דולר- כסף- עזרה פיננסית- גלגל הצלה / צילום: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
בעקבות אישורה של תוכנית הרובעים בתל-אביב, הולכים ומתרבים בעיר פרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובנייה או תוספת בנייה). לכן, כשמחפשים היום דירה להשקעה בתל-אביב חשוב לבחון לא רק את ערך הדירה הנוכחי, אלא גם את פוטנציאל ההשבחה שלה, למקרה שיבוצע בבניין פרויקט תמ"א 38.
חשוב להעלות שאלות כמו - כמה קומות "תטפס" הדירה? האם אפשר יהיה להוסיף לה חניה? ובכלל, בכמה יעלה הדבר את ערך הדירה? חשוב לעשות זאת כדי לוודא שההשקעה תהיה נכונה גם שנים קדימה.
ראשית, כדי לברר את פוטנציאל ההשבחה, יש לברר את כל הפרטים על מצבה הנוכחי של הדירה. פרטים אלה נמצאים בתיק הבניין, בו מפורטים נתונים על הבניין כמו כמות דירות, גודלן, ושנת בנייה. הנתונים האלה נגישים היום באתר העירייה, שם סרוקים כל תיקי הבניין. אם גם לאחר העיון בתיק הבניין עדיין עולות שאלות, ניתן לבקש ייעוץ מאדריכל או עו"ד הפועל בתחום.
לאחר שקיבלתם את כל המידע הרלוונטי, יש עוד כמה פרטים חשובים שצריך לוודא:
1. לפי החוק כדי לעמוד בתקן לביצוע תמ"א הבניין חייב להיות בן יותר מ-35 שנה, כך שנבנה לפני שנת 80. צפוי עדכון לחוק שיאפשר לבניינים ללא ממ"דים גם לעמוד בתקן (לרוב בניינים שנבנו לפני שנת 1992). האם הדירה המיועדת נמצאת בבניין כזה?
2. יש לברר עם ועד הבית מה נכונותם של דיירי הבניין לביצוע פרויקט תמ"א. כדי להבין את תמונת המצב כדאי לברר כמה דיירים מהבניין מתגוררים בשכירות וכמה הם בעלי הדירות עצמם. בדרך כלל, ככל שיש יותר דיירים שוכרים כך קל יותר להגיע להסכמה על ביצוע הפרויקט, מאחר שהדירות מתפקדות כדירות להשקעה ולא למגורים, ואינטרס בעלי דירות להשקעה הוא להשביח את ערך הדירות.
בנוסף, כדאי גם לברר אם הדיירים כבר גילו התעניינות בביצוע פרויקט תמ"א או אף קיבלו הצעות מיזמים, והאם יש סרבנים עקרוניים. בניינים עם סרבנים עיקשים יכולים להיות בעייתיים יותר להוצאת פרויקט לפועל, מאחר שההליך המשפטי שיידרש מול אותם סרבנים הוא יחסית ארוך ודבר זה עלול לעכב את הפרויקט עד להחלטת בית המשפט בנדון.
3. רצוי למצוא בניינים שיש בהם מעט דירות ומגרש גדול. ככל שהיחס בין גודל המגרש למספר הדירות הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי להשבחה. יחד עם זאת, כשיש פחות דיירים, ההתעסקות בהכנה לקראת הפרויקט יותר קלה וככל שהמגרש גדול יותר ויש בו פחות דירות, כך גם גדולה הסבירות להרחבה או הגדלה של הדירות.
4. עדיפים בניינים ללא דירות גג וללא חריגות בנייה משמעותיות. דירות גג מצמצמות את זכויות הבנייה שמקבל היזם, לכן הן גם מצמצמות את רווחיות הפרויקט. בנוסף, דיירים בדירות גג לרוב מעוניינים להישאר בדירות שלהן, וככל הנראה יתנו את ביצוע הפרויקט בזכות להישאר בדירת הגג בבניין המחודש. מסיבות אלה, בבניינים כאלה נוצרות מחלוקות גדולות יותר ונוטים להתקיים בהם פחות פרויקטים של תמ"א.
כמו כן, יש לשים לב לבניינים בהם יש דיירים שהוסיפו תוספות בנייה ללא היתר. אלה יבקשו להתייחס לתוספות הבנייה כחלק משטח הדירה שלהם גם בדירה העתידית, ויכולים לטרפד את הפרויקט אם לא תהיה היענות לדרישה שלהם.
5. עדיפים בניינים בני ארבע או שלוש קומות על עמודים. בפרויקטים של תמ"א 38 בתל-אביב ניתן לקבל זכויות לבניית שמונה קומות (ברובע 4 בעיר), כך שרק בבניינים אלה נשמר היחס הנדרש לכדאיות כלכלית של הפרויקט עבור היזם - יחס של 1:1.
6. עדיפים בניינים ללא חנויות מסחר בקומת קרקע, מאחר שאלה מגבילות את הסיכויים של הפרויקט לצאת לפעול. כשקיימות חנויות מדובר לא רק על פינוי דיירים, אלא גם על פינוי עסקים - הליך מורכב יותר מפינוי דירות, כך שקשיים רבים מוערמים על אפשרות ביצוע הפרויקט.
כדאיות ופוטנציאל על-פי סוגי תמ"א - 38 ו-38/2:
כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה):
1. ברוב הפרויקטים כל דירה עוברת למיקום גבוה יותר בבניין החדש, בדרך-כלל קומה אחת מעלה. לכן, קיימת עדיפות לדירות קרקע, דירות מרתף, או דירות בקומות גבוהות ללא מעלית, מאחר שפוטנציאל ההשבחה שלהן גבוה יותר. לכן, דירות שלפני הפרויקט הערך שלהן נמוך יחסית - יושבחו בצורה משמעותית על-ידי ביצוע הפרויקט, והערך שלהן יגדל יותר מדירות ללא חיסרון, וכמובן שהרווח עליהן יהיה בסופו של דבר גבוה יותר.
2. עדיפה דירה ישנה והרוסה מדירה משופצת. בדומה לחיסרון המיקום בבניין, גם מצב הדירה הרעוע הוא חסרון נוכחי אך בעל פוטנציאל, כזה שבעצם מאפשר לדירה לעבור השבחה משמעותית יותר באמצעות ביצוע פרויקט הריסה ובנייה. ערך הדירה בעת הרכישה יהיה נמוך הרבה יותר מהערך שלה לאחר השלמת הפרויקט, אז יהיה מדובר בדירה חדשה לחלוטין, והרווח עליה יהיה גבוה יותר.
3. קיימת עדיפות לדירות בבניינים ללא חניות. גם מחסור בחניה הוא חיסרון שמאפשר לדירה השבחה משמעותית יותר. מאחר שכיום מספקים חניות לכל הדירות בבניינים החדשים, התמורה תהיה אותה תמורה - בין אם בקניית דירה עם חניה ובין אם בקניית דירה ללא חניה. לכן, עדיפה רכישה של דירה בלי חניה, שמחירה נמוך יותר, ושלאחר ביצוע הפרויקט תעלה את ערכה.
4. יש לשים לב לאזורים מיוחדים בעיר, כמו "אזור ההכרזה של אונסקו", בהם יש מגבלות שונות, דוגמת מגבלות גובה שלא מאפשרות בניית בניינים בהם מעל 6.5 קומות. מגבלת גובה פוגעת בכדאיות הכלכלית של היזם, לכן הסיכוי שהפרויקט ייצא לפועל בבניין באזור כזה נמוך יותר.
כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/1 תוספות בנייה
1. חשוב לבדוק שגרם המדרגות מספיק גדול לבניית מעלית. אם אין מקום למעלית, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.
2. חשוב לוודא שיש במגרש מקום לתוספת מקומות חניה, או תוספת של מתקן חניה אוטומטי, בין אם תת-קרקעי או לא. תוספת חניה לדירה היא תוספת ערך משמעותית - כיום בת"א מדובר על כחצי מיליון שקל תוספת לערך הדירה.
3. חשוב לבדוק שקיים במגרש מספיק מקום לתוספת שטחים - כמו ממ"דים ומרפסות. בתל-אביב מותר להתקרב בבנייה עד שני מטרים מקו הבניין הצידי, ובאחורי עד 3 מטרים. בנוסף, צריך שהמרווחים שקיימים יהיו גדולים מהנתונים האלה, זאת כדי שיהיה מספיק מקום לבנייה והרחבה. אם אין מספיק מקום להרחבה, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.
*** הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית
