תל אביב / צילום: איל יצהר
איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית שבאיגוד לשכות המסחר הגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה בעניין תכניות רובע 3 ורובע 4 החולשות על רוב מרכז תל אביב, שאושרו לאחרונה בוועדה המחוזית מחוז תל אביב.
הערר מתייחס לעשרות סעיפים שאושרו בדוח החוקרת שמונתה מטעם הוועדה המחוזית לשמיעת ההתנגדויות לתכניות אלה, וזאת משום שהשינויים שהוכנסו על פי המלצתה אינם מספקים, כך טוענים המעררים, ולא יאפשרו התחדשות עירונית משמעותית במרכז תל אביב.
על פי מגישי הערר, בתחום רובע 3 לא תהיה כלל היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של הריסה ובנייה בשל מגבלות גובה מחמירות ובתחום רובע 4 קיימת היתכנות גבולית במגרשים מסוימים. במקביל מגישי הערר מוסיפים וטוענים כי התכניות כוללות בעיות רבות שעשויות להכשיל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בין היתר בשל הוראות שימור מחמירות בתחום אזור ההכרזה של אונסק"ו ובסעיפים מסוימים אף מחוצה לאזור זה.
עוד בעיה אותה מציפים מגישי הערר מקבלת משנה תוקף בימים אלו של לחימה במסגרת מבצע "צוק איתן" כאשר לדבריהם תוכניות הרבעים אינן מאפשרות הקמת ממ"דים במקרים רבים בשל מגבלות תכנון.
"תוכנית הרובעים של תל אביב מגבילה תכנונית את אפשרות לתכנן חדרי ממ"ד לדירות קיימות בעת תכנונה ומימושה", מסביר איל אוכמן, יו"ר ארגון תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב. "המרחק בין קווי הבניין הצידיים במרכז תל אביב, לרוב אינו עולה על 3 מטרים וקווי הבניין האחוריים לרוב אינם עולים על 5 מטר. תוכנית הרובעים של תל אביב ומדיניות הרשות בכל איזור מרכז תל אביב (רובעים 3,4,5,6) היא לאפשר תכנון ממ"ד עד 2 מטר מקו המגרש. זאת אומרת שממ"ד המתוכנן בצידי הבניין יכול לבלוט רק מטר וממ"ד המתוכנן בעורף יכול לבלוט במקסימום 2 מטר.
המשמעות היא שבשני המקרים בפעמים רבות לא ניתן לתכנן ממ"ד תקני. כחלק מהתנגדויות שהוגשו על תוכנית הרובעים, ביקשנו לאפשר תכנון ממ"ד עד קו אפס (קו המגרש) דבר המקובל על רוב הרשויות בגוש דן ומתוך הבנת החשיבות למיגון התושבים במרחבים מוגנים זמינים ונגשים. התנגדויות אלה לא התקבלו על ידי הועדה המקומית ולא על ידי הוועדה המחוזית וכרגע ידונו בערר שהוגש למועצה הארצית".
עוד הוסיף אוכמן ואמר: "תוכנית הרובעים עתידה לחדש את רוב מרכז תל אביב בעשרים השנה הקרובות ואם לא יהיה שינוי בסוגיית קווי הבניין לממ"דים, בניינים רבים, גם אם יחוזקו במפני רעידות אדמה, לא יכללו ממ"ד. אף אחד לא יודע להעריך מתי יסתיים הסבב הנוכחי וכמה סבבים עוד יהיו ולכן אנחנו מקווים שהמועצה הארצית תשכיל לקבל את הערר ולשנות את ההגבלות על בניית ממ"דים" .
"המלחמה בין מוסדות התכנון עצמם מעידה על כשל"
לדברי אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית שבאיגוד לשכות המסחר ומנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת עשרות פרויקטים בתחום תכניות הרובעים: "התכניות עדיין מעדיפות שימור בניינים על פני התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. לצערנו נותרו בדוח החוקרת עשרות סעיפים גדולים וקטנים בעיתיים מאוד שימנעו חיזוק מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים.
"בכתיבת הערר סרקנו את דוח החוקרת שהינו מסמך ארוך ומורכב סעיף סעיף ומצאנו בעיות רבות שלא בהכרח קופצות לעין בקריאה ראשונה. כמובן שדרשנו לאפשר תוספת גובה למבנים כדי לאפשר תמריץ זכויות אמיתי לקידום פרויקטים, אבל התייחסנו גם לסעיפים קטנים כמו מסתורי כביסה ותכנון אזור קומת העמודים בבניין שיכולים להכשיל פרויקטים כל עוד לא יתוקנו. בשורה התחתונה, יוצרות התוכניות שינוי מינימאלי בהתאם למדיניות של עיריית תל אביב לאזורים אלה ונותנת עדיפות לעשרות הוראות עיצוביות מאוד בעייתיות, במקום לשחרר חסמים ולתת למרכז העיר את תנופת ההתחדשות לה הוא זקוק נואשות. אני מקווה שאת מה שלא הצלחנו לשפר במסגרת ההתנגדות לוועדה המחוזית נצליח לתקן בערר למועצה הארצית".
עוה"ד עפר טויסטר ושילה הרשקוביץ ממשרד עו"ד עפר טויסטר שבאמצעותם הוגש הערר, היקף ההתנגדות מעיד על היקף הבעייתיות של תכניות הרבעים. "התכניות מלכתחילה לא תיעדפו די הצורך את ההתחדשות העירונית וככל שיורדים לפרטיה מבינים זאת", אומרים עורכי הדין, "בנוסף, ראוי לתת את הדעת להליך החריג שבו הוועדה המחוזית מפקידה תכניות שיזמה הוועדה המקומית ואחר כך הוועדה המקומית מגישה התנגדות לאותה תכנית עצמה וגם מערערת על החלטת המחוזית למועצה הארצית. אחר כך מתפלאים למה תכניות לא מתקדמות ולא מקבלות תוקף. העובדה שבנוסף לעימותים הלגיטימיים שבין יזמים לבין מוסדות תכנון לגבי תכנן של תכניות יש "מלחמה" בין מוסדות התכנון עצמם, מצביעה על כשל".
גם עו"ד אוריאל לין, נשיא איגוד לשכות המסחר, התייחס לערר ואמר כי: "מקרה זה מוכיח כי יש לצמצם את סמכויות הרשויות המקומיות בכל הקשור בהחלת תמ"א 38. מדובר באחד הרעיונות המוצלחים שהגתה ממשלת ישראל המשלב בין הגדלת היצע הדירות למגורים והשבחת הדיור יחד עם המטרה המרכזית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אך למרות שמדובר בתוכנית לאומית בעלת חשיבות עצומה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בשנתיים האחרונות חווים היזמים העוסקים בתחום והדיירים קשיים במימוש מיזמי תמ"א 38 בעיר תל אביב, וזאת לאור אי הוודאות השוררת לאחר הפקדת התכניות עבור רובעים 3 ו-4 בעיר".
את הערר הגישו החברות אגם שביט יזמות בנדלן בע"מ, אנשי העיר - התחדשות עירונית ותמ"א 38, אקו סיטי אס.אל יזמות ובניה בע"מ, התחדשות אורבנית ייזום ונדל"ן בע"מ, י.ח גרינברג פיתוח ובנייה בע"מ, ינושבסקי א. הנדסה ובניין בע"מ, תל דן יזמות ונדל"ן בע"מ ומשרד האדריכלים CPSL.