בחודשים האחרונים הזדמן לי לראות פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ, בפתח תקוה, בכפר סבא, בנתניה וגם בירוחם, בדימונה, בעפולה ובאילת - כמעט לכולם מכנה משותף אחד. כולם מנסים ליישר קו עם מה שכל הקבלנים מגדירים "רצון הרוכשים". בכל הפרויקטים יש לובי בעל תקרה גבוהה, ונדיר למצוא בניין שאין בו חדר דיירים ואפילו חדר כושר. הדבר דומה גם בתוך הדירות, עם ריצוף שרק הולך ונהיה יוקרתי יותר, אסלות תלויות ותריסים חשמליים בכל חדר.
לצד המיסוי, העלות הגבוהה של הקרקע וגם לא מעט תקנים מחייבים שמהווים חלק משמעותי ממחיר סופי של דירת מגורים, גם העלייה בסטנדרטים משפיעה כמובן על העלייה במחירים.
אבל האם רוכשי הדירות הישראלים יהיו מוכנים להסתפק במועט כדי לחסוך במחיר? כלל לא בטוח. על פי מבחן השטח, אנחנו מתעקשים על הסטנדרט הגבוה, על אף שתכנון שמרני והפחתת אלמנטים יוקרתיים יוכלו לתרום להורדת מחירים.
שטח דירה ממוצעת רק הולך ועולה בשנים האחרונות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-2005 שטח דירה ממוצעת בישראל היה 145 מ"ר, ב-2008 זינק ל-165 מ"ר ונכון ל-2012 השטח הממוצע של דירה חדשה הוא כ-180 מ"ר. קשה למצוא בשנים האחרונות דירות 3 חדרים חדשות, בין היתר גם בגלל דרישת ראשי הערים לדירות גדולות שמביאות אוכלוסיה אמידה יותר שיכולה לעמוד במחירים הגבוהים.
יצפו להנחה גדולה
"הורדת סטנדרטים בלתי אפשרית היום", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בחברת שפיר. "בחמש השנים האחרונות נוספים עוד פריטים לרשימה. בוודאי שזה משפיע על המחיר אבל הציבור מחפש את הדברים הללו. אנשים תמיד משווים את הדירה לדירה אחרת באותו אזור, ובגלל זה כולם מיישרים קו פחות או יותר. אם יש פרויקט שעומד לבדו, ללא מתחרים בסביבה הקרובה, ייתכן שאפשר להוריד סטנדרט, דבר שיתבטא כמובן גם במחיר הדירה. המשמעות של לקחת את הסטנדרט כמה צעדים אחורה תבוא לידי ביטוי בהוזלת הדירה ב-50-60 אלף שקל, לא יותר. זה הפרש לא גדול ועל ההתפשרות הזו הלקוח יצפה להנחה גדולה הרבה יותר".
כהן מסבירה שלא רק שהרוכשים לא יסכימו להתפשר על המפרט, במקרים רבים שהיא עדה להם היום, גם המפרט הקיים איננו מספיק: "הסטנדרט שהרוכשים מקבלים היום בדירה גבוה מלכתחילה, אני באופן אישי לא הייתי משנה כלום, אבל בפועל אנשים קונים את הדירות ואחר כך מגיעים למחלקת שינויים ומשדרגים כל מיני דברים בעלות של עשרות אלפי שקלים".
"אי אפשר היום לחזור אחורה במפרט הדירה. אתה לא יכול להציע אסלת פלסטיק או ריצוף קרמיקה של 30 על 30", מסכים יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כדאי. "הסטנדרט מושך מעלה וכל הזמן רק עולה".
גם לאמסלם דוגמא מהשטח שמוכיחה שההסתפקות במועט לא באה לידי ביטוי ברכישת דירה: "היה לי לקוח שקנה דירה, ובגלל עליית המדד הוא היה צריך להוסיף עוד 40 אלף שקל למחיר הדירה. הוא פנה אלינו, סיפר שהוא מתקשה לגייס את הסכום, והחלטנו לתת לו הנחה של 50% על המדדים. הייתי בטוח שהוא יהיה מרוצה מהחיסכון, אבל כמה שבועות אחר כך פתאום אני שומע שאותו לקוח הזמין מטבח חדש לדירה ב-60 אלף שקל.
בכמה הוא מעריך את שווי השדרוגים? לדברי אמסלם, "בשלוש השנים האחרונות אני רואה שרוב הדיירים מוסיפים עוד 20-30 אלף שקל לדירה, ובפרויקטים יוקרתיים יותר מדובר גם ב-80-100 אלף שקל, וכל הדירות הן עם סטנדרט גבוה מלכתחילה. לא אוהבים להתפשר, ורק מי שאין לו ברירה יעשה את זה".
גם קבלנים אחרים שוללים לחלוטין את רעיון הנמכת הסטנדרטים וטוענים שלהורדת סטנדרט או הקטנת דירות אין השפעה של ממש על המחירים, והם גם לא יזכו להבנה מצד ציבור הרוכשים: "מה שגורם ליוקר הדירות הם מחירי הקרקע הגבוהים והמיסוי הענק - לא הסטנדרט", אומר שלומי חסון, מנכ"ל חברת פריזט חסון. "באשר לגודל, למעט דירות היוקרה, הדירות הסטנדרטיות בנויות בצורה פונקציונלית ואין בהן סנטימטר מיותר. שדרוגים דוגמת התריסים החשמליים, מרצפות, אסלות תלויות וכו', הם אלמנטים שנובעים מהתפתחות טכנולוגית בתחום ומהווים תוספת שולית למחיר הדירה".
"הורדת האיכות של דלתות הפנים, גודל ואיכות של ארונות המטבח, מפרט הריצוף החיפוי והכלים הסניטריים, רמת הגימור בקירות וכו' יביא בסך הכל להוזלה של כ-20 אלף שקל במחיר הדירה", מסכים שי הניג, מנכ"ל חברת הנדל"ן אפגד. "ירידת הסטנדרט לא תשתלם כיוון שליזם יהיה קשה יותר למכור את הדירה כשהוא מתחרה ביזמים אחרים ובפרויקטים נוספים המציעים בתוספת של כ-20 אלף שקל בלבד סטנדרט גבוה יותר".
ויתרו על הספא והשומר
גם ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית חברת אמבסדור המשווקת פרויקטים למגורים, נמנית על אלו שלא מאמינים שהרוכשים ילכו אחרי הצעה לדירה בסטנדרט נמוך יותר לאחר שהתרגל לרמה הקיימת, אבל היא כן מזהה שינוי בכל מה שקשור לעמדות שומר, לובי מפואר, חדר כושר וכד'.
לדבריה, מה שהיה מקובל מאוד לפני כמה שנים הולך ונעלם היום: "רואים הרבה פחות את השומר והספא בבניינים. אנשים הבינו שזו מעמסה כבדה, סוג של משכנתא שמתחייבים אליה עם הרכישה. עמדת שומר, למשל, זה הרבה כסף. צריך לשלם לא משכורת אחת אלא שלוש משכורות, כי זה 24 שעות ביממה. וחדר כושר צריך לתחזק, צריך מדריך. אני לא מצליחה לחשוב על פרויקטים חדשים שיוצאים עכשיו עם הדברים הללו".
ובעוד הקבלנים מתעקשים שהורדת הסטנדרט של הבנייה לא יוביל לירידה משמעותית במחיר, הפרש משמעותי יכול להגיע מצמצום שטח הדירה.
לפני כחודשיים החליטה חברת לנבר מהנדסים לשווק במהירות שיא בניין מגורים חדש שעתיד להיבנות בשכונת ג'סי כהן בחולון ולמכור דירות קטנות יחסית: דירות 4 חדרים על שטח 91 מ"ר ודירות 5 חדרים על שטח 110 מ"ר. גודל הדירות הממוצע בפרויקטים חדשים אחרים עומד על 107 מ"ר לדירות 4 חדרים ו-130 מ"ר לדירות 5 חדרים.
ההפרשים במחיר היו ברורים - 1.15 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.25 מיליון שקל לדירות 5 חדרים, לעומת כ-1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים וכ-2 מיליון שקל לדירות 5 חדרים בשכונות הסמוכות.
כמעט ללא פרסום קיבלה החברה מאות פניות מצד רוכשים פוטנציאליים, והבניין כולו שווק תוך פחות מחודש.
המקרה של לנבר מהנדסים אינו היחיד. גם חברת אלמוג כדאי עשתה דבר דומה בפרויקט של החברה בבאר יעקב: "אם בסביבה גודל דירות 4 חדרים עמד על כ-105 מ"ר החלטנו לבנות דירות של 96 מ"ר. זה חיסכון של כ-60 אלף שקל במחיר הדירה", מספר אמסלם. "דרך נוספת לחסוך היא ליצור קומות טיפוסיות, כך שבכל קומה יש אותן דירות. בלי לבנות דירות גן, דופלקסים, מרפסות בגדלים שונים. זה יכול להוזיל את הבנייה ברמה של בין 100 ל-300 שקל למ"ר, ובחישוב הכולל זה משמעותי".
חברה אחרת שבחרה גם היא בכיוון של צמצום השטחים היא קרסו נדל"ן. דן פרנס, מנכ"ל החברה, מסביר: "בשנים האחרונות תכננו דירות גדולות עם מפרט טכני גבוה, שמשכו את המחיר כלפי מעלה והשוק היה מוכן לשלם. כיום טעמם של הלקוחות השתנה והם מחפשים דירות זולות, צנועות יותר ממה שהם הורגלו עד כה. כדי להתאים את עצמנו ללקוחות החלטנו לשנות את התכנון בשלושה פרויקטים שאנו מקימים, להקטין את שטח הדירות בכ-10 מ"ר. בנוסף, אנחנו בונים מרפסות קטנות מעט יותר ומציעים ומפרט טכני צנוע יותר. השינויים האלה מורידים את מחיר הדירה בעד 5%".
"הורדת כשלושה עד חמישה מ"ר בשטח הדירה אינה פוגעת ברמת המגורים", אומר האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים, ומפרט כמה דרכים נוספות להורדת מחיר הדירה: "גם צמצום גובה הדירה אפשרי, אם יירד משלושה מטרים, כפי שמקובל היום לגובה נטו של שני מטרים ושישים סנטימטר. אפשר גם לצמצם את השטחים הציבוריים, למשל לבנות מועדון דיירים אחד, לוותר על מועדון כושר, בריכה או ספא. גם תכנון שונה של בניין, במקום ארבע דירות בקומה ובמידה והמגרש מספיק רחב, חמש דירות בקומה, יביא ל-20% שיפור לפחות ביחס הנטו-ברוטו של שטחי הדירה ויוריד ללקוח את מחירה".
שנהב סבור שמצוקת המחירים יכולה ואף כדאי שתוביל לפתרונות יצירתיים. "עכשיו ההזדמנות לצאת עם מוצרים חדשים ומקוריים שלא היו קודם ואפילו להוריד מחירים. למשל, לחזור לדירות 2 חדרים ולתכנון של חצאי חדרים".
ההצעות של שנהב בהחלט ניתנות ליישום, אבל בפועל כמעט אף אחת מהן אינה נראית בשטח.
- מדוע זה לא קורה יותר?
שנהב: "קצב המכירות לא מצדיק את זה. במצב היום, שקבלנים מוכרים שבע-שמונה דירות בחודש. אין צורך אמיתי לעשות את השינויים הללו".
כבר לא שלושה ילדים וכלב
האדריכל פרופסור יוסי פרידמן מהחוג לעיצוב פנים במסלול האקדמי במכללה למינהל, טוען שההגדרות שלפיהן פועל היום השוק אינן נכונות מלכתחילה והורדת הסטנדרטים אפשרית ואף תזכה לביקוש רב.
פרידמן: "פעם מכרו דירות על פי מספר החדרים, וככל שהיו יותר חדרים הדירה הייתה יקרה יותר. עם השנים, עברו הקבלנים לדבר בסדרי גודל של מ"ר לדירה ולא של מספר חדרים. הקבלנים רוצים לייצר דירות גדולות יותר ויקרות יותר. אם פעם אפשר היה למצוא דירות 2 חדרים בשטח 60 מ"ר או 3 חדרים בשטח של בין 78 מ"ר ל-95 מ"ר, היום קשה מאוד למצוא אותן. משום מה נוצרה הנחה שדירות קטנות לא יכולות להיות 'יוקרתיות' ובנוסף ההנחה שהדירות הקטנות מושכות אוכלוסייה חלשה. ההנחות הללו שגויות מיסודן".
פרידמן גם יוצא נגד ההנחה הרווחת לגבי מהי דירה ממוצעת ואת מי היא אמורה לשרת: "יש רציונל שדירה מושלמת היא 5 חדרים, למשפחה של אבא, אמא, שלושה ילדים וכלב, כמו שהיה פעם. אבל זה כבר לא נכון, השוק אחר. יש כבר הרבה מאוד משפחות שהן אחרות, עם פחות ילדים, בלי ילדים, מבוגרים, גרושים ועוד".
פרידמן מציע דרך אחרת להסתכל על הדברים. "אפשר למכור דירה שהיא למעשה חלל אחד גדול, ברמת מפרט לא גבוהה, עם הכנה של 'נקודות רטובות' לחיבור מאוחר יותר של עוד שירותים או אמבטיה. כך, זוג צעיר או משפחה יכולים לרכוש דירה במחיר שיתאים להם עכשיו ולהתפתח יחד איתה. דירה כזו יכולה להיות מרוצפת ברמה בסיסית ולהיות בשלב הראשון מינימלית. זה קיים בעולם, אבל כאן עוד לא ראיתי את זה. הקבלנים לא רוצים להתאמץ יותר מדי. הם לא מסתכלים על השינויים הדמוגרפיים ומנסים לקרוא את השוק החדש".
למרות מה שטוענים הקבלנים ומשווקי הדירות, פרידמן טוען שהרווח על המפרט הפנימי אינו כה נמוך. "הקבלנים עושים רווח יפה על המפרט וזו הסיבה שאם לקוח היה רוצה לקנות רק מעטפת של דירה עם הכנות, הקבלן לא יסכים. הסטנדרטים היוקרתיים הביאו איתם חומרים יקרים יותר והעלו את הרף בעשרות אחוזים. המגמה הזו יצרה טעם חדש ואנשים התחילו לחפש את זה. הביקוש הגדול יצר גם שוק של העתקים, מוצרים שנראים אותו דבר בדיוק אבל מיוצרים בסין למשל, ויכולים להיות זולים ב-70%.
"שימוש בחומרים זולים יותר ואפשרות רכישה של דירה ברמת מעטפת עם סטנדרט בסיסי יכולה להיות זולה יותר בכ-35% מאשר דירה רגילה. קבלן חכם היה מוכר דירה כזו ומצרף אליה חוברת הדרכה לצורות השונות שאפשר לשחק איתה מאוחר יותר, בעוד שלוש או חמש שנים. הוא יכול אפילו להתנות את השינויים האלו בכך שייעשו רק דרכו ולהצמיד את המחיר למדד. צריך לחשוב מחוץ לקופסה, אבל המציאות כאן היא של עצלנות מנטלית וכלכלית".
- ואם מישהו ירים את הכפפה ויעשה את זה?
"אין לי ספק שיהיה לזה ביקוש. בענק. זה לא יוכל להית בשכונות יוקרתיות אלא באזורי ביניים".
- חיסכון או תכנון פיננסי לקוי?
יש הטוענים שבשנה האחרונה נראה יותר ויותר שרוכשי דירות מנסים להוזיל עלויות בשלבים המתקדמים של רכישת הדירה, ומחפשים דרכים לחסוך. "יש מגמה בתקופה האחרונה של מה שיכול להיראות כחיסכון", אומר ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי. "אנשים למדו שאפשר להביא חומרים זולים יותר מסין, ויש גם לא מעט אנשים שהתחילו לקנות ישר מהיבואן, גם בכל מה שקשור לדירות יד שנייה ושיפוצים. יש גם סדר עדיפויות אחר: הרבה פעמים משקיעים בחללים שכולם רואים, כמו סלון ומטבח, וחוסכים בחדרי השינה. לא פעם אפשר לראות שהשירותים הכי מושקעים בבית הם שירותי האורחים דווקא. המחאה החברתית השפיעה בנושא הזה, רואים חיסכון בשטח".
באשר לשאלה האם בניית פרויקטים בסטנדרט נמוך יותר או דירות קטנות יותר שיוזילו את המחירים אפשרית בשוק הנוכחי עונה פסטרנק: "זה יכול לקרות. אני מכיר מקומות בעולם שמוכרים דירות ברמת מעטפת", מזכיר פסטרנק את אותו הרעיון שפרידמן דיבר עליו, "זה יכול להוזיל את העלות בהרבה מאוד כסף.
"בבתים צמודי קרקע, למשל, יש היום פתרון דומה: משפחה יכולה לקנות בית עם תוכנית של 180 מ"ר אבל בשלב הראשון רק 120 מ"ר בנויים בפועל ובשלב מאוחר יותר ניתן להמשיך את היתר". אבל פסטרנק, בדומה לפרידמן ולשנהב, פסימי בנוגע לאפשרות שהפתרונות היצירתיים יהפכו למוצר סטנדרטי בשוק: "אנחנו לא שם".
"החלומות המפוארים הופכים לפילים לבנים"
את המחיר על המפרט הגבוה לא משלמים הדיירים רק במועד רכישת הדירה. ככל שהמפרט של הבניין גבוה יותר והוא כולל תוספות כמו בריכת שחייה, עמדת שומר או חדר כושר, הדיירים נדרשים גם לעלות לא מבוטלת של דמי תחזוקה. "אומנם לא קל לרכוש דירה והמשכנתא נוגסת לנו בחלק גדול מהמשכורת, אך מחלת ה'עיניים הגדולות' גרמה וגורמת ללא מעט ישראלים לרצות הרבה יותר מכפי שהם יכולים להרשות לעצמם", מסביר תמיר מינץ, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול ואחזקת מבנים ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים. "אך רבים הישראלים שמגלים, מאוחר מדי, שמחיר התדמית היוקרתית לא מסתכם בעלות הדירה אלא בעלויות חודשיות גבוהות, אלפי שקלים בחודש".
הבריכה ריקה ממים
על פי הנתונים של מינץ, עלות אחזקה חודשית לדייר בניין בן 10 עד 15 קומות הכולל חדר כושר, בריכה, אב בית, גינון ושמירה 24 שעות ביממה, מסתכם בכ-1,400 שקל לחודש. בבניין של 15-20 קומות המחיר יטפס לכ-1,800 שקל לדייר ובבניין גבוה יותר יגיעו הדיירים כבר להוצאה של כ-2,000 שקל לחודש.
לדברי מינץ, כל השירותים הנוספים הנכללים בשנים האחרונות לא רק בבנייני יוקרה נותרים בסופו של דבר ללא שימוש וללא אחזקה מה שבעצם מייתר אותם מלכתחילה. "רוכשי דירות בוחרים להתעלם, ואני מדגיש שזו בחירה, מהעלויות הנלוות של מגורים במתחם יוקרתי. קל להדחיק את העובדה שאחזקת הבריכה, אחזקת חדר הכושר, עלויות ביטוח, מדריך בחדר כושר ושירותי שמירה - עולים כסף. אבל מאוחר יותר, בהרבה מאוד בנייני יוקרה עמדת השומר לא מאוישת, הבריכה ריקה ממים וחדר הכושר מוזנח ולא מתוחזק. הרצון להרגיש כאילו גרים באקירוב במרכז תל אביב (שם מחיר האחזקה הוא כ-18 שקל למ"ר) מובן, אבל אסור לקפוץ מעל הפופיק".
במזרח אירופה זה לא עבד
בימי הזוהר של השקעות הנדל"ן במזרח אירופה ניסו יזמי הנדל"ן הישראלים למכור לרומנים, להונגרים או לפולנים דירות גדולות יותר ובעלות מפרט טוב יותר. הנחת המוצא הייתה שלאחר שנים של בנייה סובייטית אפורה ונמוכת סטנדרטים, הרוכשים יחפשו תוספות, וכמובן יהיו מוכנים לשלם עליהן בהתאם.
המציאות הייתה שונה, ורוכשי הדירות העדיפו דווקא את הדירות הקטנות, מה שאילץ את היזמים הישראלים לנסות ולהדביק את מחירי השוק שבגלל המשבר הלכו וירדו. "במזרח אירופה בנו דירות של 90 מ"ר עם מפרט גבוה, כמו שיודעים בארץ. הרעיון היה לבנות מוצר טוב יותר מהשכנים ולקבל על זה מחיר טוב יותר", מספר יזם שהיה מעורב בפרויקטים במזרח אירופה.
"הבעיה היא שהם דווקא מחפשים את הסטנדרט הנמוך ואת המחיר הנמוך. דירות 3 חדרים של 60 מ"ר, לא של 90 מ"ר. ההנחה שיעדיפו לשלם קצת יותר על מפרט גבוה יותר לא התגשמה". במקרה הזה, הערך המוסף של הסטנדרט הגבוה לא בא לידי ביטוי והתוצאה הסופית ידועה לכולם.