הפשיטה של מס הכנסה על משכירי דירות יוקרה בחשד להעלמת מס, ממחישה את הבעיה המרכזית בתחום השכירות: אין מידע ואין דיווח.
חברים בוועדת המכרזים ובצוות 90 הימים שהקים שר האוצר יאיר לפיד לעיצוב המכרזים לדיור להשכרה, מודים שהם תקועים בבעיה בסיסית: אין מידע אמין על מחירי השכירות. מי שמתיימר לבנות 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים, צריך תמונה אמינה ועדכנית על שוק הדיור להשכרה.
הקושי המרכזי שמציינים בשתי הוועדות הוא שהמכרזים אמורים להתבסס על התשואה הצפויה למשקיעים המוסדיים, וזה מחייב כמובן לדעת מהם מחירי השכירות האמיתיים בכל עיר. שכר הדירה הצפוי הוא הנתון המכריע בנוסחת התשואה, והתשואה הצפויה תכריע אם הגופים המוסדיים ייכנסו למימון הפרויקטים. המידע חיוני גם לפרויקטים של דיור להשכרה שמוציאה רשות מקרקעי ישראל.
500 אלף דירות מושכרות בישראל, אבל אין לאף אחד מידע אמין ומעודכן על מחירי השכירות. מסתמכים, כאינדיקציה, על לוחות היצע דירות להשכרה באינטרנט, שבהם כל משכיר יכול לדפוק מחיר ביקוש כעולה על רוחו. גם המידע מהמתווכים מוטה כלפי מעלה.
יש 3 סוגי משכירים:
1. הזכאים לפטור מוחלט:
מי שמשכירים דירה/ות בסכום הנמוך מ-4,900 שקל לחודש, פטורים ממס ומחובת דיווח.
2. מסלול 10%:
משכירים לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ומגישים בסוף השנה דוח מקוצר על הכנסות משכ"ד שמעבר ל-4,900 שקל, ומשלמים 10% מההכנסה מהשקל הראשון, ללא זכות לניכויים. בטופס שהם מוסרים אין שום פרט על הדירה, לא מספר חדרים ולא שטח. כלום.
סגן עורך "גלובס", אלי ציפורי, חשף כי בשנת 2012, קיבלו שלטונות המס דיווחים במסלול ה-10% רק על 18,400 דירות מושכרות ("הכסף השחור של שוק הדיור", 9.8.23). זהו נתון מגוחך.
3. מגישי דוח שנתי:
המדווחים דוח שנתי למס הכנסה, גם על הכנסות משכ"ד, זכאים לזיכויים בגין הוצאות. גם הם אינם מוסרים שום פרט על הדירה המושכרת.
דיווח מקוון לרשות המסים
יש מקום לשקול החלת דיווח חובה על משכירי דירה, בכל אחד מ-3 המסלולים. הדיווח יימסר לרשות המסים בצורה מקוונת, בכל פעם שהמשכיר חותם על חוזה חדש או מאריך חוזה עם שוכר. הדיווח לא יהיה צמוד למועד תשלום המס שיישאר בסוף השנה. הטופס יכלול את פרטי בעל הנכס (שיישארו חסויים), ובעיקר תיאור מפורט של הדירה שיהיה גלוי (ראו מטה דוגמה לטופס דיווח).
חובת הדיווח תשכלל את שוק הדירות להשכרה על ידי אספקת מידע אמין ורציף, בזמן אמת, על מאות אלפי דירות, בכל יישוב ולפי כל מאפיין. את הדיווחים המקוונים ניתן להפוך בקלות לאתר אינטרנט משוכלל שיאפשר חיפוש על פי כל סוג חיתוך.
תארו לעצמכם שאפשר להקיש באתר אינטרנט את המילים תל אביב, שדרות רוטשילד, 3 חדרים - ולקבל היסטוריה מדויקת ואמינה של עסקאות השכרה כאלה, ופרטים רלוונטיים על הדירה בכל עסקה.
במערכת המס מניחים שבשוק השכירות אין דיווחים על הכנסות של כ-10 מיליארד שקל בשנה. חובת דיווח תניב גם תוספת מס אמת במאות מיליוני שקלים.
