התחדשות עירונית ברמת גן/קרדיט להדמיה: מייקל כספי
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
הערבויות המרכזיות בפרויקטים של תמ"א 38 מסלול חיזוק ועיבוי הן - ערבות ביצוע וערבות טיב; בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש ישנן ערבות אוטונומית לתקופת השכירות וערבות חוק מכר בהתאם לשווי הדירה החדשה. השוני ביניהן מתבטא, בין היתר, בהיקף ההתחייבות שנוטל על עצמו הערב, כמו גם באופי הערבות ומתכונתה. בנוסף, במסגרת המו"מ מול היזם, מתבקשות בטוחות נוספות (מיסוי, היטלי השבחה, פיתוח, אגרות וכו').
בעסקאות מסוג התחדשות עירונית אין, לכאורה, חובה חוקית כלשהי למתן בטוחה לבעלי הזכויות של הדירות הקיימות. ביולי 2013 הונחה על שולחן הכנסת הצעת החוק בנושא (הצעת חוק המכר דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אשר מטרתה להסדיר וליצור ודאות וביטחון בתחום הבטוחות במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. המטרה שעומדת בבסיס החוק היא להבטיח את כספי הבעלים הנוכחי של הדירה הקיימת ורישום הבעלות בדירה החדשה על שמו. כך שאם הפרויקט יכשל, יקבל הבעלים הנוכחי חזרה את השווי של התמורה לה הוא זכאי במסגרת העסקה.
החוק, שטרם אושר, קובע מספר דרכים באמצעותן ניתן להגן על הכספים שהקונים משלמים לקבלנים כנגד רכישת דירה בטרם הסתיימה בנייתה. אחת הדרכים היא הערבות הבנקאית אשר מהווה כלי נפוץ בעל משקל רב והשלכות מהותיות על עתידם הכלכלי של המעורבים בעסקת מקרקעין.
סעיף 2(ב)(3) לחוק פינוי ובינוי פיצויים קובע כי התנאים בהם לא יראו סירוב של בעל נכס כסירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי הם כאשר "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית ‑ (ו)לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים, לא ייחשב הסירוב לביצוע העסקה כסירוב בלתי סביר".
התוצאה המעשית היא, שלמתקשרים בעסקת התחדשות עירונית על דרך של פינוי בינוי או תמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש אין כל ודאות בדבר גובה הערבות שעליהם לקבל או לתת, ונוצרת הבחנה ברורה בין פרויקטים עם כדאיות כלכלית לבין כאלו שכדאיותם הכלכלית גבולית.
לאורם של הדברים, נראה כי דרוש טיפול באי-הבהירות הטמונה בלאקונה המשפטית. זאת מכיוון שהיא עשויה להביא במקרים שונים לתוצאה שונה ולעיתים אף להצדיק סרבנותם של דיירים להתקשרות בעסקאות מסוג זה.
במטרה להביא לאחידות בדרישות ובציפיות הבעלים בעת התקשרות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית, על המחוקק למצוא פתרון ולקבוע ראשית כי חוק המכר חל על פרויקטים של התחדשות עירונית וכן לקבוע מנגנון בטוחות אחיד וראוי.
*** עו"ד אברהם ללום הוא מחבר הספר "מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי" ו"מורה דרך בעסקאות תמ"א 38"