זוריק רוטלוי / צלם:איל יצהר
לפעמים נכסים היסטוריים של חברה הם נטל, ולפעמים מכרה זהב. בישראל, ובמיוחד כשמדובר בנכסי נדל"ן באזורי הביקוש, לרוב, המצב השני הוא הנכון. כך גם במקרה של חברת לודז'יה רוטקס השקעות, זרוע הנדל"ן של חברת הטקסטיל הוותיקה לודז'יה רוטקס, שלאחר שהופרדה מהחברה האם נותרה עם שני נכסים, עתירי זכויות עתידיות ובלתי מנוצלות, בחולון ובבני ברק.
מנכ"ל החברה, זוריק רוטלוי, מספר ל"גלובס נדל"ן" על צומת הדרכים שבו נמצאת החברה ומעניק הצצה להתלבטויות הנוגעות לעיתוי הייזום של פרויקט עתיר זכויות.
"ההיסטוריה של החברה היא בתעשיית הטקסטיל. עם השנים, בעקבות השינויים במשק, התחילה לודז'יה רוטקס להתארגן מחדש, והפרידה את נכסי המקרקעין שלה מהנכסים התעשייתיים", מספר רוטלוי. "פעם היו לחברה לא מעט נכסים, היו מפעלים בקרית מלאכי, ביבנה, בכפר סבא, בחולון ובבני ברק לצד פעילות בירדן, ובמתפרות בצפון. זו היתה אימפריה. בתחילת שנות ה-90, כשהתחיל יבוא מתחרה, קראנו את המפה והעברנו חלק מהפעילות לחו"ל וחלק סגרנו. כל עסקי הטקסטיל עברו לחברה ציבורית בשם ארגמן תעשיות, והנדל"ן נשאר בחברה ששמה שונה ללודז'יה רוטקס השקעות. מדובר בשני מפעלים היסטוריים בחולון ובבני ברק".
- מה עם שאר הנכסים שלכם?
"או שהם נמכרו כדי לחסל חובות, או שהיו מושכרים בחוזים ארוכים שאי אפשר היה להאריך אותם. יש גם פעילות קטנה בהונגריה, שאנחנו מוחקים".
שני הנכסים ההיסטוריים שרוטלוי מדבר עליהם הם מגרש בשטח 10 דונם בבני ברק, בתוך אזור העסקים הצומח של העיר, ומגרש בשטח 53 דונם באזור התעשייה של חולון, בסמיכות לפרויקט שבנה עזריאלי לתעסוקה ומסחר. שני המגרשים נמצאים במקומות שבהם החלה תנופת פיתוח לתעסוקה, ובחברה הגיעו למסקנה שהגיע הזמן לממש את הפוטנציאל שלהם.
"הצליחו לפזר את האבק התעשייתי"
"בבני ברק נכון להיום יש מבנה תעשייתי ישן, בשטח 4,500 מ"ר, מושכר, ובחולון יש פאוור סנטר קטן בשטח 14 אלף מ"ר, גם הוא מאוכלס כולו", אומר רוטלוי, "שני המתחמים הללו מניבים לנו כ-10 מיליון שקל בשנה. אבל בשני המקומות יש זכויות בנייה לפרויקטים גדולים בהרבה. בבני ברק, רואים שהמגרש הוא ממש אי בודד בתוך מתחם ענק שנבנה, מוקף במגדלים או בבורות באדמה שנחפרו כהכנה למגדלים. אנחנו באמת האחרונים שם, בהמשך הרחוב שבו נבנה בסר 3 ונבנה עכשיו בסר 4".
- ומה התוכניות שלכם בנוגע לשני המתחמים?
"יש לנו זכויות רבות בשני המיקומים ולחברה יש קופת מזומנים עם 17 מיליון שקל. בשונה מחברות אחרות שאנחנו מכירים, היא לגמרי ממומנת מהון עצמי, אין לה חוב אחד לבנקים, ועכשיו צריך לראות מה עושים. אנחנו יושבים על הנכס בבני ברק משנות ה-60, ועל הנכס בחולון משנות ה-80, וכבר פינינו אותם מפעילות תעשייתית באמצע שנות ה-90. כמה פעמים בעבר בדקו איתנו אפשרות למכירה, הציעו לנו. אבל לא הרגשנו שזה בשל".
- ומה השתנה עכשיו?
"עכשיו אנחנו רואים בשני המקומות פוטנציאל למימוש. בשתי העיריות יש תוכניות בנוגע לאזורים האלה. עיריית חולון אישרה תב"ע לאזור תעסוקה מיוחד ויש לה תוכנית לגבי כל אזור התעשייה, שאנחנו חלק ממנו. זה בלוק די גדול שמיועד לבנייה מאסיבית של בערך 1.2 מיליון מ"ר של משרדים, ולנו יש קרוב ל-200 אלף מ"ר מתוך הבלוק הזה, בדיוק מול הפרויקט של עזריאלי, מעבר לכביש. אנחנו יכולים לבנות שם על פי הזכויות תעסוקה בהיקף של כ-165 אלף מ"ר ועוד כ-35 אלף מ"ר למסחר. בחולון הצליחו לפזר את האבק התעשייתי מעל האזור. מישהו כבר עשה את הדרך (עזריאלי א"ח) וכבר אין שאלה אם החזון הזה, שאזור התעסוקה של חולון יהפוך להיות שער התעסוקה הדרומי לגוש דן, יתממש. השאלה עכשיו היא באמת רק מתי, כמה זמן תארך ההבשלה של התהליך הזה. צריך גם לזכור שחוץ מעזריאלי יש עוד גופים שהתמודדו על המכרז, ועזריאלי זכה. כלומר, חברות גדולות התמודדו, אז ההנחה שלנו שהן גם האמינו באזור".
- אתם רוצים למכור את המגרש? או ליזום פרויקט?
"אנחנו לא רוצים למכור, אבל אנחנו תעשייני טקסטיל, ויודעים את המגבלות שלנו. אנחנו לא יכולים לפתח את זה לבד, ואנחנו חושבים שלמצוא שותף אסטרטגי שיש לו ניסיון במרכזים קמעונאיים ובמשרדים, יכול להיות הדבר הנכון מבחינתנו. אנחנו רוצים להמשיך להיות מעורבים".
"להצטרף לגל"
אף שבחולון מדובר במגרש גדול ובתוכנית עתירת זכויות, לא מדובר במקום שחברות נוהרות אליו ללא מעצורים. גם לעזריאלי וגם לחברות אחרות באזור לוקח לא מעט זמן לאכלס את הפרויקטים שבנו, ולכן לא בטוח שבניית פרויקט משרדים ומסחר נכונה בשלב הזה. על כך אומר רוטלוי: "אנחנו תמיד יכולים להמתין. אולי אפילו להגדיל את הנכס הקיים, הוא הרי מניב לנו תשואה. אבל אני חושב שזה לא נכון, שצריך להצטרף לגל עכשיו. בכל מקרה ייקח שלוש שנים להתחיל להתרומם על הקרקע, ייקח שנתיים-שלוש להשלים פרויקט, ואני חושב שבפרק הזמן של 5-6-7 שנים המקום יהיה מאוד בשל. אני יודע שהעירייה מדברת על זה שיוציאו עוד מגרשים שבבעלותה למכרזים לקומבינציה כדי לעורר את העסק הזה".
- יש לא מעט מקרים שבהם בעלי קרקע מחליטים למכור את המגרש לקבוצת רכישה ולצאת החוצה, חשבתם על הכיוון הזה?
"במרחב שבין ללכת על הפן היזמי ובין לתת את זה לקבוצות רכישה לארגן את זה, יש עוד מרכיב אחד שיכול להיות מאוד מעניין בעיני, וכבר היו מגעים לגביו בעבר - לעניין איזה שהוא גוף פיננסי, חברת ביטוח גדולה למשל, שיש לה מטה רחב שמפוזר בכל מיני מקומות בארץ, ורוצה לרכז את הכל ביחד, ולעשות איתה שיתוף פעולה. יש לא מעט גופים שהיו חולמים על זה. למצוא חתיכת קרקע של 53 דונמים, עם כאלה זכויות, אני גם בטוח שאם יקרה כזה אירוע, העירייה תלך לקראתם בגדול. זה יותר מעניין אותי מאשר קבוצת רכישה, שבעיני זה מוצא אחרון.
"בסופו של דבר נהיה פתוחים להכל - אנחנו לא מחוברים למגרשים. לתעשיית הטקסטיל היינו מחוברים בנימים, יותר מאשר למקרקעין, שם היה לנו קשה מאוד להיפרד. פה כל האופציות פתוחות".
לצד המגרש בחולון, לחברה גם נכס מניב בבני ברק, באזור התעסוקה המתפתח (ראו מסגרת) גם שם מדובר במגרש עם זכויות לבניית מגדל משרדים ובחברה טרם החליטו מה לעשות בו. "בבני ברק המגרש קטן יותר. היו לנו שם זכויות למגורים ולמשרדים, ובעבר החלטנו לוותר על המגורים והמרנו הכל לתעסוקה. יש לנו שם זכויות לכ-33 אלף מ"ר מעל הקרקע, 34 קומות מעל קומת מסחר, שזה דומה בהיקפים לבסר 3 ולבסר 4.
"למגרש הזה אנחנו צריכים שוכר עוגן שרוצה להתחייב על חלק מהמגדל, או שותף. לא נצא לדרך בלי שותף". לנכס הזה רוטלוי אף שוקל לצרף שותף בדמות קבוצת רכישה: "בבני ברק קבוצה זה משהו יותר ריאלי", הוא אומר.
3 דקות שהחסרנו פעימת לב
"אם בחולון השאלה היתה אם החזון העירוני להפוך את זה לאזור תעסוקה יכול להתממש בכלל, בבני ברק אין שאלה כזו, כי נתון שזה אפשרי", מציין רוטלוי. "אבל בבני ברק השאלה אחרת - האם אין שם יותר מדי משרדים. זה אזור שהוא עכשיו קצת בסימן שאלה, כי אתה לא יודע עד כמה הוא יקלוט, ועד כמה, כמה זמן ייקח לפרויקטים שם לשווק".
- אתם מצטערים שביטלתם את הזכויות שהיו לכם למגורים שם?
"היו שלוש דקות שהחסרנו פעימת לב, כשהמגרש של הכשרת היישוב לידנו התחיל להתקדם. כשמחקו את המבנה פתאום ראינו כמה אנחנו קרובים למגורים. פחדנו שהם הולכים לעשות קומבינציה עם העירייה ולשכנע אותה לבנות מגורים, ואז המהלך שלנו יכול היה להתגלות כמהלך נוראי. אבל זה לא קרה, הם לא בונים מגורים אלא משרדים".
- יכול להיות שחיכיתם יותר מדי זמן עם שני המגרשים? אולי הייתם צריכים להיות החלוצים ולהתחיל לבנות מוקדם?
"נגיד ככה: בחולון לא היינו יכולים להיות חלוצים. רק עזריאלי מסוגל לעשות את מה שהוא עשה שם. להמר על ארבעה מגדלים, לחפור את כל החניונים שלהם, זו השקעה מטורפת. בבני ברק אולי היינו יכולים להיות קצת יותר זריזים. תיאורטית היינו יכולים להיפרד מהקרקע לפני בסר 3, אבל בסדר, זה איזשהו סיכון, ובינתיים גם התשתיות השתנו".
- עכשיו הזמן הנכון?
"אנחנו יודעים שזה בשל. וגם התארגנו פנימית לקראת זה. אם לא נהיה פעילים עכשיו, אנחנו עלולים להיכנס לעוד 15 שנים של תרדמת".
- אתם חושבים להרחיב את הפעילות הנדל"נית של החברה? לקרקעות או לפרוקטים נוספים?
"מה שיש כרגע מספיק בהיקפים שלו, ומספיק מעניין לנו. אבל זה עיסוק שאתה נכנס לתוכו, ואתה מתמקצע בו, ואתה מכיר את הכוחות שפועלים בשוק, אתה מתחיל לשמוע".