משרדו של יזם הנדל"ן גיא בלושינסקי, שהוא גם דירת יוקרה לדוגמה עם אולם קולנוע פרטי וחדר שינה מפואר, מצליח לייצר את אפקט ה"וואו" המתבקש ממנו. הוא ממוקם בקומה ה-65 של מגדל משה אביב ברמת גן, נפרס על פני 800 מטרים רבועים, קירותיו זכוכית ואת הנוף האורבני הנשקף ממנו אפשר להגדיר בקלות ככזה שמרחיב את ארובות העין למקסימום המנקר.
אולי זאת הסיבה שכאשר בלושינסקי חוזר ומשגר לאורך השיחה סיסמאות דוגמת "לא הכול כסף בחיים", וש"תמיד פחות עניין אותי כמה אני מרוויח", וש"בן אדם לא יכול לאכול בשני מזלגות", הגוף נע באי נוחות כמעט בלתי נשלטת.
אחרי הכול, זה עתה השלימו בלושינסקי ושותפיו רוני מאנה ומשפחת היהלומנים כוזהינוף, השתלטות על אחת הקרקעות הנחשקות, ולבטח המתוקשרות, בשכונת בבלי בצפון תל אביב, תמורת כ-200 מיליון שקלים, תוך שהם מותירים אוויר ליזמית ענבל אור, שכבר השקיעה עשרות מיליונים בשיווק. מה בין זה ובין "דיור בר השגה"?
אבל בלושינסקי בשלו, וגם הדמות שלה זכה לצד מאנה כצמד יזמים שמוכרים מגדלים באוויר ב"ארץ נהדרת", ושאף משמשת אותו בתמונת הפרופיל בחשבון הוואטס-אפ האישי שלו, לא מרתיעה אותו. "אם הפרויקט בבבלי ישווק בתור בניין למיליונרים, אני לא אהיה חלק ממנו", הוא מצהיר, ואפשר שבכך סולל את דרכו החוצה מן השותפות. "יש לי דרך ואני לא מתכונן לסטות מהדרך שלי, והיא שבמקום להרוויח כך וכך אפשר גם להרוויח פחות".
- השותפים שלך - משפחת כוזהינוף ששמה את הכסף - חושבים כמוך?
"אני חושב שיש לי שותפים טובים שם, שמבינים בהחלט את הדרך שלי ומסכימים איתה. גם לי וגם לרוני יש תודה לאל מה לאכול ומה לשתות. אנחנו לא מהיום בתחום וגם לא מאתמול. עשינו דבר או שניים, והחלטנו שאנחנו רוצים לשנות את מחירי הנדל"ן במדינת ישראל. אנחנו לא חזירים. כשאת תראי מה אנו הולכים לעשות בבבלי ותראי את התמחור, את תראי שביחס לכל המחירים והמיקום ועלות הקרקע, המוצר יהיה בהחלט במחיר הוגן".
- תגדיר מחיר הוגן.
"אין לנו עוד תכנון אפילו שאנחנו יודעים פחות או יותר את הקונספט. בבלי קודם כול יתומחר על-ידי מה שאנו רוצים להרוויח ואני מבטיח לך שלא תהיה שום חזירות בעניין".
- כמה אתם רוצים להרוויח?
"הרבה פחות מאשר כל יזם או מארגן קבוצות רכישה אחר".
"לא הכול כסף בחיים"
בעוד שהפרויקט בבבלי עדיין לא ראה אפילו נייר, אנחנו נדרשים להדגמת תפיסת עולמו של בלושינסקי באמצעות היי טאוור בגבעתיים - מגדל במודל של קבוצת רכישה, שהוא ומאנה מובילים ושחברת אשטרום מבצעת, ושעל-פי התכנון יאוכלס ב-2018. בלושינסקי מציג את מחירי הדירות שהוא משווק: 1.88 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים, וקצת יותר מ-2.1 מיליון שקלים לדירת חמישה חדרים.
- אולי בקומה הראשונה.
"דירת חמישה חדרים בקומה ה-20 עולה 2.6 מיליון שקלים. אנחנו מגשימים חלום לאנשים שרוצים לגור במגדל. סתם דוגמה בשביל שתראי כמה אכפת לנו מהלקוחות: אני יודע שאחת הבעיות של הרוכשים היא התשלום עבור אחזקה שוטפת. אז אחד הדברים הראשונים שעשיתי, עוד כשהתחלנו לתכנן את המגדל, היה לחפש חברת ניהול שתנהל את הבניין באותם פסיליטיז של מגדל יוקרה. השגתי חברה מצוינת שלוקחת חצי מחיר ממה שלוקחים היום בכל מגדל אחר בגוש דן, וזאת מבלי להוריד ברמה. אז כן, אפשר לעשות דברים יפים מבלי להיות חזיר. הרווח שלי, מתוך אידיאולוגיה, תמיד היה חצי ממה שאנשים אחרים הרוויחו".
- אידיאולוגיה? אתה איש עסקים, לא?
"לא הכול כסף בחיים, זה המוטו שלי. תמיד עניין אותי פחות כמה אני מרוויח ועניינו אותי יותר היצירה ושאנשים שרכשו אצלי יהיו מרוצים. חשובה לי מאוד טובת הלקוח. קרה עשרות פעמים שהוצאתי מכיסי כדי לשלם חריגות שהיו בפרויקטים, או לעזור ללקוחות שלי שנתקעו. לא מעניין אותי להיות מיליונר ולא טייקון, מעניין אותי להיות בן אדם יוצר. יש כאלה שמפסלים, כאלה שמציירים, אני רוצה לבנות בניינים, ובכל פעם שיש לי בניין שנגמר, אני מרגיש כאילו נולד לי ילד חדש".
"אתה לא נהיה מיליונר"
- כמה אתה רוצה להרוויח על דירה?
"זה נורא שונה מפרויקט לפרויקט. כעיקרון זה 7% מהמכירות".
- אז בוא נעשה חשבון. אמרת שדירה של ארבעה חדרים בהיי טאוור עולה 1.88 מיליון שקל...
"את לוקחת דוגמה לא טובה כי היי טאוור הוא פרויקט ייחודי", הוא קוטע. "לא עשיתי שם דירות קטנות. היי טאוור מתוכנן למשפחות. הדירה הכי קטנה שם זו דירת 4 חדרים 107 מ"ר, כאשר ליד הפרויקט אנחנו בונים גני ילדים. הראש שלי תמיד אמר: בוא נעשה מוצר ייחודי במדינת ישראל, ככה שנוכל לעזור לפתור את בעיית הדיור. אני אבא לילדים. אני לא רואה את הילדים שלי מסוגלים לרכוש היום דירה, וזאת על אף שאבא שלהם מרוויח קצת יותר מהממוצע בשוק. זה כואב לי. באמת כואב".
- איך מורידים את מחירי הדיור?
"אם הייתי בצומת של קבלת החלטות מדינית כלכלית, אני יודע בדיוק איך אפשר להוריד את מחירי הנדל"ן בצורה דרסטית כלפי מטה. הנגיד הקודם (סטנלי פישר), עד כמה שהיה מוערך בקהילה הכלכלית, היה אסון לנדל"ן, ובדיעבד הוכח שלא רק שהוא לא עצר את המחירים עם הגבלת היקף המשכנתאות, הוא גם הביא לעליית מחירים. נעשו צעדים לא נכונים ובדיוק הפוכים ממה שהיה צריך לעשות. במקום להקל, הכבידו: תנו לזוגות צעירים משכנתאות מסובסדות. הבנקים מרוויחים מספיק כסף, הם יכולים להרשות לעצמם לסבסד לזוגות הצעירים את מחירי הדירות ואת המשכנתאות".
- מה דעתך על הנגידה שנכנסה לנעליו, קרנית פלוג?
"אני קורא לה קרנית בלוף".
- למה?
"אם הפתרון שלה לבעיית הנדל"ן זה להעלות שוב את מסי הנדל"ן, אז אנחנו בבעיה. גם ככה המשקיעים משלמים 8%, אז אולי לירות בהם וגמרנו? אם ככה היא הולכת לנהל את כספי המדינה, אז כנראה שאנחנו בצרות וכדאי לעזוב את הארץ".
"ענבל הפסידה כבר"
לאחר ששיווק בהצלחה את פרויקט הטייסים, ברחוב פוריה 4, בלושינסקי לטש עיניים למגרש בפוריה 5. "נכנסנו למשא ומתן לקחת שם הסכם אופציה", הוא מספר, "ויום אחד מודיע לי בעל המגרש שהוא רוצה לבטל את האופציה באמתלות שונות. הוא לא השאיר לי הרבה ברירה, ויתרתי, וקיבלתי את הכסף בחזרה. מה מתברר? שהגיעה גברת בשם ענבל אור והציעה לו 1.5 מיליון שקל יותר ממני על המגרש. זו אנקדוטה יפה. תמיד צחקתי שאני את הבניין שלי אכלסתי לפני ארבע שנים, היא עד היום לא התחילה לבנות. לא בגללה, כל הצרות של העולם נפלו עליה שם".
- אז בבלי זאת הנקמה המתוקה שלך?
"אנחנו לא אנשי נקמה. כשחתמנו על העסקה של בבלי, כולם חשבו ששמחנו לאידה. אצלי אישית, השמחה הייתה מהולה בכאב, אפילו שהיא לקחה לי פעם מגרש. ממש כאב לי לראות שקולגה הפסידה כסף, והיא הפסידה פה הרבה כסף. אני ממש לא הייתי מאושר. נורא-נורא הפריע לי. היא הייתה פה אחרי יומיים, לאחר שביקשנו שתבוא, כי הייתי חייב להגיד לה שאני כואב את כאבה".
*** סייע בהכנת הכתבה: אורי חודי
