פינוי בינוי / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
בין אם מדובר במקרה בו יזם מאתר מגרש שנראה לו מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38,ובן אם מדובר במקרה בו דיירי בניין פונים אל היזם לקבל הצעה, על היזם לבצע ניתוח פרטני לאפשרות ביצוע עסקה על פי עקרונות תמ"א 38.
את הניתוח יש לעשות עוד לפני הגשת הצעה לביצוע העסקה. זה נכון גם במקרה של תמ"א 38 תוספות בנייה, וגם במקרה של תמ"א 38 הריסה ובנייה.
מטרת הניתוח הפרטני היא כמובן לברר אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית. במקרה שיש היתכנות, הניתוח מאפשר לדעת באיזה מסלול תמ"א 38 יש לבחור- תוספות בנייה או הריסה ובנייה. בנוסף, הניתוח מאפשר להחליט אילו תמורות ניתן להציע לדיירים בעסקה. את הניתוח תעשו על פי הצעדים הבאים:
מציאת המידע הנדרש
את המידע על הבניין אפשר למצוא באתר האינטרנט של הרשות העירונית. ברשויות שבהן יש אתר מפות ניתן לאתר גוש חלקה ובנין ספציפי כדי לזהות את המגרש המיועד לניתוח. לעיתים קיים גם תיק הבניין, ברשויות שהשכילו וסרקו אותו לאתר הגנזך של הרשות המקומית, ואז ניתן לעיין גם בו בצורה מקוונת.
לא לכל הרשויות קיים אתר מפות, ולחלקן יש אתר אך לא נמצא בו המידע הרלוונטי למיצוי הזכויות. אם אין לעירייה אתר, או יש אתר עם מפות בלבד - יש צורך לפנות פיזית לרשות המקומית ולעיין בתיק הבניין בגנזך העירייה, שנמצא בבניין ההנדסה או העירייה.
למידת תיק הבניין וביצוע מדידות
תיק הבניין מספק לנו מידע חשוב על חלוקת הדירות, גודלן, כמות החניות, והשטחים הציבוריים של המבנה הקיים. חשוב לעיין בהיתר הבנייה האחרון שקיים בתיק הבניין, ולבחון אותו מול הקיים בשטח. יש לזכור כי זה המידע הרלוונטי להיתרי הבניה שניתנו בזמנו, והוא לאו דווקא תואם את הקיים בשטח. בשטח יכולות להיות תוספות בנייה וחריגות שלא נמצאות בהיתר, לכן תמיד מומלץ לבצע מפת מדידה על ידי מודד מוסמך, כדי לקבל תמונת מצב ריאלית על הבניין.
אם לא יבוצעו מדידות, יתכן מצב בו מה שחושב על פי היתר הבנייה לא תואם את הקיים בשטח וייוצרו פערים בין התמורות שהוצעו לדיירים, לבין התמורות שניתן לבצע. כך למשל, אם בהיתר נמדדת דירה של 90 מ"ר אך בפועל היא 100 מ"ר, ולדיירהובטחה הגדלה ל-100 מ"ר, בפועל יתברר שלא תבוצע כל הגדלה.
עם זאת, אם בפועל תתגלה הדירה כקטנה יותר מהרשום בהיתר הבנייה, יתברר ליזם שהתחייב להרחבה גדולה יותר משתכנן, דבר שישנה מהותית את עלויות הבנייה וייוצר מצב בו צריך לשנות את ההסכם מול הדיירים. כדי להימנע מטעויות, בכל מקרה של אי ודאות, יירשם בהצעה בדרך-כלל כי זוהי הצעה בלבד ועדכונה יתבצע כשייחתם חוזה, אז יגיע מודד למדוד את הדירות.
למידת תכנית ההתחדשות העירונית ברשות
מידע חשוב שמשלים את התמונה טמון בתוכנית הרלוונטית להתחדשות עירונית ברשות המקומית. יש ללמוד אותה על כל מרכיביה, כדי לקבוע מהם קווי הבניין המותרים, מהי הצפיפות המותרת לתכנון, מה גובה הקומות המותר, ומהו תקן החניה הנדרש. יש לזכור כי תכניות ההתחדשות העירוניות שונות מרשות לרשות, וכי הרשויות מעדכנות או משנות אותן לעיתים.
אם יזם לא מכיר את התוכנית הרלוונטית ברשות העירונית בו מתקיים הפרויקט, ההצעה יכולה להתגלות לאחר הגשתה כלא רלוונטית לחלוטין ובכל פרמטר, כמו במספר הקומות, הדירות, וקווי הבניין. במקרה שיתבררו אלה לאחר הגשת ההצעה, היא תתגלה כבלתי אפשרית והפרויקט עלול ליפול.
שקלול כל הפרמטרים
לאחר שעברנו על תיק הבניין ותוכנית ההתחדשות העירונית - נוכל לשקלל את כל הנתונים יחד. כדי לעשות זאת, יש לשלב את כל הפרמטרים שנאספו מתיק הבניין, כולל המדידות בשטח, בטבלה מספרית שתספק תמונת מצב על הקיים בשטח. לתוך הטבלה נערוך גם את הנתונים וההגבלות מהתכנית להתחדשות עירונית של הרשות.
טבלה שכזו תכלול את כל הפרמטרים התכנוניים כגון: שטח החלקה, "אחוזי בנייה תב"עיים", קווי בניין, הפקעות מסומנות, ממדי המגרש, וניתוח אפשרות תכנונית. כך תוכל הטבלה לשקף את מה שניתן לתכנן ולבנות על המגרש, ובכלל זה את התמורות האפשריות שניתן להציע לדיירים - כמו הרחבת דירות, מרפסות, חניות ומעליות. כמו כן, הטבלה תשקף את יתרת התמורות ליזם.
טבלת המידע מאפשרת ליזם לשקלל את כל הפרמטרים באופן ש שישקף את "הסחורה" שברצונו למכור, מול חובות הביצוע שלו ועלויותיהן, והיא זו שתספק את ה"גו נו-גו" הראשוני.
בנוסף לשקלול כל הפרמטרים הידועים, חשוב לזכור כי קיימים גם תרחישים בלתי צפויים למיניהם. למשל, אם יזם לא מכיר את האזור ולא יודע אם קיימים בו מי תהום - תגלית של מי תהום לאחר מעשה תייקר את העלויות בצורה משמעותית ויכולה אף להפיל את הפרויקט. לכן, יש לקחת בחשבון גם את הבלתי צפוי בחישוב הכדאיות הכלכלית. יש לזכור שהטבלה מספקת את תמונת המצב הקרובה ביותר למציאות, אך ייתכנו סטיות קלות. הסטיות הללו בגודל השטחים, המשוערכות בכ-5%, הן סטיות שנשארות לרוב בהסכם.
לסיכום, לאחר ביצוע ארבעת הצעדים שפורטו, יש בידי היזם ניתוח שמאפשר לו לקבל אישור כדאיות, ובהמשך יאפשר לו לבחור מסלול - האם תמ"א 38 תוספות בנייה או תמ"א 38 הריסה ובנייה. או אז יגיש היזם הצעה לדיירים, הבנויה על פי הפרמטרים שנבדקו תכנונית וכלכלית, בה יפורטו התמורות לדיירים, והתמורות ליזם. ומכאן נשאר להגיע להסכמות ולצאת לדרך.
*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר
