דוד ברוך, יעקב סיסו ואסתי פרידמן / צילום: תמר מצפי
"אני מסתכל על הצהרות של המועמדים בבחירות כמו מע"מ 0%, פירוק רשות מקרקעי ישראל. אפילו את רשות השידור לא פירקו, אז את רמ"י יפרקו? יש מתחת לאף הרבה דברים שאפשר לעשות מהר, ועד שייעשה איזשהו שינוי מהותי בשוק הנדל"ן, לטעמי ההתחדשות העירונית תהיה העתיד של השוק. פה עושים מזה סיפור גדול, אבל בניו יורק למשל, כל העיר היא תמ"א 38 אחת גדולה", כך אומר בראיון ל"גלובס" דוד ברוך, לשעבר מנכ"ל אקסלנס ומנכ"ל בנק ירושלים. לפני כשלושה חודשים הקים ברוך עם יעקב סיסו ואסתי פרידמן את קרן ההשקעות "יסודות" המתמחה במימון פרויקטים להתחדשות עירונית.
לדברי סיסו, "ב-2014 ניתנו היתרי בנייה בסדר גודל של 12 אלף דירות חדשות בהתחדשות עירונית, כלומר כמעט רבע מהתחלות הבנייה החדשות. ועדיין, יש הרבה בעיות וחסמים בתמ"א שתוקעים פוטנציאל אדיר של הגדלת היצע. אלה מספרים שיכולים לעשות שינוי בשוק.
"אם שר שיכון חדש יטפל בבירוקרטיה של התחדשות עירונית מול מערכת המס, מול העיריות ועוד, ויפעל לקיצור התהליכים, אפשר ליצור מהר מאד עוד אלפי יחידות דיור", אומר ברוך.
"התלכדו שני דברים"
ברוך, פרידמן וסיסו הם דמויות מוכרות בשוק ההון והנדל"ן. ברוך, שבנוסף לתפקידיו באקסלנס ובנק ירושלים עבד בעבר גם במשרד האוצר, נחשב למנהל מוערך המקובל בסקטור העסקי. מאז עזב את אקסלנס התמנה לדירקטור בכמה חברות, ובעבר ייצג את המשקיעים הסינים שהתעניינו ברכישת כלל ביטוח, וכן היה חבר בוועדת לוקר לבחינת תקציב משרד הביטחון. שמו הוזכר באחרונה כמועמד מוביל לתפקיד המפקח על הבנקים הבא, אך ברוך מדגיש שאין לו כל כוונה להתמנות לתפקיד, ושהוא ממוקד בפעילות בקרן.
פרידמן, מייסדת ומנכ"לית כלל מימון לשעבר, כיהנה לפני כן בתפקידים בסיטי בנק ובבנק הבינלאומי. סיסו היה משנה למנכ"ל בנק ירושלים, ובהמשך כיהן כיו"ר אלעד ישראל מגורים ומ"מ מנכ"ל אזורים.
- מחירי הנדל"ן בשמיים. אי הוודאות בשיא, וכל המועמדים לכנסת מכריזים על הורדת מחירים. דווקא עכשיו אתם מקימים קרן בתחום המגורים?
ברוך: "אני לא מעניק מימון לקרקע בבאר שבע, ולכן אני לא צריך לחזות את מחירי הנדל"ן שם בשנת 2017. אני דורש מכירות מוקדמות, לא תיאורטיות. כאשר מדובר ביעד של מכירת 20 דירות ברבעונים קרובים, זהו יעד סביר, ואני יודע להעריך את הסיכונים. אף מועמד בבחירות לא יכול להוריד מחירים תוך כמה רבעונים, למעט אולי בפריפריה אם יפשירו קרקעות".
מנהלי הקרן סבורים כי הפוטנציאל הגדול טמון בתחום ההתחדשות העירונית, ודאי לנוכח כישלונה של הממשלה לטפל בבעיית הדיור.
"התלכדו שני דברים בבת אחת: קודם כל, ביקוש שלא תואם את ההיצע. בנוסף, נפלנו לתקופה של מלחמת ריביות ומטבעות, והתוצאה שאנחנו נסחפים בנהר שגדול מכולנו. מכיוון שלא רוצים לחנוק את היצואנים, הריבית הנמוכה ככל הנראה תישאר, ולכן רק טיפול בהיצע בנדל"ן יטפל במצב. כל ניסיון לעשות ריסון בביקושים לא יעזור", אומר ברוך.
"כשאני לקחתי משכנתא פעם, ההיקף שלה היה 70 אלף שקל", אומר ברוך. "הסתכלתי בנתוני בנק ישראל, וראיתי שבקבוצה של משכנתאות בסכומים של 600 אלף שקל ועד 1.2 מיליון שקל, קיימות משכנתאות בהיקף של 100 מיליארד שקל - זה נתון מפחיד. בעיניי, זה מזעזע לחשוב על זוגות צעירים שצריכים להתמודד עם זה".
סיסו מדגיש שהחולי המרכזי בשוק הוא הביורוקרטיה. "העובדה שלהקים פרויקט בישראל לוקח 15 שנה היא דבר מזעזע. בעולם זה לוקח שלוש שנים. הדברים האלה לא משתפרים אלא רק מחמירים עם הזמן. יש עיריות שמחשבות זכויות בנייה בצורה אחת, ויש עיריות שמחשבות אחרת. בעיריות, דברים שיכולת לעשות בעבר ביושר, אי אפשר לעשות היום, כי כולם מפחדים בגלל האווירה שנוצרה. פקידים מפחדים לאשר פרויקטים".
ברוך: "צריך לטפל בקיצור הליכי תכנון ובנייה, ולהקטין את דרגות החופש של הרשויות המקומיות כך שיעמדו בכללים של השלטון המרכזי. הדברים האלה לא יביאו לירידת מחירים דרמטית, אבל ייצבו את המצב, ואז כשתהיה העלאת ריבית המחירים יירדו לאט לאט.
"לעומת זאת, אם לא יעשו את הדברים האלה, והריבית תישאר פחות או יותר באותה רמה כמו היום, נגיע לתוצאה הרסנית מבחינה כלכלית, עם השלכות חברתיות כגון הבעיה בחלוקת ההכנסות של משקי בית".
לגלגל פעמיים
כאמור, ברוך, סיסו ופרידמן זיהו פוטנציאל צמיחה משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית, שניתן לדבריהם להעניק בו מימון בסיכון נמוך ותשואה טובה.
"הרבה פעמים קודם מקימים את הקרן, ואז השותפים המנהלים יוצרים את הקשר. אבל במקרה שלנו אנחנו כבר מכירים הרבה שנים, והיום אנחנו אחרי שלב תיאום הציפיות", אומר ברוך.
ברוך עבד עם סיסו בבנק ירושלים, כשברוך היה המנכ"ל וסיסו היה אחראי על פעילות האשראי, והעביר את בנק ירושלים מבנק מוטה משכנתאות לבנק מסחרי. פרידמן שיתפה פעולה בתפקידה בכלל מימון עם בנק ירושלים במתן אשראי, וכך נוצר הקשר בין השלושה.
"לפני שנה וחצי סיסו ופרידמן הגיעו אליי עם הרעיון להקים קרן, גלגלנו את הרעיון, והחלטנו שאנחנו רוצים להקים קרן עם פעילות זהה לליווי הבנקאי. עברנו תהליך ארוך של גיוס כסף ממוסדיים, ובסופו של דבר גייסנו 230 מיליון שקל", אומר ברוך.
פרידמן: "יכולנו ללכת לתהליך קצר יותר ולגייס את הכסף ממשקיעים פרטיים, אך החלטנו ללכת למוסדיים, כי כסף מוסדי הוא לטווח ארוך. כשקוראים לו להשקעה הוא בטוח מגיע".
- המוסדיים החלו לתת אשראי בהלוואות פרטיות, למה להשקיע דרככם ולשלם דמי ניהול?
ברוך: "הבנקים היום הם השחקן היחיד במימון בנייה למגורים. המוסדיים נכנסים בעיקר למימון תשתיות. הסיבה היא שפרויקטים למגורים הם קטנים ובמח"מ קצר יחסית. המוסדיים יכולים להיחשף למימון מגורים גם דרך הבורסה, אך גם שם החשיפה שלהם קטנה. בדקנו וראינו שהיקף האג"ח של חברות אלה בבורסה הוא כ-4 מיליארד שקל, לא כולל שיכון ובינוי, ומרביתו מתבסס על כמה חברות בלבד. בשורה התחתונה, אין למוסדיים בישראל דריסת רגל משמעותית במימון מגורים. במשוואה של תשואה-סיכון, אנחנו נותנים להם מוצר טוב, ובמקביל מורידים מהם את הצורך להקצות משאבים לליווי כל פרויקט".
בשנים האחרונות הוקמו לא מעט קרנות העוסקות בתחום המימון בבנייה למגורים, על רקע הגאות המתמשכת בשוק הדיור. הקרנות הוקמו גם על רקע המצב בו הבנקים הפכו לסלקטיביים למדי במתן מימון בתחומים אלה, בין היתר מכיוון שחלקם קרובים למגבלת האשראי שהם יכולים להעניק לסקטור זה, העומדת על 20% מתיק האשראי שלהם.
בנוסף, המצב הרגיש של שוק הנדל"ן גורם לבנקים להיות זהירים בתחום זה, ולדרוש לא מעט הון עצמי מהיזמים, במיוחד כאשר מדובר ביזמים קטנים.
- התחרות בין הקרנות בתחום הנדל"ן למגורים רבה מאי פעם.
סיסו: "אנחנו מונעים ליזם הרבה כאב ראש. מאוד קשה לתאם בין שלושה הסכמים הכוללים השלמת הון, חוב וערבות חוק מכר. אם עובדים איתנו, הכל נעשה בהסכם אחד. כמו כן, מי שמתאים לו לעבוד איתנו אלו היזמים הסדרתיים של תמ"א 38, שיכולים להקים כמה פרויקטים במקביל, ולא צריכים למהר ולמכור פרויקט אחר כדי שיוכלו לממן שני. אין היום כמעט גופים שמממנים תמ"א 38. אנחנו גם נותנים את כל התשתית והשירותים שהבנקים נותנים".
- אז מה ההבדל ביניכם לבין לעבוד עם הבנקים?
פרידמן: "היתרון מול הבנקים, הוא שאנחנו שנותנים את כל פרוסות האשראי. הבנקים, לדוגמה, לא נותנים השלמת הון. היתרון הגדול השני זה במהירות התגובה - לא צריכים לעמוד בפני ועדות ניהול סיכונים. אצלנו הכל הרבה יותר גמיש ומהיר, ואנחנו יכולים לתפור חבילות מימון ייחודיות לכל יזם".
סיסו: "אין אצלנו את הסרבול שיש בבנקים".
- מה פירוש סרבול? בניגוד לבנקים, אתם מחלקים כסף יותר בקלות?
ברוך: "ממש לא. יש אנשי אשראי מצוינים בבנקים, אבל יש להם נהלים ופרוצדורות ומגבלות. אצלנו אין פשרה בתהליך החיתום, אבל אנחנו יכולים להקדיש זמן לכל עסקה ולהבין אותה לעומק, ולא לפסול אוטומטית עסקאות, כפי שאולי עושים לעתים בבנקים, במיוחד כשמדובר בעסקאות מורכבות".
- ומהן רמות הריבית שלכם לעומת הבנקים?
סיסו: "בחוב בכיר, רמת הריבית היא כמו הבנקים. באשר להשלמת הון עצמי, אנחנו נותנים עד 75% מההון העצמי, כאשר כאן כבר מדובר בריבית שמתורגמת ל-10%-15% מהרווח של הפרויקט. חשוב להדגיש, שבניגוד לגופים חוץ בנקאיים רבים שקמו בשנים האחרונות, אנחנו לא לוקחים השתתפות ברווחים עם היזם, של 20%, 30% או אפילו 50% מהרווח, אלא רק ריבית".
- השלמת 75% הון עצמי זה לא מסוכן מדי?
סיסו: "אני לא מוטרד, כי גם היזמים מסכנים את הכסף שלהם ואת הזמן שלהם. כמו כן, כשאני נכנס לפרויקט הוא כבר בשלב של רמת ודאות גבוהה".
- מדוע אתם לא מממנים עסקאות רכישה של הקרקע?
פרידמן: "המימון שלנו הוא יחסית לטווח קצר. כך נוכל לגלגל פעמיים את הכסף של הקרן במהלך חייה. לכן אנחנו נכנסים לעסקאות שיש בהן היתר בנייה. אם משלבים רכישה של קרקע, התהליך ארוך וגם התשואה למשקיעים נמוכה יותר. יחד עם זאת, יצרנו אפשרות להציע למוסדיים שהשקיעו בקרן שלנו, להעניק באופן ישיר את מימון הקרקע ליזמים שיגיעו אלינו, ולאחר שרכישת הקרקע תושלם ויינתנו ההיתרים, אנו ניכנס עם המימון הרגיל שלנו לפרויקט".
יסודות: דמי הניהול יגיעו ל-2% בשנה השלישית
לפני כשלושה חודשים השלימו ברוך, סיסו ופרידמן גיוס 230 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים לקרן יסודות. במהלך תקופה זו הם בחנו לדבריהם עשרות פרויקטים.
הקרן צפויה לפעול במשך 6-8 שנים, שבמהלכן היא תממן פרויקטים הזמינים לבנייה בטווח של חודשים. כל עסקת מימון נעה בממוצע סביב 10-15 מיליון שקל, והמטרה היא להספיק ולגלגל פעמיים את הכסף שגויס.
הקרן ממתגת עצמה כ-one stop shop, כלומר מעניקה ליזמים כמה רכיבי מימון בהסכם משפטי אחד. הקרן מתרכזת במימון פרויקטים מסוג תמ"א 38 (פרויקטים שמעניקים זכויות בנייה בתמורה לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה), עסקאות קומבינציה (שבהן נתח מהדירות נותר בידי בעלי הקרקע) ומימון בנייה לבעלי קרקע. המשותף לכלל הפרויקטים הנבחרים שכולם כבר בשלים ונמצאים בשלבי הוצאת היתר בנייה.
3 סוגי מימון
"לא ניתן ליווי לפרויקט בשלב תכנון לא ודאי, ואפילו לא לרכישת קרקעות במכרזי של רשות מקרקעי ישראל, שבהם הבנייה תתחיל רק עוד שנתיים", מציין סיסו. "לכן מדובר בפרויקטים ברמת סיכון לא גבוהה, כאשר את הכסף אנחנו מגייסים רק מגופים מוסדיים".
יסודות מעניקה שלושה סוגי מימון: הסוג הראשון יכלול הלוואות במתכונת של חוב בכיר, כלומר הלוואות הדומות לאלה שמספקים הבנקים. הסוג השני הוא השלמה להון העצמי של הפרויקט, ויהיה נחות לחוב הבכיר. בנוסף, הקרן גם תנפיק פוליסות ערבות חוק מכר, זאת לאחר שחתמה באחרונה על הסכם לשיתוף פעולה עם מנורה מבטחים. "יש כמה סוגים של קרנות בישראל, כאלה שמעניקות השלמות הון, וכאלה שעושות יזמות בעצמן. אף אחת מהקרנות לא עושה גם ליווי, גם מימון וגם השלמת הון", מסביר סיסו.
דמי הניהול בקרן צפויים לעמוד בשנה הראשונה על 1.7%, בשנה השנייה הם יעלו ל-1.85%, והחל מהשנה השלישית הם יעמדו על 2%.