***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית
אתם מתגוררים בבניין ישן, בלי מעלית וממ"דים? סביר להניח שהבניין עומד בתנאים לביצוע תמ"א 38 (תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה). מהרגע שוועד הבניין החליט כי הוא רוצה לקדם פרויקט לחיזוק המבנה יש לא מעט שלבים לעבור ולא מעט בדיקות לבצע כדי להבין האם הבניין עומד בקריטריונים הדרושים ומה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. להלן מורה נבוכים למי שרוצה ליזום תמ"א 38 בבניין בו הוא מתגורר, מהשלבים הראשוניים של התהליך ועד לנקודות הקטנות שיש לשים אליהם לב.
מתחילים - מה לבדוק?
ראשית, בעלי דירות בבניין שמעוניינים לקדם את התהליך כדאי שיבדקו האם המבנה זכאי להטבות של תמ"א 38, כלומר, האם הוא קיבל היתר בנייה לפני הראשון לינואר 1980. כל בניין מגורים בישראל שנבנה לפני השנתון הזה נכנס לתוכנית. מדובר בבדיקה פשוטה שניתן לבצע בפנייה למחלקת ההנדסה בעירייה וסביר להניח שבעלי דירות ותיקים ידעו להגיד מתי הוא נבנה גם בלי לפנות לעירייה.
לאחר שהתברר כי ישנה זכאות לביצוע הפרויקט, מתפצלת הדרך לשני מסלולים מרכזיים: האחד, פרויקט תמ"א 38 אותו יוזמים בעלי הדירות באמצעות ועד המרכז את הפעילות. מסלול שני - יזם או גורם אחר שפונה לבעלי הדירות ומציע לקדם את הפרויקט.
בשני המקרים יש הרבה דברים משותפים, אך הדבר החשוב ביותר שיש לתת עליו את הדעת הוא סל הזכויות של הבניין והדאגה לאינטרס של בעל הדירה.
במסלול הראשון, הדיירים מתחילים לגבש את הפרויקט והשלב הראשון צריך להיות אסיפת דיירים בה יש לברר האם יש הסכמה מכלל בעלי הדירות. אם יש הסכמה של 100% מבעלי הדירות - המצב מצוין והוא יקל גם על השלבים הבאים. אם אין הסכמה גורפת צריך לדעת שגם הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות מספיקה על פי החוק, אולם צריך לדעת מראש שהמתנגדים לא יעשו חיים קלים לשאר הדיירים, אם מסיבות מוצדקות ואם לא, והרבה יזמים יוותרו על הפרויקט כדי לא להיקלע לסכסוכים שיעכבו או אף יבטלו את הפרויקט.
יש הסכמה?
אי הסכמה של חלק מבעלי הדירות היא מציאות די שכיחה ולא מעט בעלי דירות מתנגדים בשלב הראשוני. אך צריך לזכור שלאחר שבעלי הדירות שומעים את בעלי המקצוע ומקבלים הסבר מפורט אודות הפרויקט, במקרים רבים הם משנים את דעתם. מסיבה זו אסור להתייאש אם המתנגדים צצים כבר בישיבת הדיירים הראשונה.
לאחר שיש הסכמה על קידום תהליך בבניין, כדאי ורצוי לבחור ועד שיטפל בכל הנושאים הקשורים בפרויקט.
צריך לדעת מראש - תמ"א 38 היא תהליך ארוך ולא פשוט ומי שנבחר לעמוד בראש הועד צריך לדעת זאת ולהיות מוכן להשקעה ניכרת של זמנו הפנוי. השלב השני הוא למצוא עורך דין שבקיא בתמ"א 38. השנה ימלאו 10 שנים לאישורה של תמ"א 38 ולמרות שאין עדיין הרבה בניינים שחוזקו יש לא מעט בעלי מקצוע שמתמחים בתחום. באותו הזמן, יש גם הרבה בעלי מקצוע שזיהו שמדובר בתחום מתפתח ויש לברור בין שלל ההיצע את מי שיש לו ניסיון מוכח בתחום.
הדבר נכון לגבי כל בעל מקצוע איתו מתקשרים בעלי הדירות בזמן הפרויקט, החל מעו"ד, דרך שמאי מקרקעין ועד ליזם או קבלן ביצוע. מכל אחד צריך לדרוש ניסיון מוכח, כתובות של פרויקטים בהם טיפל ומספרי טלפון של לקוחות שעברו איתו את התהליך. גם בדיקה עצמאית של הפרויקטים מצד בעלי הדירות לא תזיק וביקור בפרויקט שעובר או עבר חיזוק, ונקישה על כמה דלתות בבניין, תוכל מאוחר יותר לאפשר לכם לישון בשקט בזמן שתפקידו את הבניין שלכם בידי בעלי המקצוע.
הזוית המשפטית
לאחר שכירת עו"ד יש לנסח חוזים להסכמה על ביצוע הפרויקט ולנסות להבין במידת האפשר מה ניתן לבצע בבניין, מה הזכויות המוקנות על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), אילו תמורות ניתן לבקש מהיזם ומה ההיתכנות הכלכלית לביצוע הפרויקט בבניין. נקודה חשובה נוספת לדון עליה עם העו"ד היא כל נושא הבטוחות. מה קורה אם הקבלן נתקע? מה עושים במקרה ואין כסף להשלמת הפרויקט? באילו פטורים ניתן להשתמש במסגרת הפרויקט בהיבט המיסויי ועוד. מדובר בדברים חשובים שיש להקדיש להם את הזמן הראוי.
לאחר שנבחר עו"ד שמסייע לדיירים בקידום הפרויקט ניתן להרחיב את סל בעלי המקצוע. ניתן לשכור שמאי מקרקעין שיבדוק מה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כדי להגיע מוכנים למו"מ עם היזם, מהנדס שיקבע מה דרך החיזוק האופטימאלית וגם יועץ ביטוח שיקבע מה הפוליסות שיש לעשות בהם שימוש כדי להגן על בעלי הדירות שעומדים לגור באתר בנייה. לגבי נחיצות כל בעלי המקצוע, כל אחד מהם יועיל בתחום התמחותו. יש כאלו שיגידו שזה מחויב המציאות ויש אחרים שיטענו שמדובר בהוצאה מיותרת ובבירוקרטיה נוספת. גם כאן תמיד כדאי להתייעץ עם בעלי דירות שכבר עברו את התהליך.
אנשי המקצוע
מבחינת ההיבט הכספי של כל אחד מבעלי המקצוע, בדרך כלל מי שנושא בסופו של דבר בעלות הוא היזם או הקבלן שנבחר בשלב מאוחר יותר לבצע הפרויקט, אבל הדברים הללו צריכים להיות מעוגנים בחוזה מול בעלי המקצוע וגם מול היזם. בנוסף תמיד צריך לזכור שיכולה להיות בעיה של ניגוד ענייניים בין בעל מקצוע שמייצג את בעלי הדירות מחד אך מקבל את התשלום מהיזם מאידך. יש לבעיה זו פתרונות כאלו ואחרים אבל על ועד הבניין להחליט מה הדרך בה יבחר לפעול.
לאחר שגובש הסכם, ההיתכנות הכלכלית ברורה יחסית וכך גם התמורה האפשרית לבעלי הדירות, ניתן לפנות ליזמים וקבלנים לקבלת הצעות. ככל שהבניין אטרקטיבי יותר כך יגדלו פניות הקבלנים כדי לבצע הפרויקט. גם בנקודה זו חשוב להדגיש כי הניסיון משחק תפקיד חשוב מאוד. כל יזם שמבטיח הרבה מאוד אך לא ביצע פרויקט של תמ"א 38 מגלם סיכון. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאוד וגם קבלנים שבנו פרויקטים רגילים גדולים או מורכבים לא מבינים את התמונה המלאה עד שלא נכנסו לפרויקט שכזה.
מתי מתפשרים?
יש לא מעט חברות שכבר פועלות בענף ולכן כדאי למצוא מישהו שכבר התנסה בתהליך על בניין אחר. במסגרת המשא והמתן עם היזם או הקבלן יש לשמור על האינטרס של בעלי הדירות אולם גם לדעת שבשורה התחתונה, ייתכן ויהיה צורך להתפשר על תמורה כזו או אחרת כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל. לא תמיד מדובר בהתעקשות של הקבלן שרוצה להרוויח יותר אלא גם במגבלות תכנוניות של הפרויקט שיקבעו האם ניתן לבצע אותו או לא.
כדאי תמיד לזכור שעדיף לקבל תוספת קטנה יותר במ"ר בדירה, לוותר על מחסן או חניה, מאשר פרויקט שכלל לא יוצא לדרך. במקביל, בכל הקשור לתמורה ולתכנון אפשר לנהל משא ומתן אבל בסוגיית הבטוחות לבעלי הדירות יש לדאוג שהכל מובן ומוסכם מראש ולא לאפשר חריגות.
כאמור, מסלול נוסף של קידום פרויקט תמ"א יכול להתחיל מפנייה של יזם או קבלן לבעלי הדירות בבניין. מדובר בהליך מעט שונה אולם גם כאן יש לבדוק היטב מה ההצעה ולהתקדם לאט ובליווי גורמי מקצוע מתאימים. גם במקרה הזה יש לשכור עו"ד שיעמוד על זכויות בעלי הדירות וגם במקרה הזה יש לבחון היטב את ההצעה שמגיש היזם, בעיקר האם היא תואמת את המציאות התכנונית האפשרית וגם את מה שמאפשרת הרשות המקומית לבצע.
חשוב להדגיש שלעיתים לא יהיה זה יזם או קבלן שיחתים בעלי דירות על ביצוע פרויקט. יש לא מעט גורמים בתחום הזה שפועלים כדי למצוא בעלי דירות שיחתמו על מסמך שיעיד על הסכמה לביצוע פרויקט. עם המסמך הזה יכול אותו גורם לפנות ליזם או קבלן ולהציע לו שיתוף פעולה או לחלופין לרכוש ממנו את הרשימה. מומלץ לא לחתום על אף מסמך, גם כזה שנראה פשוט או לא מזיק, בכל הנוגע להסכמה או קידום פרויקט במבנה. רצוי שחתימה על מסמך תתבצע רק בייעוץ עם עו"ד מטעם בעלי הדירות שיבחן האם מדובר בעסקה אמתית.