זה כבר זמן רב שנגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, מסתכל בדאגה על התחממותו המחודשת של שוק הדיור ומתלבט - האם להטיל מגבלות על משכנתאות. מצד אחד, הנתונים מדברים בעד עצמם: המגבלות הקודמות לא הספיקו, המשכנתאות הולכות וצומחות, ירידת המחירים נבלמה ובמקומות מסוימים אף עלו המחירים. מצד שני, צעדים חריפים מדי שיפגעו בזוגות הצעירים ובשכבות הנמוכות-בינוניות יגררו ביקורת רבה, ויגרמו לפישר להצטייר כאנטי-חברתי.
אז פישר החליט ללכת בין הטיפות, ובנק ישראל פרסם אתמול (ב') כמה מגבלות על שיעורי המימון במשכנתאות: רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקחת משכנתא בשיעור של עד 75% מהנכס, משפרי דיור עד 70% ומשקיעים עד 50% בלבד. פישר עדיין לא משתמש בנשק יום הדין - מגבלה גורפת על משכנתאות ממונפות.
ההגבלות ייכנסו לתוקפן כבר ביום חמישי הקרוב, ובחלק מהבנקים מציינים כי הורגש היום לחץ גבוה מהרגיל מצד הלקוחות, שבעקבותיו במקומות מסוימים הורחבו שעות הפעילות ועובה מערך הנציגים. ההתעניינות מהציבור נובעת ראשית מכיוון שמדובר בהנחיות מורכבות; לקוחות רבים התקשרו לשאול ולהבין את ההוראות. נוסף על כך, רבים הזדרזו להשיג אישור עקרוני על המשכנתא כבר ביומיים הקרובים, כדי לחמוק מהמגבלות.
הלחץ הנוכחי הוא רעש לטווח זמן קצר בלבד. השאלה המרכזית היא האם פתרון הביניים הזה שגיבש פישר יספיק? מוקדם לקבוע חד-משמעית, אך ישנם כמה סימני שאלה לגביו:
1. מהלך מורכב תפעולית: בשנתיים וחצי האחרונות הכריז בנק ישראל על שורת צעדים (ראו תרשים בעמוד 3), אך הם היו ברורים וכמותיים (הגדלה הפרשות הבנקים, הגבלת משכנתאות בריבית משתנה וכדומה). כעת, המגבלות הן לפי סוג הרוכש. כלומר הבנק יצטרך לזהות כל רוכש, ולהתאים אליו את המגבלות.
כמו כן, קשה לומר שמדובר במגבלות קשיחות במיוחד; מי שירצה יוכל לעקוף אותן. לדוגמה, רישום דירה ע"ש אחד מקרובי משפחה או בנאמנות. ומה לגבי משפרי דיור שעדיין לא מכרו את הדירה הנוכחית שלהם? האם הם ייחשבו משקיעים או משפרי דיור? ואם יצהירו כי בכוונתם למכור את הנכס, אך לא יעשו זאת, האם תישלל מידיהם המשכנתא? אמנם בנק ישראל מנסה לפתור חלק מהסוגיות האלה באמצעות אישור של עורכי דין, אבל מדובר במגבלות מורכבות ליישום, ומי שממש ירצה, יצליח למצוא את הדרך לעקוף אותן.
2. על איזה נתח מהשוק הצעד ישפיע: לדברי בנק ישראל, המגבלות החדשות ישפיעו על 20% מנוטלי המשכנתאות לפי ההתפלגות הבאה: 9% משקיעים, 8% משפרי דיור ו-3% רוכשי דירה ראשונה. ואולם לא ניתן לומר שצעדים אלה יוציאו את אותם 20%.
חלק גדול מה-20% לא יתייאשו, אלא יביאו יותר הון עצמי. ניתן להעריך, שצעד זה יוציא כ-10% מנוטלי המשכנתאות אל מחוץ לשוק. האם הוצאה של 10% מנוטלי המשכנתאות תביא לירידת מחירים? גם לא בטוח, שכן לא ניתן לדעת מהיכן אותם 10% ייפלטו לשוק. האם ייצאו מהמרכז, שם עלו המחירים באופן החד ביותר, או אולי מהפריפריה, שם הם לא עלו בצורה חדה כ"כ?
3. מה יקרה לשוכרים: גורמים שעמם דיברנו ביממה האחרונה ציינו לטובה את צעדי פישר, כי הם ממוקדים נגד רוכשי נדל"ן להשקעה. "זהו שינוי חברתי מוצדק, שמונע פגיעה בזוגות הצעירים", אמר לנו גורם באחד הבנקים.
ואולם לפגיעה במשקיעים יש גם השלכה חברתית: מחירי השכירות. אם המהלך יצליח, והמשקיעים ייצאו מהשוק, יהיו פחות דירות להשכרה, מה שעלול להביא לעליית מחירי השכירות, ופגיעה בשכבות הנמוכות והבינוניות שמסתפקות בשכירות.
4. לא הכול בידי בנק ישראל: הבנק המרכזי מוטרד מהיווצרותה של בועת נדל"ן, ופועל בעניין, אבל ארגז הכלים של פישר מוגבל למדי לטיפול בשוק זה. יש גורמים נוספים שמשפיעים על המחירים: היצע, גידול טבעי באוכלוסייה, היעדר חלופות השקעה, רכישות נדל"ן ע"י יהודים בחו"ל. ניקח לדוגמה את הקבלנים. אלה רואים מה עושה פישר, ועוצרים. מדוע להם להאיץ את קצב בניית הפרויקטים, כששוררת אי-ודאות לגבי המחיר? הם ישאירו קרקעות מיותמות, וימתינו לראות מה יקרה למחירי הנדל"ן, וכשההיצע מוקשח, קשה לראות ירידת מחירים. לעומת זאת, קנס או תמריץ לקבלנים להמשיך בבנייה היה יכול לשנות את המצב, אך זה כבר לא בסמכותו של סטנלי פישר.
הכלי החזק ביותר בידי פישר לטיפול בשוק הדיור הוא הריבית, אך כשעננת ההאטה הולכת ומכסה את המשק, נראה שגם האפשרות הזו ירדה מהפרק. אז פישר ממשיך ללכת בין הטיפות, ולטפל לבד בכלים המוגבלים שברשותו בשוק הדיור. האם זה יספיק?
