***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית
האם דייר שחתם על הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 זכאי להגיש התנגדויות לביצוע המיזם מול מוסדות התכנון? האם דייר כזה זכאי להישמע בטענה שלא הבין את משמעות חתימתו על גבי ההסכם? על שאלות אלה השיב לאחרונה בית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרת תביעה לאכיפת הסכם לחיזוק, שיפוץ והרחבה לפי תמ"א 38 אשר הוגשה על ידי חברה קבלנית נגד חלק מדיירי בניין באשדוד (ת.א. 29962-04-13 שלום בחיילך בע"מ נ' קירייצ'וק ניקולאי).
החברה הקבלנית טענה כי התקשרה כדין בהסכם עם מרבית בעלי הדירות בבניין. ואולם, לאחר ההתקשרות התברר לה כי חלק מן הדיירים אשר חתמו על ההסכם, פעלו בניגוד להסכם והגישו התנגדויות למיזם בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ואצל המפקח על רישום המקרקעין ולמעשה חזרו בהם מן ההסכם.
הדיירים הנתבעים טענו מאידך כי החברה הקבלנית ונציגיה הטעו אותם, ניצלו את אי שליטתם בעברית והחתימו אותם על הסכם בלתי הוגן שתוכנו לא היה נהיר להם. עוד טענו הדיירים, כי ההסכם שגובש עמם אינו תקין וחד צדדי וכי בעת שחתמו עליו סברו כי תכליתו רק בקידום המהלכים מול העיריה.
בהכרעתו קבע בית המשפט כי ההסכם משקף את המסגרת המקובלת בהסכמים מסוג זה: היזם התחייב לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, לשפץ את חזיתות הבניין, לחדש ולשדרג את מערכות הביוב והחשמל, להוסיף לבניין מעלית וכן לבנות ממ"דים ומרפסות.
כנגד שירותי בניה אלו זכאי היזם לקבל את זכויות הבניה הנדרשות לשם הוספת קומות על גג הבניין, בניית דירות חדשות ומכירתן לצדדים שלישיים. נקבע גם כי היזם נהג כדין כאשר פעל בהתאם להסכם לשם רישום הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין אשר תכליתן איסור ביצוע עסקאות נוגדות בממכר, קרי, איסור ביצוע עסקאות באותו חלק ברכוש המשותף שאליו משוייכות זכויות הבניה הנדרשות לביצוע הפרויקט.
בית המשפט קבע כי חתימתם של הדיירים הנתבעים על הסכם ההתקשרות, שהינו הסכם רחב ומפורט הנושא 21 עמודים, מעידה כי התקיים אצל הדיירים "יסוד גמירות הדעת" הנדרש לשם השתכללות חוזה מחייב. בית המשפט דחה את טענות הדיירים לפיה חלקם אינם דוברים את השפה העברית וכי חתמו על ההסכם מבלי שהבינו את משמעות האמור בו.
בית המשפט חזר והדגיש את ההלכה שנקבעה בשעתו בהקשר זה על ידי בית המשפט העליון לפיה חזקה על מי שחותם על חוזה כי הבין את תוכנו. אדם אינו יכול להישמע בטענה כי חתם על מסמך מבלי לקראו תחילה ומבלי לדעת את תוכנו.
אם לא ניתנה לו הזדמנות לקראו תחילה, צריך היה להימנע מלחתום ואם לא קראו מסיבה אחרת או ללא כל סיבה, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד ורואים אותו כאילו לקח על עצמו מרצון את הסיכון הכרוך בחתימתו על מסמך סתם. לפיכך, משחתמו הדיירים על ההסכם עם היזם, חובה עליהם לקיימו ולפעול בהתאם להוראותיו והם אינם רשאים להתנגד לביצועו מול מוסדות התכנון או בכל דרך אחרת.
הכרעתו של בית המשפט בעניין זה חשובה לכל דייר העומד בפני התקשרות עם יזם ומדגישה את סופיותה של חתימת הדיירים, על מערך ההסכמים מול היזם. מערך ההתקשרות בין יזם לבין דיירים חולש על נושאים רבים, המנוסחים במאות סעיפים, ונפרשים על פני עשרות עמודים של חוזה הבסיס. לכך מתלווה שורה ארוכה של נספחים להסכם אשר בסופו של דבר מרכיבים מערך הסכמי עב כרס. מתכונת ההתקשרות הינה מטבע הדברים מורכבת ודורשת הסתייעות בעורך דין מטעם הדיירים שהינו בעל ידע וניסיון בתחום.
חתימתו של הדייר על גבי ההסכם מהווה אישור לכך כי החותם קרא והבין את משמעות התקשרותו ולאחר שחתם - יהיה מחויב בחתימתו. לפיכך, בטרם ההתקשרות, חייב הדייר לעשות מאמצים להבין את תוצאות חתימתו, את הזכויות להן יהיה זכאי כתוצאה מן ההתקשרות אך גם את החובות והמגבלות אשר יחולו עליו כתוצאה מן ההתקשרות.
*** הכותב הינו שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לביצוע תמ"א 38