יש מישהו שלא יקפוץ על דירת 3 חדרים (ועוד ממ"ד) בגודל 100 מ"ר בכפר-סבא, בשכר דירה מפוקח ומוגן של 10 שקלים בחודש? זוהי בדיוק התוצאה המוזרה של מכרז לדיור בר-השגה בשכירות של רשות (מינהל) מקרקעי ישראל (רמ"י), שנסגר לפני שבועות אחדים.
הזוכה במכרז, החברה הכלכלית לפיתוח השרון, חברה פרטית בשליטת דני אהרון, ביקשה במכרז מחיר שנשמע במבט ראשון מטורף: 10 אגורות למ"ר לחודש, כלומר 10 שקלים לחודש, שאותם יגבה הקבלן מהמאושרים שיעמדו בקריטריונים לזכאות לדיור בר-השגה בשכירות.
מדובר במכרז הדגל של רמ"י להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה במסלול א', הקרוי מסלול אריאל אטיאס, על שם שר השיכון, שהמציא את מתווה המכרז. התוצאה האבסורדית מאמתת את ניתוח "גלובס" למכרזים אלה ("השכר וזרוק", 3.9.12).
זהו מתווה המכרז: מחיר הקרקע במכרז יהיה קבוע, על בסיס שווי הקרקע לדירות למכירה, ויעמוד על 30% משומת השמאי הממשלתי. המשתתפים במכרז יתחרו על גובה שכר הדירה המפוקח למ"ר לזכאים. מחיר השכירות, כולל תשלום לחברת תחזוקה של היזם, יוצמד למדד ותותר העלאה של 1% בשנה. גודל הדירות המקסימלי לזכאים במכרז יהיה 100 מ"ר במרכז ו-120 מ"ר בפריפריה.
הזוכה במכרז רשאי למכור מידית 40% מהדירות בפרויקט. 20% מהדירות יושכרו במחירי שוק ו-40% יושכרו במחיר מפוקח לזכאים. כלומר, רק מיעוט קטן של הדירות מופנה לדיור בר-השגה. משרד השיכון יפקח על קיום תנאי החוזה.
תקופת השכירות המינימלית היא 3 שנים, עם אופציה להארכה עד 10 שנים. בתום 10 שנים יוכל היזם למכור את כל הדירות שלא מכר בתחילת הפרויקט.
תדהמה בוועדת המכרזים
המכרז בכפר-סבא הוא ל-24 דירות בגודל ממוצע של כ-100 מ"ר. מתוך זה, 10 דירות מיועדות לדיור בר-השגה. הקבלן יכול למכור מידית 9 דירות בפרויקט, ועוד 5 דירות מיועדות להשכרה לא מפוקחת בתנאי שוק חופשי.
השמאי הממשלתי העריך את שווי הקרקע בכ-14 מיליון שקל. אחרי ההנחה נדרש הקבלן לשלם 3.8 מיליון שקל עבור הקרקע, כלומר עלות הקרקע לדירה היא כ-160 אלף שקל. התחרות במכרז, כאמור, היא על המחיר הנמוך למ"ר בשכירות לזכאים.
על פי תחשיבי משרד השיכון, מחיר השכירות לדירה זהה בכפר-סבא הוא כ-3,500 שקל לחודש. במתווה הפרויקט דובר על הנחה של 25%-30% בשכר הדירה לזכאים, ולכל היותר קיוו להצעות מהקבלנים לשכר דירה בגובה כ-2,800 שקל לחודש לזכאים.
את גובה ההנחה בקרקע אפשר לבחון כך: אפילו אם הייתה מתקבלת במכרז הנחה של 1,000 שקל לחודש בשכר דירה לזכאים, לאורך 10 שנים, מדובר בחיסכון של 1.2 מיליון שקל. על החיסכון הזה ניתנה למכרז הנחה אדירה של 10 מיליון שקל על הקרקע.
למכרז בכפר-סבא ניגשו 14 מתמודדים. חמישה קבלנים הדהימו את ועדת המכרזים כאשר נקבו במחיר למ"ר לחודש של 5 שקלים, 4.89 שקלים, 1 שקל, 50 אגורות, והזוכה במכרז, החברה הכלכלית לפיתוח השרון, שהציעה מחיר של 10 אגורות למ"ר לחודש - כלומר שכר דירה של 10 שקלים לחודש לדירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר. אם לא די בתוצאה המטורפת הזו, הרי שכר הדירה כולל עלות תחזוקה והיזם מחויב לערבויות כספיות.
משמעות ההצעות הללו היא אחת: ב-10 הדירות בפרויקט המיועדות לדיור בר-השגה בשכירות לזכאים, היזמים מוכנים לא רק לקבל תשלום חודשי סמלי אפסי, אלא שהם גם מוכנים להוציא כסף מהכיס מידי חודש.
הסיבה לנדיבות המופלגת הזו של היזמים היא אחת ויחידה: היזמים לוקחים בחשבון לא רק את היכולת למכור את 9 הדירות הנותרות במכרז למכירה, אלא, בעיקר, את היתרון העצום של היכולת למכור את 10 הדירות המיועדות לזכאים בעוד 10 שנים.
מנקודת הראות של הקופה הציבורית, אילו המדינה הייתה משלמת ל-10 משפחות הזכאים בכפר-סבא שכר דירה חודשי בגובה 4,000 שקל, העלות התקציבית הייתה מגיעה ל-4.8 מיליון שקל, לעומת ההנחה שניתנה לקבלנים בגובה 10 מיליון שקל. כלומר, באותה הנחה ניתן היה לסייע ל-20 משפחות זכאים.
אפשר רק לחזור למסקנה שהובאה בכתבה ב"גלובס", ובה ניתוח הפרויקטים להשכרה לזכאים במסלול א', כמו זה בכפר-סבא: בשורה התחתונה, במסלול זה מעבירים כסף טוב לקבלנים, אבל רק מעט זכאים ייהנו למשך מעט זמן, בעלות גבוהה למדינה - ובכך נפגעת המטרה החברתית של דיור בר-השגה.
משרד השיכון, אחרי שהתאושש מהתדהמה, מנסה לפתור את הבעיה על ידי גבייה מהזכאים של כ-2,800 שקל לחודש. אילו אני זכאי, הייתי מתנגד בתוקף ועומד על זכותי לשלם ליזם את שכר הדירה של 10 השקלים לחודש שאותם ביקש במכרז.
הלקח: בפרויקטים כאלה אין לערבב שיקולים של מכירת חלק מהדירות בשיקולים של השכרת הדירות, אלא לייעד את כל הדירות להשכרה בלבד, וכמובן להקטין את גודל הדירות.
הקריטריונים: עדיפות לחרדים ולדתיים
הקריטריונים לזכאות לדיור בר-השגה החלים כיום הם אלה שאותם העביר שר השיכון הקודם אריאל אטיאס, ללא הקריטריון של מיצוי כושר השתכרות: מלבד הזכאות הבסיסית של היעדר בעלות על דירה ועדיפות למוגבלים, מדובר בזוג (כולל אימהות חד-הוריות והעומדים להינשא תוך 3 חודשים) או יחיד מעל גיל 35, ששכרם אינו עולה על כפל השכר הממוצע במשק.
ניקוד אישי לזכאים: מתוך 100 נקודות אפשריות, ניתן להגיע עד 70 נקודות בגין ותק נישואין (7 נקודות לשנה). בחצי מהמכרזים כל שנה יינתן ניקוד בגין שירות צבאי/אזרחי: 15נקודות ליחיד בגין שירות צבאי/אזרחי, 25 נקודות לשני בני זוג ששירתו לפחות שנה שירות צבאי/אזרחי/לאומי, ועוד 5 נקודות למשרת פעיל במילואים.
הקריטריונים הנוכחיים מעניקים עדיפות לחרדים ולדתיים. יש לציין, שבהסכמים הקואליציוניים יש התחייבות לשנות את הקריטריונים ולהוסיף להם מיצוי כושר ההשתכרות. ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר יאיר לפיד חייבים להשיב לבג"ץ עד סוף אפריל, מה בכוונתם לעשות בתחום הקריטריונים לדיור בר-השגה.