שטרות, שקלים, כסף ישראלי / צילום: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
סל ההטבות שמקבלים בעלי דירות בעסקת תמ"א 38, כולל את שכר הטרחה של יועצי הדיירים (עו"ד, מפקח בניה וכו') המשולם בדרך כלל על ידי היזם. אלא שהמצב הזה מעלה מספר דילמות ושאלות -
מה גובה שכר הטרחה של היועץ?
ניתן לחשוב שאת בעלי הדירות זה לא ממש מעניין, מאחר שבכל מקרה השכר הזה משולם על ידי היזם. התשובה הטרוויאלית לשאלה זאת שיש לשלם ליועץ, כמה שהיזם יהיה מוכן לשלם.
האמנם? יש לזכור שתקציב שכר הטרחה של היועץ "מועמס" על סל ההטבות שמקבלים בעלי הדירות מהיזם. התקציב שנותן היזם עבור שכר טרחת היועץ בא על חשבון דברים או הטבות נוספות שבעלי הדירות יכולים לקבל אם תקציב זה היה סביר. לכן האינטרס של בעלי הדירות הוא שהיועץ יקבל לכאורה כמה שפחות. גם גישה זו אינה נכונה ובעלי הדירות צרכים לדעת שהיועץ שלהם צריך לקבל בדיוק את השכר אשר יגרום לו לעבוד בצורה נכונה, נקייה ויעילה. אם שכר זה יהיה נמוך מהמקובל או מהרצוי, אזי אותו יועץ יתקשה להעניק שירות יעיל ומסור לבעלי הדירות והדבר יעכב את התקדמות הפרויקט בזמן סביר.
אם שכר זה יהיה גבוה מהמקובל והרצוי, אזי הדבר עלול לגרום לניגוד עניינים או מחויבות של היועץ ליזם אשר מוכן לשלם לאותו יועץ הרבה מעבר לרצוי והמקובל. לכן, כאשר נציגות הבניין, מבצעת מכרז לבחירת יועצים עליה להעביר את המסר שמעבר למקצועיות והניסיון שהם טאבו בבחירת היועץ, נושא שכר הטרחה חשוב, והיועץ שיבחר יהיה זה שימצא המקצועי ביותר ובמחיר הסביר ביותר.
את המשא ומתן לתשלום שכר הטרחה על הנציגות לנהל מול היועץ ולא לאפשר משא ומתן ישיר בין היועץ ליזם. כוח המיקוח של היזם מול היועץ קטן באופן משמעותי מכח המיקוח של הנציגות מול אותו יועץ וללא ספק גבוה שכר הטרחה שייסגר באמצעות הנציגות יהיה נמוך משמעותית מגובה שכר הטרחה שיסגר באמצעות היזם. כמו כן הדבר יבטיח את המחויבות של היועץ לבעלי הדירות.
למי היועץ מחוייב או - מי הלקוח?
התשובה: בעלי הדירות ששכרו אותו, או היזם שלמעשה משלם.
כמובן שהיועץ חייב להיות מחויב לבעלי הדירות ועליו לייצג ולשמור עליהם הן מהיזם והן מעצמם ומאחר ומדובר בעסקת מושע (כולם יחד וכל אחד לחוד). כאמור, בעלי הדירות יוכלו לשמור על המחויבות של היועצים לדיירים אשר יספקו להם שירות מהימן ומקצועי, במידה ובעלי הדירות ידאגו שהיועצים יקבלו שכר טרחה רווחי והוגן ובמידה ובעלי הדירות לא יאפשרו תהליך משא ומתן מסחרי בין היועץ ליזם.
*** אייל אוכמן הוא שותף ומנכ"ל חברת תל דן יזמות בנדל"ן ועוסק ביזום פרויקטים להתחדשות עירונית.