*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א
פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים בדרך כלל ע"י נציגות דיירים, ועלייה לשתף מעת לעת את כלל הדיירים בקידום הפרויקט. מדובר בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל הדיירים לבין הנציגות, ולצורך שימור ומתן ביטוי לרצונם של הדיירים במהלך הוצאת הפרויקט לפועל.
למען השקיפות, חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. השאיפה היא לפעול לקיום החובה הקיימת בחוק פינוי בינוי פיצויים על אף שאין הסדר לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
קיימים גורמים רבים עליהם החובה לפעול בשקיפות: החוק מתייחס בעיקר לגורמים אשר פועלים מטעמו של יזם המעוניין בביצוע הפרויקט, למי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן וכן למי ששכרו תלוי בהתקיימות הפרויקט והוצאתו לפועל.
לעניין זה, ועדת האתיקה הארצית של לשכת עוה"ד (החלטה מספר את/ 4/14) קבעה כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים (בעלי הדירות הקיימות) לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום.
כמו כן, נקבע כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי - הבעלים, כאשר אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.
ועדת האתיקה גם קבעה כי אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין ולקוחותיו, ואולם - עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו.
*** עו"ד אברהם ללום, מחבר הספר מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ומורה דרך בעסקאות תמ"א 38.