משקיעים מזהים את מכירת החיסול שיש כרגע בארה"ב ונוהרים כעדר לרכוש שם דירות. משום מה המשקיעים נוטים להקל בבדיקות הנכס, ומאמינים למה שאומרים הברוקרים מהארץ, בדרכם לחלום האמריקאי.
יש טריקים רבים בהם משתמשים הברוקרים בארץ, לעתים בכוונה תחילה, ולעתים מדובר בסתם שטיקים שיווקיים. איני טוען שכולם מרמים, אבל אבל כדאי לשים לב לכל הפרטים.
כדי שהחלום האמריקאי לא יהפוך לסיוט הישראלי להלן עשרת הדיברות לרוכשי הדירות בארה"ב:
- מצגות: מצגת היא עדות לגרפיקאי טוב לא יותר. כשאפשר להיכנס ל GOOGLE EARTH ולראות את כל השכונה בלחיצת כפתור, למה להסתפק בתפאורה שמציג המוכר בעל האינטרס.
שימו לב שם למראה הנכסים באזור, לסוג ומצב המכוניות שחונות בצד הדרך - אלו רמזים המעידים על מצב השכונה וטיב תושביה. - תשואה: יש ברוקרים שמבטיחים תשואה גבוהה. זה צריך להדליק נורת אזהרה. אם הברוקר כל כך לארג', התשואה ודמי השכירות גבוהים, אולי זה מגיע מהכסף שלכם.
במקום להרוויח 50 אלף דולר, הוא ירוויח רק 40 ועשרת אלפים יחזרו מכסף של ההשקעה שלכם. כדי לבדוק מחירי הנכס באזור ולראות שלא מוצע לכם נכס במחיר גבוע משמעותית ממחיר השוק. את זה אפשר לבדוק באתר ZILLOW שבו מנגנון לבדיקת מחירים בשכונה. - עסקאות TURN KEY: אלה עסקאות שבהם המשקיע קונה נכס משופץ, מושכר, ומנוהל. החיסרון בעסקאות אלו הוא שלא תדעו כמה זמן עבר עד שהברוקר השכיר הנכס, כמה עלה השיפוץ ומי חברת הניהול. דייר שכבר גר אצלכם בבית זה נפלא, אבל בואו לא נשכח שבשנה הבאה הוא עלול יעזוב, ומכיוון שהנכס הגיע אליכם מושכר, לא תדעו, כמה זמן יעבור עד שיושכר בשנית. אם קונים נכס מושכר, כדאי לברר את מצב שוק השכירות בסביבה. ואת זה אפשר לעשות זאת באתר RENTOMETER.
- קבוצות רכישה: קבוצות לרכישת MULTY FAMILY - עשרות יחידות דיור בקומפלקס אחד - זה בסדר ולגיטימי. ובדרך כלל כל חבר בקבוצה מביא השקעה בהיקף כמה עשרות אלפי דולרים. שימו לב ש-MULTY FAMILY נרשם בטאבו האמריקני כנכס אחד, בדיוק כמו דירה. ברגע שמתארגנים מספר חברים בקבוצה לקנות נכס אחד בו יש מספר נכסים, לכל משקיע אחוז בחברה המוקמת ולא דירה ספציפית מתוך כל הדירות.
כך שאם הברוקר מצביע על דירה מסוימת כדירה "שלכם", זה פשוט לא נכון. - בריכה היא חיסרון גדול - ברוקרים מודעים לחיבת הישראלים לבריכה, ומשתמשים בה כדי לפתות אנשים לקנות את הנכס. כדאי שתדעו שבריכה זה גם חיסרון שבא לידי ביטוי בדמי ניהול וועד בית גבוהים. אם מדובר בבריכה פרטית בבית - הבלאי והתיקונים שנהיה מחויבים להשקיע בהמשך יהיו גבוהים, לעיתים מאות דולרים בחודש, ואותם משלם בעל הנכס ולא הדייר.
- בלי לחץ - כשמאיימים עליכם ב"משקיעים אחרים שעומדים בתור לנכס" ובכך ש"השוק בארה"ב מהיר מאוד ולכן צריך להחליט עכשיו. זכרו: יש מיליוני דירות בארה"ב, בטוח תגיע עסקה נוספת.
- חברת ניהול - חברת הניהול היא אחד הגורמים החשובים. מהברוקר סביר להניח שלא תשמעו אחרי המכירה, אלא אם כן תרכשו דרכו שוב, אך עם חברת הניהול הקשר יהיה ארוך ועל בסיס חודשי. חשוב לבדוק מי היא חברת הניהול שאתה עובד הברוקר, מה הרזומה שלה וכן לקרוא על החברה כמה שיותר באינטרנט ולהיכנס לאתר שלה.
- תשואה גבוהה היא סיכון גבוה - זה חוק מספר אחד בנדל"ן ולא משנה באיזו מדינה וארץ. תשואה גבוהה פירושה ברוב המקרים אוכלוסייה חלשה כלכלית, אבטלה ואף פשיעה. זה יכול לבוא לידי ביטוי בדייר בעייתי שלא משלם, שעוזב לפני הזמן, שבגלל שהסביבה לא טובה להשכרה וייקח זמן רב להשכיר הנכס.
את השכונה ניתן לבדוק בין השאר באתר city-data@com. את רמת הפשיעה, אבטלה וכו ניתן בין השאר למצוא באתר BESTPLACES
הכותב הוא יועץ לקניית נדל"ן בארה"ב