האם המחירים בשוק הנדל"ן למשרדים במרכז הארץ מתחילים לשנות כיוון בסוף 2013? על פי נתוני חברת מאן נכסים לרבעון האחרון של שנת 2013, נראה שהתשובה חיובית.
על פי הנתונים, מחירי המכירה של שטחי המשרדים בתל אביב, ברמת גן, ברעננה ובפתח תקווה, רשמו ירידה ממוצעת של כ-2.8% ברבעון האחרון של השנה לעומת הרבעון הקודם וירידה ממוצעת של כ-3.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בערים נתניה, הרצליה, רחובות, לוד, חיפה וירושלים לא נרשם כל שינוי בהשוואה לשתי התקופות.
גם בנתונים המתייחסים לשכר הדירה הממוצע בשטחי המשרדים נרשמו ירידות בחלק מן הערים שנסקרו: תל אביב, רמת גן, הרצליה ורעננה. מדובר בירידה ממוצעת של 2.9% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 3.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בשאר הערים, פתח תקווה, נתניה, רחובות, לוד, חיפה וירושלים, לא נרשם שינוי במחירי השכירות בין הרבעון הקודם או הרבעון המקביל אשתקד.
מוכנים לשאת בעלויות המעבר
על פי נתוני מאן נכסים, הירידה המשמעותית ביותר, הן במחירי המכירה הממוצעים של שטחי המשרדים והן בגובה שכר הדירה הממוצע בשנה החולפת נרשמה בשטחי המשרדים ברמת גן. כך, המחיר הממוצע במכירה בשטחי המשרדים בעיר ירד מ-10.8 אלף שקל למ"ר ברבעון הרביעי של 2012 ל-10.2 אלף שקל למ"ר ברבעון הרביעי של 2013, ירידה של כ-5.5%. במחירי השכירות הממוצעים נרשמה בשנה החולפת ירידה זהה, מ-72 שקל למ"ר בסוף 2012 ל-68 שקל למ"ר בסוף 2013.
בהשוואה לרבעון השלישי של 2013, הירידה המשמעותית ביותר במחירי המכירה הממוצעים נרשמה ברעננה ובפתח תקווה, שם ירדו המחירים בשיעור של 3.2%. על פי הנתונים, בשתי הערים עמדו מחירי המכירה הממוצעים ברבעון הקודם על 9,300 שקל למ"ר וברבעון הנסקר על 9,000 שקל למ"ר. ברמת גן ירדו מחירי המכירה הממוצעים ב-2.8% ברבעון ובתל אביב נרשמה ירידה של 2.2%. במקביל, בתקופה זו נרשמה כאמור ירידה גם במחירי השכירות הממוצעים.
הירידה הגבוהה ביותר נרשמה בדמי השכירות הממוצעים בהרצליה (3.75%) מרמה של 80 שקל למ"ר לחודש ברבעון השלישי של 2013 ל-77 שקל למ"ר לחודש ברבעון הרביעי של השנה. ברעננה נרשמו ירידות בשיעור 3.2% בתקופה האמורה, ברמת גן ירידה של 2.8% ובתל אביב נרשמה ירידה של 2.2%.
"עשויה להיות ירידה בשכירות"
"שנת 2013 אופיינה ברמת פעילות נמוכה יחסית בשוק המשרדים", מסכם ג'קי מוקמל. "בניגוד לשנים קודמות, מרבית העסקאות שנחתמו בשנה זו בוצעו על ידי 'משפרי דיור' שניצלו אזורי היצע ספציפיים כדי לשדרג את רמת המשרדים תוך שמירה על עלויות ולעתים אף השגת חיסכון. היקף הביקוש לשטחי משרדים בשנת 2013 ירד, ובמקביל אנו עדים לגידול מתמשך בהיקף ההיצע. הסקר קובע שבאזור המרכז היקף ההיצע הנוכחי הינו בסדר גודל של 600 אלף מ"ר, מתוכם 250 אלף מ"ר זמינים לאכלוס מיידי. במקביל, נמשך זרם ההיצע המשמעותי כל העת באופן שבכל רבעון או שניים נוסף בניין משרדים חדש למלאי הקיים.
"פתיחה מסיבית של פרויקטים חדשים כבר נותנת אותותיה על יזמי הפרויקטים אשר מוכנים כיום לשאת בחלק מעלויות המעבר של הלקוחות. מנגד, בעלי הנכסים הקיימים מחזרים אחרי אותם גופים או אחרי חברות אשר מתעניינים במעבר ומציעים להם הנחות בשכר הדירה או תנאי תשלום נוחים מבעבר. ככל שלא נראה שינוי מגמה בטווח הקרוב, היקף הבנייה הנוכחי והצפוי ישפיעו משמעותית על נראות העתיד של שוק המשרדים ועשויים להביא לירידה משמעותית בדמי השכירות הקיימים".
