהם עלתה תופעה שהם מכנים "הפסדי החלימה בנדל"ן", המאפיינת השקעה בנכסים ספקולטיביים ובקרקעות חקלאיות: ברגע שהקונים מבצעים את העסקה, הם עוצמים את העיניים וחותמים. הם לא מסתמכים על ידע, על בדיקה או על עובדות, אלא קונים חלום, גם אם הם עצמם אנשי נדל"ן בישראל.
בחלק ניכר מהמקרים הנכס המוצע ממוקם באזור שבו הייתה קפיצה גדולה במחירים, ולאחריו קריסה משמעותית - למשל, אזורי פשיעה שמערכת החינוך בהם גרועה או אזורים שבהם יש הצפה של השוק בנכסים במחירים נמוכים מאוד, כאלה שנרכשים על-ידי חברות ונמכרים לאחר חודשיים-שלושה למשקיע הלא מתוחכם במחירים של פי שניים ופי שלושה.
אבל לא כולם סבורים שצריך להסתכל על ההשקעה בארצות הברית כדבר שלילי בהכרח. גיא חיימי, מנכ"ל CIG השקעות, המשקיעה בנדל"ן אמריקאי, אפילו מתקומם נגד זה: "אני לא אומר שהכול ורוד, אבל לבוא ולהציג כאילו הכול רע זה לא נכון".
לדעת חיימי, בחצי השנה האחרונה יש דווקא התעוררות מאוד רצינית של השוק בארצות הברית והוא רואה עליות מחירים של 20%. הוא משקיע בדרום מזרח ארצות הברית: פלורידה וג'ורג'יה. "אלה גם המקומות שהערוץ הכלכלי של סי.אן.אן בחר כמקומות הטובים ביותר להשקעה". הוא נמנע ממרכז ארצות הברית, במדינות שמאוד קר בהן בחורף, דבר שמחייב תחזוקה מסוימת של הבית. בכל מקרה, הוא מציע לשים בהשקעה כזו רק כסף פנוי, ולא לחפש מציאות: "אדם ששוקל לקנות נכס או שניים, שלא יחפש נכסים אזוטריים; שילך לנכסים באזור ה-120 אלף דולר".
מעל הכול, הוא אומר, חשוב לבחור היטב את האדם שעובדים מולו: "בכל מקום יש הזדמנויות ויש פלופים. השוק האמריקאי והישראלי שונים: הם אוהבים בתים מעץ ושטיחים. שם אתה צריך להביא את הבית למצב מסוים כדי להשכיר אותו, וכאן אתה יכול להשכיר עם טחב. בגלל השוני, מי שינסה לקצר את הדרך ולעבוד לבד, לא יצליח. חייבים לעבוד עם מישהו שיעזור לך בכל התהליך. זה לא לחכמולוגים, שכמו שאומרים הגששים, יקנו את השעון בשוויץ ואת הקוקייה בטורקיה, ויחסכו 33 דולר. אם אתה לא עושה את זה דרך גורם שמבין, הברוקר שמכר לך את הנכס יום אחרי זה לא יכיר אותך, והשיפוצניק ששיפץ לך את הבית, יש להניח שלא ידבר אנגלית, וספק בכלל אם הוא חוקי".
גם אבנר סטפק, מבעלי בית ההשקעות מיטב, לא מתנגד להשקעות נדל"ן בארצות הברית וסבור שהכול תלוי באיך שעושים את זה. "השוק האמריקאי זה בעצם 200 שווקים שונים", הוא אומר. "יש לך אזורים - נגיד, בפלורידה - שהם בתי קברות, שבמרחק שעתיים נסיעה מהם יש אזורים טובים. אני מתרשם שבארץ מנסים לשווק את הדירות במקומות יותר בעייתיים ופונים ללקוחות שלא תמיד מבינים למה הם נכנסים.
"צריך להבין: במקומות שונים בארצות הברית אפשר היום לרכוש דירות ב-5,000 דולר ואפילו ב-2,000 דולר. אין ערך לקרקע ויש היצע אינסופי. אנשים מתייחסים לזה כאילו זו מציאה, אבל בעצם אלה המחירים של השוק. חשוב גם לזכור: מאחר שישראל לא חוותה את משבר הנדל"ן, יש איזו אקסיומה שמחירי הנדל"ן לא יכולים לרדת. אז זהו, שהם כן יכולים, וראינו את זה בלא מעט מקומות. ובאותו האופן, עיר מתה בארצות הברית יכולה להישאר עיר מתה במשך שנים רבות. ערך הנדל"ן בה לא בהכרח יעלה".
הסיכון הגדול שאנשים לא לוקחים בחשבון, לדברי סטפק, זה שאפשר להגיע לתשואה שלילית על הנכס - עם דרישה לתשלום מסים ולהוצאות ניהול, וכל זה כשאין לך שוכר. יש מקרים, אומר סטפק, שבהם מתמזל מזלך ואתה משכיר את הנכס למדינה, שמשכירה אותו במסגרת "סקשן 8" (תוכנית שבה מממנת המדינה שכר דירה למחוסרי דיור). "במקרים כאלה יש אולי סיבה להיות רגוע, שכן הגורם שעומד מולך הוא המדינה. יחד עם זאת, אם המדינה החליטה שהיא לא משתתפת יותר במימון של הדייר, לך תנסה להוציא מהדירה דייר צורך סמים ושיכור. אני לא אומר אל תשקיעו. פשוט תהיו זהירים".
- אבל איך נזהרים?
"מה שחשוב זה איזו חברת ניהול אתה לוקח. זה חשוב יותר מכל דבר, בגלל הריחוק שלך מהנכס. זה חשוב יותר מעוד 2% תשואה".
"צריך לחלק את כל העניין הזה לשני מישורים", אומר אלחנן רוזנבאום, מבעלי בית ההשקעות פרופימקס, המייצג משקיעים מוסדיים ברכישות נדל"ן מאסיביות בארצות הברית. "ראשית, הבתים נמכרים במחירים לא הגיוניים; שנית, התשואות נראות מוגזמות".
- 80 אלף דולרים זה מחיר מוגזם לבית בארצות הברית?
"או! את רואה? את חושבת כמו ישראלי. זה אמריקה! שם אפשר לקנות קרקע בגרושים והבתים עשויים מחומר שדומה לנייר. עכשיו גילו שחלק גדול מהבתים עשויים מגבס שיובא מסין, ושהוא מסרטן. אף אדם נורמלי לא יקנה בית שיש בו קירות מסרטנים ואף אדם נורמלי לא ישכור בית כזה. תגידי לי את, איזו חברה תמכור בתים שמניבים 13% תשואה? היא תחזיק אותם אצלה. אני שמעתי על מקרים שבאו אנשים ושאלו אותם: איזו תשואה אתה רוצה? 10%, 12%, 15%? ברור ש-%15. לכמה שנים? 3, 4, 5? ברור ש-5. ולפי זה החברה קובעת את מחיר הנכס. הבן אדם בעצם 'משלם' לעצמו את השכירות".
"אגב", הוא מזכיר, "אנשים גם לא לוקחים בחשבון שבארצות הברית יש מס ירושה".
- ומה זה אומר מבחינת הרוכשים?
"זה אומר שאם בעל הנכס מת, 70 אלף הדולרים הראשונים פטורים ממס, אך כל השאר חייב במס של 50%. כלומר אם בעל הנכס רכש בית ב-170 אלף דולרים, ונפטר חלילה, יורשיו יידרשו לשלם מס ירושה של 50 אלף דולר".
- אתה יכול להצביע על המקומות שמועדים לפורענות?
"לאס וגאס, מיאמי, מישיגן, אטלנטה, פילדלפיה ולוס אנג'לס. הכי גרוע זה לאס וגאס. במקומות שבהם יש הגירה חיובית זה פחות מסוכן - אוסטין, סיאטל, דנוור, פיניקס, סן פרנסיסקו, צפון דקוטה. מה שאני אומר זה שלקנות נכסים בחו"ל, זה שדה מוקשים. וכמו שלא תלך בשדה מוקשים בלי יחידת ההנדסה, כשאתה הולך למהלך כזה, אתה צריך להיעזר במומחים".