בכמה תמ"א 38/1 תעלה את ערך הדירה שלכם? / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א
מימוש פרויקט תמ"א 38 טומן בחובו הרבה מאד תהליכים מורכבים ויחודיים שלא מתקיימים בפרויקט נדל"ן רגיל. התהליך האופייני ביותר בתחום וכזה שלא קיים בפרויקט נדל"ן רגיל, הוא תהליך התקשורת, המסחר והחתימה על הסכם התקשרות עם בעלי דירות בפרוייקט.
לצורך החיבור והגישור בין בעלי דירות לחברות יזמיות, קמו מספר לא מבוטל של פלטפורמות מנהלות המסייעות לדיירים בעריכת מכרז היזמים. מדוע, לכאורה, הן נחוצות ועל איזה צרכים הן לכאורה עונות?
- מקור ידע מקצועי וניטרלי החף מאינטרס
תמ"א 38 מכיל בתוכו הייבטים מקצועים שלא תמיד מוכרים לאדם מן היישוב. במידה ומקור הידע שלנו הוא היזם, אז נוצרת בעיה שהיזם מעביר לנו את הידע והמידע אשר אינו פוגע באינטרסים שלו. ולכן כאדם המפיץ את המידע הוא נתפס כבעייתי והמידע שהוא מספק מוטל בספק. הפלטפורמות המנהלות שלטענתן חפות מכל אינטרס מלבד אינטרס הדיירים עלולות להיתפס כנאמנות ואמינות יותר ולכן המידע שהן מעבירות נתפס לכאורה כאמין יותר.
- המגשר בקונפליקט
מרגע הפניה לחברה, דרך השתתפותה במכרז והמשא ומתן בין הצדדים, ועד החתימה על ההסכם, מתנהלים היזם וכלל הדיירים בבניין כשני צדדים נפרדים אשר נמצאים לכאורה בקונפליקט ומעצם התקיימות המשא ומתן. לכן, פלטפורמות אלה משמשות כאין מגשר אשר חושף בפני מחזיקי הזכויות את המידע אשר לטענת החברות המנהלות, החברות היזמיות אינן חושפות בכזאת קלות.
- משקף התהליך
בפרויקטים מסוג זה, בהם היזם מתקשר עם כלל בעלי הדירות יחד וכל אחד לחוד, עולה תמיד החשש שמישהו יקבל יותר. בהסכם נפרד משאר מחזיקי הדירות, הפלטפורמות המנהלות מבטיחות שקיפות מלאה בתהליך והמנעות מסחטנות המשולמת המכונה "מתחת לשולחן".
- ממקד הבחירה
הדיירים מתקשים לקבל את ההחלטה באיזה יזם לבחור. לא תמיד יש להם את הכלים האובייקטיבים לדעת מי הזים הנכון להם ביותר. לפלטפורמות המנהלות יש נסיון בניהול מכרזים מסוג תמ"א 38 ולכן מסייעים לדיירים לקבל החלטה מושכלת ונכונה בבחירת היזם.
- חנות נוחות
המכרז לבחירת היזם, הוא תהליך ארוך ומייגע. על חברי הנציגות לפנות למספר חברות (לפחות שלוש) על מנת לקבל מהן הצעות ליזום הפרויקט מצידן. על חברי הנציגות להתנהל מול כול החברות המציעות ולזקק מתוכן את החברות המתאימות ביותר ומתוכן את החברה הנבחרת. תהליך זיקוק זה מתבצע על ידי מספר רב של פגישות היכרות עם אותן חברות ופגישות עבודה על מנת לדון בממצאים ולבחור את היזם המתאים. כאשר "פרוייקטור" מטעם פלטפורמת ניהול עושה זאת עבור חברי הנציגות, הוא חוסך להם זמן עבודה יקר שלעיתים לחברי הציגות אין, וללא ספק מדובר בפתרון נוח מאד עבורם.
אם כך הם הדברים, האמנם הסתייעות חברי הנציגות בפלטפורמות ניהול המכרז לבחירת יזם היא הכרחית?
מקור ידע מקצועי וניטרלי החף מאינטרס, אינו לוקח חלק בכל התהליך ולמעשה לוקח חלק קטן מאד ורק בעריכת המכרז לבחירת היזם. למעשה עיקר העבודה המתבצעת על ידי היזם, מתבצעת רק לאחר שזה נבחר ולכן הידע הרב במימוש זכויות תמ"א 38 אינו מצוי בחברות הניהול. לכן הטענה שחברות אלה נתפשות כמקור ידע מהימן יותר, בעייתית והטענה כי פלטפורמות אלה חפות מאינטרסים אישים שגוייה מהיסוד. מקור ההכנסות של חברות הניהול הוא מהיזם שנבחר. המודל העסקי פשוט מאד וכולל אחוז מסויים משווי הדירות החדשות של היזם בפרויקט. הפלטפרומות הללו פונות ליזמים בשוק ומציעות להן להשתתף במכרזים שאלה מקיימות.
בדרך כלל קיימת שונות בין היזמים שמוכנים להפריש אחוז מסויים משווי דירות היזם. יהיו יזמים שיהיו מוכנים לתת 2.5% משווי הדירות, יהיו כאלה שיהיו מוכנים לתת 2% משווי הדירות ויהיו כאלה שיהיו מוכנות לתת 1% או פחות. כעת לפלטפורמת הניהול יש אינטרס מובהק שהחברה שתזכה במכרז תהיה חברה שמוכנה לשלם הכי הרבה. לחילופין החברה המנהלת יוצאת בהצהרה שהיא גובה 2% משווי דירות היזם ומי שלא מוכן לשלם שלא ישתתף ונגיד שיזם מסויים מאד מאד רוצה את העסקה ובמקום להציע עוד קצת לדיירים מעדיף להציע עוד הרבה לפלטפורמת ניהול המכרז.
עלי לציין שאינני קובע כי כל החברות המנהלות מכרזים מטעם הדיירים מונעות מאינטרסים אישים. אך אם זאת, הקביעה החד חד משמעית שלחברה מנהלת אין אינטרס אישי בבחירת היזם כחלק אינהרנטי הנה מטעה ואינה נכונה.
המגשר בקונפליקט נכון שבזמן המשא ומתן היזם ומחזיקי הזכויות מתנהלים כשני צדדים וקיים לכאורה קונפליקט בינהם המיצג אינטרסים מנוגדים. אך לא ברור מדוע הכנסת בעל אינטרס נוסף ביניהם מקטין את הקונפליקט או דואג לשמירה על האינטרסים של הדיירים.
משקף התהליך ליזם ולמחיזיק זכויות יש אינטרס משותף לשקיפות בתהליך. הדיירים רוצים לדעת שאף אחד בבניין לא קיבל יותר מכולם ומתחת לשולחן. היזם לא רוצה לשלם לסחטנים וכן הוא חשוף בתביעה ובמידה ומשהו מהדיירים יוכיח שמשהו קיבל משהו, מעבר להסכם שחתמו עליו כולם.
אכן קשה לבחור את היזם הנכון ביותר ואת ההצעה הטובה ביותר. כאשר החברה המנהלת מסייעת בבחירת היזם, על הדיירים לדעת שעלול להיות לחברה אינטרס (כמפורט מעלה) שתבחרו ביזם זה או אחר ולכן לסיוע זה יש עלות לא קטנה.
חנות נוחות אין ספק שמדובר בשירות נוח מאד עבור נציגות בניין, אשר ממנה חברה מטעמה שתבצע את המכרז לבחירת היזם. רק שעל הדיירים לדעת שעל נוחות זאת הם משלמים. בסופו של דבר שכר העבודה של פלטפורומות אלה יורד מהסל הכולל שהיזם מספק לדיירים. במהלך המשא ומתן שהיזם מבצע עם הדיירים, עלות השירות של חברות אלה נמצא בדוחות של היזם (שהרי לא מדובר בהוצאה זניחה), ולכן יוכל לתת להם פחות, ואילו הוצאה על ניהול המכרז לא הייתה קיימת, אזיי היזם יכל לתת להם יותר.
לסיכום, אם בחרתם לבצע מכרז דרך חברה מנהלת כי זה נוח, זה בסדר ועל נוחות משלמים. אם בחרתם לבצע מכרז דרך חברה מנהלת מהסיבות האחרות המפורטות מעלה -חשבו שוב.
*** אייל אוכמן שותף ומנכ"ל חברת תל דן יזמות בנדל"ן ועוסק ביזום פרויקטים להתחדשות עירונית. משמש כיו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, ומנהל האקדמי של תוכנית ללימודי תמ"א 38 והתחדשות עירונית של האוניברסיטה העברית ומרכז פישמן לנדל"ן.