שדרות רוטשילד בתל אביב / צילום: תמר מצפי
אם החלטתם על ביצוע תמ"א 38 בבניין ועברתם את השלב הקשה של הסכמת כל הדיירים, כעת אתם עומדים בפני בחירת יזם - משימה שגם היא לא פשוטה כלל. יש מקרים בהם כמעט לכל הדיירים בבניין יש המלצות ליזמים שונים, כל דייר מנסה למשוך לכיוון היזם שהוא מכיר וקיבל עליו המלצות, וההחלטה עם איזה יזם להתקדם נגררת ונגררת, ואף יוצרת חיכוכים בין הדיירים.
כשמדובר בדיירים בתל-אביב יש פתרון למקרים כאלה, והוא בדמות פניה לעירייה. עיריית תל-אביב מעמידה אפשרות לביצוע תמ"א 38 באמצעות עזרה וביצרון - חברה עירונית שתפקידה שיפור פני העיר, דיור בר השגה, בניית גנים ושיפוץ בניינים. כבר מעל שנתיים קיים בחברה אגף תמ"א 38, ופונים אליו עשרות, אם לא מאות, בניינים.
כשפונים לעירייה לביצוע התמ"א, זו מספקת לדיירים נתונים על התכנון האדריכלי האפשרי, על כדאיות כלכלית של הפרויקט באמצעות דוח שמאי, ומאפשרת להם לבחור קבלן ממאגר הקבלנים שלהם. מאגר הקבלנים נבחר על ידי העירייה במכרז, שבמסגרתו נבחנים הקבלנים במספר פרמטרים: סיווג קבלני; איתנות פיננסית - בדיקה האם הקבלן יוכל לעמוד בפרויקט ללא ליווי בנקאי; וניסיון ביצוע בפרויקטים של התחדשות עירונית.
היתרונות בפניה למסלול עזרה וביצרון כוללים:
? שקיפות מלאה לאורך כל הדרך - מאחר שמדובר בתהליך אובייקטיבי לחלוטין, אין סיבה לחשוש מאינטרסים זרים של הדיירים בבחירת היזם. אם הדיירים בדירה מסוימת ממליצים ללא הפסק על יזם מסוים, אולי הם בקשרים אישיים איתו ומעוניינים לקדם את עסקיו, אך כלל לא בטוח שהוא מתאים לפרויקט.
? החברות שנמצאות במאגר כבר נבדקו, ואתם מקבלים את כל המידע הרלוונטי לגביהן, כך שנחסך מכם לחקור ולחפש מידע לבדכם. אין צורך לחפור בגוגל או לחפש בניינים שהחברה כבר בנתה - כל המידע מונגש לכם.
? בעזרה וביצרון עושים בדיקות מקדימות לכל פרויקט לפני הגשתו, כך שאין אפשרות להגיע למצב בו יזם מבטיח הבטחות שווא על תמורות, שלאחר מכן מתגלות כלא ניתנות למימוש. כך המשפט "ואל תתנו שיעבדו עליכם" בא לכדי מימוש.
? העירייה מעמידה לרשות הדיירים מאגר נוסף של בעלי מקצוע, כמו עורכי-דין ומפקחים על הבניה. כך, נחסך מכם עוד זמן בחיפוש אחר בעלי מקצוע.
? בעזרה וביצרון קיימת גם מערכת הסכמים מוגדרת של חוזים סטנדרטים בין דיירים לקבלנים - דבר שמקל ומקצר את תהליך המשא ומתן. כשיש בסיס להשוואה תוכלו להרגיש רגועים שאתם נכנסים להסכם בטוח.
לצד היתרונות קיימים גם חסרונות שיש לקחת בחשבון:
? למרות כל יתרונות המאגר המפורטים, הוא מכיל כרגע רק שש חברות (המאגר צפוי לגדול בהתאם לגדילה בכמות הפרויקטים) כך שהמבחר הוא חלקי, ולא ניתן לעבוד עם יזם ספציפי ומועדף.
? כשמתקשרים עם יזמים באופן פרטי אפשר לקבל הצעות עוד לפני שהושג רוב בין הדיירים, לבחון אותן וכך לשכנע את הלא משוכנעים, בעזרת תמורות קורצות. לעומת זאת עם עזרה וביצרון לא ניתן לפתוח תיק ולהתחיל את התהליך ללא הרוב הדרוש על פי החוק.
אם אתם נתקלים בקושי לבחור יזם עליו כל הדיירים מסכימים, ולאחר שבחנתם את החסרונות והיתרונות של מסלול זה, פנו לעירייה לבירור האפשרות לביצוע תמ"א באמצעות עזרה וביצרון.
פניה זו תקצר מאוד את זמן ההוצאה לפועל של הפרויקט. לדוגמה, בפרויקט שעבדנו אתו ברחוב חוני המעגל בעיר, הדיירים התקשו למצוא יזם במשך שנים ובסופו של דבר החליטו לפנות לביצוע דרך עזרה וביצרון. לאחר שהדיירים בחרו קבלן מהמאגר, הפרויקט עבר את אישור הוועדה המקומית תוך שלושה חודשים מרגע הגשת התוכניות לעירייה, וכרגע הוא לפני קבלת היתר בניה. זירוז דומה של ההליך אצלכם בבניין יביא לשביעות רצון הדיירים כולם.
*** הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית