עו"ד מיכל גלקין גולן / צילום: תמר מצפי
הכירו את סעיף 119 א' לחוק התכנון והבנייה, הסעיף הפשוט והלא ידוע, שיכול היה לחסוך עשרות עתירות ועררים שמוגשים בכל שנה כנגד ועדות מקומיות, בטענה שנתונים תכנוניים מהותיים הנוגעים לבתיהם של התובעים, היו נסתרים מעיניהם. הסעיף מחייב את הוועדות המקומיות לתת תמורת 200 שקל את כל המידע התכנוני הרלוונטי הנוגע לנכס מסוים. פשוט מאוד.
"במקרים של בתים צמודי קרקע מדובר במידע קריטי", אומרת עו"ד מיכל גלקין גולן, המכהנת כיו"ר ועדת הערר המחוזית מרכז, בראיון ל"גלובס". "לפעמים צווי הריסה לא תמיד רשומים והבעלים או רוכש הנכס לא תמיד מודעים לכך. לצערי, עורכי דין אינם מכירים את הסעיף הזה, וחבל, כי נוסף לוודאות הרבה ששימוש בסעיף הזה מעניק, הוא גם מהווה תעודת ביטוח. לוועדה מקומית יהיה הרבה יותר קשה לטעון שקיבלה החלטה סותרת למצב קיים ושינתה את דעתה, כאשר היא בעצמה נתנה מידע תכנוני אחר. אנחנו בוועדת הערר מאוד מעודדים שימוש בסעיף הזה. אלה הם כלים שקבע המחוקק להבטחת השקיפות".
לאחר שבע שנים בתפקידה כיו"ר הוועדה, עומדת גלקין גולן לסיים את תפקידה ולחזור לשוק הפרטי, שאינו זר לה. טרם מינויה ליו"ר ועדת הערר המחוזית הייתה גלקין גולן שותפה במשרד עוה"ד יגנס-טויסטר-בירן (שהתפרק מאז). "ללא ספק יש יתרון ליו"ר ועדת ערר אחרי שהיה בשטח, וידע גם לייצג מתנגדים לתוכנית, וגם לייצג יזמים של תוכנית, ולהכיר את המציאות משני צדי המתרס", אומרת גלקין גולן, שבשנה וחצי האחרונות כיהנה גם כמ"מ יו"ר ועדת הערר בחיפה.
מחוז מרכז חולש על שטח נרחב שבין גבולות חדרה לגדרה, וכולל ערים גדולות כמו נתניה, ראשון לציון, כפר סבא, הוד השרון, רעננה, פתח תקווה ומודיעין, קיבוצים ומושבים רבים וכן יישובים ערביים דוגמת טירה, טייבה וקלנסואה.
אל ועדת הערר המחוזית שבראשה עומדת גלקין גולן מגיעים בכל שנה בממוצע כ-400-500 תיקים שברובם מתקבלת החלטה עוד באותו יום.
להקדים תכנון למעשה
ועדת הערר נותנת עדיפות ברורה לעמידה בתוכניות תקפות. במקרה אחד שהגיע להכרעתה של הוועדה בראשותה של גלקין גולן, ביקשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יהוד לשנות את תקן החניה בבניינים חדשים מ-1.5 חניות לדירה, ל-2 חניות לדירה, בלי לשנות את תוכנית בניין העיר שלה. חברת אאורה ישראל, שרכשה קרקע בעיר להקמת פרויקט מגורים וערכה את התחשיב הכלכלי של הפרויקט על פי התוכנית התקפה בעיר, שכוללת 1.5 חניות לכל דירה, הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז כנגד החלטת הוועדה המקומית שלא להנפיק לפרויקט היתר בנייה ללא תקן החניה המוגדל. גלקין גולן קיבלה את הערר והורתה לוועדה המקומית להנפיק היתר בנייה לפרויקט שתואם את הוראות תוכנית בניין העיר התקפה.
במקרה אחר החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה כי אזור התעשייה בעיר רווי בתחנות דלק וכי היא מעוניינת לשנות את המדיניות הקיימת ולאסור על הקמת תחנות דלק חדשות בעיר. "הוועדה אישרה לבעל קרקע להקים תחנת דלק על המגרש, ולאחר מכן שינתה את דעתה וסירבה להנפיק ליזם היתר בנייה", אומרת גלקין גולן. היזמית, חברת שובלים, הגישה ערר - והערר התקבל. "אם ועדה מקומית סבורה שהיא רוצה לשנות את המדיניות ולאסור על הקמה של תחנות דלק נוספות בעיר, שתואיל ותשנה את תוכנית בניין העיר שלה".
"תוכנית עתידית אשר טרם הופקדה ואף לא פורסמה הודעה בגינה הינה בבחינת כוונה נסתרת מן הציבור", ציינה גלקין גולן בהחלטה. "אין ולא ראוי שיינתן לכוונות תכנוניות מעמד המשנה מצב תכנוני תקף. תוצאה האחרת עלולה להביא לאבסורד לפיו לכוונות תכנוניות, דמיוניות ככל שיהיו, תהיה משמעות אופרטיבית". גלקין גולן קבעה כי ההיפוך בעמדת הוועדה לוקה בהעדר סבירות קיצונית, וציינה כי היא מקווה שלהבא הוועדה המקומית "תקדים תכנון למעשה". עוד קבעה גלקין גולן כי אין חולק שבסמכות הוועדה המקומית לשנות מדיניות תכנונית אולם שינוי זה צריך להיעשות כחוק.
במקרה נוסף, פסלה ועדת הערר של גלקין גולן תוכנית לשינוי בינוי בשדרות החשמונאים במודיעין, לאחר שהבינוי הקיים לא הוכיח את עצמו מבחינה שיווקית. הוועדה המקומית אישרה תוכנית להסרת 400 יחידות דיור מתוך 1,000 קיימות, וכנגד ההחלטה עתרה החברה להגנת הטבע בטענה כי הוועדה המקומית "קברה" מאות יחידות דיור מתוך מטרה לניידן בהליך אחר לשטח מחוץ לתוכנית. גלקין גולן קיבלה את הערר ומסבירה היום: "ניודן של הזכויות שם חייב לדעתנו תוכנית שתבהיר ברחל בתך הקטנה את מיקומן ותעבור בשבט ביקורתו של הציבור בהליך ההפקדה, שאם לא כן הן עלולות לרדת לטמיון או לחלופין יכפו אותן על הציבור במיקום פחות מתאים".
רציפות ליזמים
חלק ניכר מהתיקים שמגיעים אל שולחן ועדת הערר המחוזית, מספרת גלקין גולן, עוסקים למעשה באותו תיקון 43 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בשנת 1995 והעניק זכויות נוספות לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שהיו עד אז ברשות הוועדות המחוזיות. התיקון, שנחשב אז ל"מהפכני", נדון בבתי המשפט עם השנים, ויש שאמרו כי נחלש על ידי פרשנות חלק מבתי המשפט כפי שהתבטאה בפסיקה, אך כיום השאלות שמעלה התיקון הופכות שוב רלוונטיות עם אישורה של "רפורמת הפרגולות" וחיזוק מעמדן של הוועדות המקומיות.
"השאלה שנשאלת היום בוועדות הערר היא - איך כן, ולאו דווקא למה לא", אומרת גלקין גולן. "אנחנו דורשים מהרשויות המקומיות להסביר איך לנצל זכויות מוקנות. בוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שרונים למשל, היתרי בנייה לפרויקט בנייה ברמת אמיר בקדימה-צורן, כמו גם בוועדה המקומית זמורה בנוגע ליישוב אירוס, במחלוקת שהגיעה לוועדת הערר, קבענו לוחות זמנים להוצאת ההיתרים ומתן טפסי 4. הנושא של הגברת שקיפות ו-וודאות גם הוא מהותי מאוד. אם יזם הסתמך על מידע בוועדה המקומית ואז היא שינתה את דעתה, המגמה היא לאפשר את אותן זכויות שהיזם הסתמך עליהן כאשר רכש את הקרקע.
"במקרה שהובא אלינו בעבר בעניין פרויקט לדיור מוגן ביד בנימין, היזמים, תושבי חוץ, הסתמכו על מכרז של המינהל ותיאום בינוי עם הוועדה המקומית. לימים, זו שינתה את דעתה והחליטה שיש לבנות שם בית אבות ארכאי שאינו תואם את אותם עקרונות שעליהם הסתמך היזם, מחשש שאותן יחידות תהפוכנה ליחידות דיור רגילות. אנו התערבנו בהחלטה, נקטנו שורת צעדים שהבטיחו לדעתנו את השימוש לדיור מוגן בלבד, ואפשרנו את אותו דיור מוגן פרוש שהובטח מלכתחילה".
הוועדה תורחב
בעניין תמ"א 38 אומרת גלקין גולן: "עמדת ועדת הערר כלפי תמ"א 38 היא כעיקרון עמדה אוהדת, שכן מדובר בפתרון ייחודי ויחיד שקבע המחוקק להצלת חיי אדם. יחד עם זאת, יש ליישם את התמ"א בהתאמה לתנאי המקום. גם במסגרת זו אנו דורשים מהוועדות ליישם עקרונות בשקיפות ובמסגרת תוכניות, ולא באמצעות אימוץ עקרונות אד הוק. כך, למשל, חייבנו ועדות מקומיות לנצל את אותה סמכות הנזכרת בסעיף 23 לתמ"א להכנת תוכנית שתקבע עקרונות ספציפיים, על מנת לטפל באזורים שבהם לא ניתן או נכון תכנונית לאפשר תוספת זכויות, ולא במסגרת מדיניות שאינה נבחנת על ידי הציבור, וחלקן כמו רחובות ופתח תקווה אף הרימו את הכפפה ופעלו כך".
באשר לרפורמה שתעניק סמכויות נרחבות יותר לוועדות המקומיות מסבירה גלקין גולן, כי ועדת הערר תשב בהרכב מורחב יותר מההרכב הנוכחי. כיום הוועדה מורכבת מיו"ר, נציג עמותת האדריכלים שמואל חכים, נציגת מתכננת המחוז מירה מוסקוביץ' ושני נציגי ציבור - עמירם גלילי ודודו כהן.
"בהרכב החדש יתווספו לוועדת הערר נציגי משרד השיכון, משרד התחבורה והמשרד להגנת הסביבה", אומרת גלקין גולן. "הדבר יאפשר לראות את הדברים בצורה יותר רחבה. הרבה תיקים שנדונים היום בוועדה המחוזית יידונו בוועדות המקומיות ותהיה זכות ערר. אם יזם מבקש להגדיל אחוזי בנייה והוועדה המחוזית דוחה אותו, הוא צריך לבקש רשות ערר למועצה ארצית, ואם נדחה, בבקשה או בערר, הוא יכול להגיש עתירה מנהלית. כאן נפתחת ערכאת ערר בזכות, ויש לקוות כי העומס לא ייצור פקק בוועדות הערר".
השכונה החדשה בבאר יעקב: הוועדה מתערבת במירוץ
נושא מהותי נוסף שבו הכריעה ועדת הערר בראשותה של גלקין גולן עסק ב"מירוץ ל-1,000 היתרי הבנייה" בשכונה החדשה בבאר יעקב. כידוע, תוכנית בניין העיר לשכונה חדשה בדרום מערב היישוב, שבה מתוכננת הקמתן של אלפי יחידות דיור, קובעת שלביות שיונפקו 1,000 היתרי בנייה בשלב הראשון, ואחריהן כל היתר בנייה נוסף יינתן רק לאחר השלמת עבודות להקמת קו ביוב חדש ליישוב, ולשדרוג והרחבה של מט"ש איילון.
יזמים רבים שמחזיקים קרקעות בבעלותם ביישוב, יודעים זאת היטב ועל כן רוצים להיכלל בהיתרים להקמת אלף הדירות הראשונות. בחודש מארס 2013 קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק, שבתחומה נמצא היישוב באר יעקב, כי היתרי בנייה ל-1,000 יחידות דיור הראשונות בשכונה החדשה בבאר יעקב, יונפקו על פי הבקשות שיהיו הראשונות להשלים את כל התנאים למתן ההיתר.
קבוצת יצחקי התנגדה לקביעה, וטענה כי יש להוציא היתרים בכל שלב ביצוע על פי החלק היחסי של כל בעלי הזכויות ולא כפי שקבעה הוועדה.
הוועדה המקומית החליטה שלא לשנות את עמדתה וזאת לאור הצורך שהיא רואה במימוש מהיר של התוכנית. יצחקי פנתה אל ועדת הערר המחוזית בטענה כי ההחלטה פוגעת בשוויון ורומסת את זכותו של החלש, מאחר שלחברות יזמיות גדולות יש משאבים גדולים בהרבה כדי לעמוד בדרישות להיתר, מאשר ל"פרדסן חסר ניסיון". עוד בטענה יצחקי כי הפתרון צריך להיקבע על פי יחס האחזקה של בעלי קרקע בקרקע בכל שלב ושלב.
מנגד טענו חברות נדל"ן שכבר הגישו בקשות להיתר בנייה כמו קרדן נדל"ן, רוטשטיין, אלמוג כדאי, צרפתי, גבסו וחלקן אף אושרו, כי אין יסוד משפטי לשריון יחידות דיור, לאחר שפעלו במרץ להשלמת התנאים להוצאת היתר בנייה.
ועדת הערר בראשות גלקין גולן החליטה לדחות את הערר של קבוצת יצחקי וציינה כי הוועדה לא התרשמה שמדובר ב"חזקים" העושקים זכויות של חלשים, אלא בכל המקרים מדובר בבעלי זכויות בקרקע שהיו רשאים להגיש בקשות להיתר בנייה באותה מידה, ויש לאפשר קידום מימוש התוכנית.